外來大鱷房企狂取土地 杭州樓市去化壓力巨大
2013-08-01 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：7月30日，雅居樂地產以13.04億元競得該公司在杭州的第一塊地，折合樓面價約3077元/平方米，溢價率達82%，成為繼越秀地產之后進入杭州的又一家華南房企。2013年上半年，全國性房地產企業在杭州市拿地金額占比超六成。杭州市場格局正被外來房企所改變。
據杭州雙贏置業營銷機構總經理章惠芳介紹，8月份杭州將推出華家池、杭師大以及雅戈爾所退地塊，掀起杭州土地市場新熱浪，并有創出總價地王可能。因為其中凱旋單元R21-03地塊起拍價就達43億元，但由于這幾塊地都有30%-40%的商業用地，會拉低樓面價。“這幾塊地因總價高，現在能有這樣資金實力的開發商大多還是集中在上市的資本大鱷和外來的央企國企。”
但與此同時，杭州樓市庫存高企，下半年去化壓力增大。據中指院華東分院研究報告顯示，2013年杭州樓市將有1115萬平方米住宅上市，3年內住宅總供應量可達4000萬平方米。
杭州樓市格局生變
億翰智庫董事長陳嘯天分析，今年大城市供應增加體現在兩個方面，一是城市外圍新增土地供應，二是中心城區加快棚戶區改造和動拆遷。杭州政府加大土地供應，既作為調控手段，也是對土地款渴求的體現。
據統計， 2013年上半年杭州拿地金額排名前十名房企，有8家是外來房企，占總出讓額的32.7%，其中旭輝更以46.93億元拍下3宗地塊，成為杭州土地市場上半年最大金主。外來企業的地塊大多分布在主城區，發展潛力較大。
與此相對應，杭州本土中小房企拿地份額急速萎縮，僅濱江集團拿地兩宗擠入拿地金額TOP10榜單。中指院華東分院研究總監高院生指出，本地房企有邊緣化趨勢。
高院生分析，2013年在杭州土地市場出現的外來房企可以分為兩類，一類是首次進入杭州，把杭州作為戰略發展的重要戰場，心情迫切拿地，能承受較高的出讓成本。另一類則是為了深耕杭州，鞏固市場份額，表現較為理性。2013年上半年，首次進入杭州的首開、旭輝、港中旅、萊蒙、越秀、河北天成、中節能綠建、淮礦等8家房企，拿地金額共141.7億元，占主城區宅地成交額的 50%，溢價率均值達43.09%，遠遠超過今年上半年主城區住宅用地溢價率均值29%，代價較大。
相對來說，同為外來企業的萬科、中海、世茂、金地、龍湖、保利、金隅等6家房企就表現得較為理性，本著繼續深耕杭州的戰略，拍得10宗宅地，溢價率均值僅為18.73%。僅金隅的錢江新城南星地塊和龍湖的江干區丁橋地塊溢價率超過40%，其余地塊都處在較低水平。
去化壓力巨大
市場人士預計，2013年下半年房企在杭拿地的意愿依舊非常強烈，一方面房企業績高速增長，上半年融資頻繁，總體現金較為充裕，另一方面，企業土儲消化周期相對較短，具備較強烈的拿地意愿。但在下半年流動性趨緊、市場競爭激烈的情況下，部分房企拿地態度則趨于謹慎，加快項目推案節奏，加速回籠資金，只選擇價值突出的項目，回避高溢價、高單價地塊。
據中指院杭州分院監測分析，2013年杭州樓市將有1115萬平方米住宅上市。目前杭州253個在售住宅項目中，將有近170個項目2013年有后續加推房源上市，續推房源達737萬平方米;已立案名未上市的項目達50余個，預計新上市體量高達229萬平方米;此外，過去1-2年未立案名的土地近40宗，預計總上市體量達149萬平方米。
中指院華東分院統計還顯示，以2013年2月28日為截止時間，未來 3 年，杭州市(含蕭山、余杭)預計住宅總供應量約為4623萬平方米，其中供應量最大的區域為余杭區，可達2300萬平方米。
若以2010-2012年三年平均年度住宅去化548萬方計算，4492萬方的供應體量需要8年才能消化完畢。其中，可售存量去化周期超過1年;未售余量房源全部銷售完畢需要5年半的時間;新增供應房源則需要近2年的時間。在正常開發、正常銷售狀態下，2013-2015年杭州將會迎來較大的新項目上市量。由此可見，未來杭州房地產市場將迎來更為激烈的競爭，開發商去化壓力巨大。
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