巴曙松：前低后高是2012年地產發展格局
2012-01-18 來源：0352房網 編輯：狄海霞
近日，在接受0352房網記者的采訪時，巴曙松還表示，2012年將是房地產金融空前活躍的一年。巴曙松認為，經過近一年來的調控，房地產業已開始出現調整，隨著預售回款速度放緩，未來兩個季度房地產投資仍將持續回落。
0352房網：您提到穩健的貨幣政策會為2012年提供一個比較平穩的貨幣環境，那對于2012年的房地產企業而言是不是一個利好的消息?所以開發商不應該對2012年貨幣政策方面感到樂觀?
巴曙松：房地產的政策、貨幣政策在金融領域沒有出現明顯的變化，跟2011年應該還是差不多的。像2008年底那樣的銀行信貸放松不現實。2012年房地產金融會非常活躍，房地產金融創新會非常活躍，房地產金融創新能力將會是房地產企業很重要的一個領域，這個趨勢已經非常明顯。
如果整個貨幣政策基調沒有大的變化，房企不可能再去大規模獲得開發貸款，或者出現按揭貸款大規模的放松。那么，將會有越來越多房地產企業通過房地產基金，或者其他金融創新方式來保持穩定的現金流以維持開發節奏。所以，包括企業之間的合作、債券市場或基金市場的一些合作也會非常活躍，其實現在已經開始有一些苗頭了。
0352房網：不少房企表態要暫停一部分項目的建設以減少當期工程款的支付，很多人認為這都是開發商為節省現金流，保持現金流所做的調整，您認為呢?
巴曙松：我在九月底、十月初發表過一個報告，就是房地產企業在這個調整的市場里面，健康的現金流量表要比高盈利的資產負債表可靠得多，企業到現在才開始調整我覺得已經有點晚了。在調整時期，現金流是非常重要的。以前房地產商為什么能夠用比較高的利率在民間融資?一個很重要的原因就是以前調控持續時間都不是那么長。
實際上現在整個政策已經非常明朗，其實企業早就應該重點調整，比如通過適當加快銷售來增加現金流，通過壓縮投資的規模來保持現金流，或者是推進新的商業模式，和不同的房地產商合作等各種形式，實際上這個趨勢也是比較明朗。
從2010年的4月份到現在，房地產調控已經持續了21個月，然后再持續到明年，這可能是持續時間最長的一次調控。所以，沒有哪一個地產商可以承受這么長時間的調整，但是房企還可以接受20%-30%的融資成本。那么，房企就必須要在自己的商業模式、日常開發節奏、或區域選擇上做調整，去適應新的環境。
0352房網：我們統計了大部分的上市房企，發現有一些房企已經提前完成了年初的目標，另外有一些房企雖然目前還沒有完成，但差的也不會太遠，也就是說企業的銷售狀況沒有預期差。這是因為政策的滯后性還沒有完全體現嗎?還是真的是2011年銷售太好導致部分業績2012年才入賬的結果?
巴曙松：兩個因素都有。一方面可能是銷售的滯后，另一方面，房地產企業肯定在區域布局和產品布局上做了調整。比如說可能在限購的一線城市里面沒有那么多銷售，估計進一步向三、四線城市轉移，或者在產品結構上做了調整。這些做了調整的企業相對來說銷售狀況可能比較好一些。
再一個，調整時期往往是中國房地產企業、行業集中度都提升的時期。整合并購會非常活躍，小的公司被并購或者退出市場，實際上使得跨地區、跨業態的大公司應對沖擊的能力大一些，所以顯得整個行業集中度會提升一些。
0352房網：開發商現在既布局三、四線城市，又加大投入于商業地產，是否擔心一二線城市住宅的泡沫會擴散到三、四線城市或者商業地產上嗎?
巴曙松：對于部分地產商來說，往三四線發展有可能是對的，但當大量的地產商都從住宅轉向商業地產和三、四線的時候，就要非常謹慎，要預防形成新的一種泡沫。原因就是商業地產對于開發商的要求和住宅開發有很多不同，比如商業地產占用的資金規模大、期限長。
而且商業地產主要的能力不僅僅表現在設計建設方面，可能還有后期運營能力，與相關商戶的良性互動，建立良好的商業氛圍的能力要更強，實際上很多開發商并不具備這些能力。所以貿然轉向商業地產，我們也看到既有一些成功的案例，也有一些失敗的案例。
那么，三、四線城市的發展，其實也是未來我們國家整個城市化的進程，所以要怎么看這個城市化的布局。從趨勢上來看，隨著城市群的形成，圍繞著城市群的概念來進行布局可能更可行。未來中國城市化可能還會向幾個大的城市集中，一些大的城市會形成大城市集群，相應的會在大城市周邊形成衛星城，甚至形成一個城市集群。
所以，圍繞著大城市的城市集群來開發，大城市周邊的二、三、四線城市可能有市場機會。但是像中西部或者三、四線城市，雖然可能沒有限購的壓力，但很可能缺少需求和市場的動力。因為從現在中西部的那些三、四線城市來看，整體的購買力有限，所以房企的布局還是得圍繞整個國家城市化的進展。
上一篇：王 騫 ：房地產市場有時就是個極品專賣店
下一篇：巴曙松：保障房并沒有給最需要的人分配
