新國五條細則出臺10天 京滬穗房價小范圍上漲
2013-03-12 來源：0352房網 編輯：小憂
摘要：“國五條”出臺前后，京、滬、穗樓市又出現漲聲。個別的二手房房東、開發商更是乘機坐地起價，一次性跳價幅度甚至超過10%。然而，當個別的現象被廣為傳播，購房者很容易地誤認為整個市場都已經出現了大幅漲價現象。關于房價上漲的事實真相究竟是怎樣的?3月9日、10日，對北京、上海、廣州三地的一二手房市場進行了調查。
北京
新盤趕趟入市 部分項目均價上調
在北京二手房市場一片火熱的同時，一手房市場在新政的“窗口期”也開始躍躍欲試。
“我們這次開盤還沒有提價，但如果周邊的項目開盤提價賣得好的話，我們也會考慮。”3月10日，北京房山區的某在售項目的銷售人員說到，目前該項目均價是在1.8萬-1.9萬元，而區域內個別項目已經提價到了2.2萬元。
漲價的沖動并非體現在這一個項目上。在多個樓盤中，計劃在近期開盤的項目，均價相比此前都有所上浮，剛需盤尤甚。
“新政對于普通住宅、剛需項目來說都是一個利好。”東亞新華地產營銷總監賈玉鵬指出，正因如此，在細則落地之前的窗口期，個別的項目會因市場需求升溫而加大漲價預期。
新盤加緊入市
“國五條”落地一周后的首個周末，從多個在售樓盤發現，一些熱點區域項目的售樓處人滿為患，大部分購房者都是帶上了個人資料進行排號登記的。
在房山區的金地朗悅項目售樓處看到，由于下周日就要開盤，前來登記的購房者非常多，售樓處擠得水泄不通。銷售人員透露，這兩天登記的意向客戶已近600人，本次即將開盤的10棟樓，總套數只有一百多套。
與金地朗悅一路之隔的京投萬科新里程項目，銷售人員同樣表示，項目過兩天便會開盤。“目前我們登記的購房客戶已經有600多人，而此次開出的房源只有100套，開盤當天會采取搖號的方式。”
除房山區域外，通州區域的多個在售樓盤也出現同樣的情景。
“目前已經有1000多個客戶做了登記。”定于下周開盤的金地格林格林項目的銷售人員透露，此次開盤的套數也僅有200余套。
“在地方細則出臺之前這段窗口期，開發商都在加緊推盤走量。”賈玉鵬說到，3月份以來，開發商推盤的速度明顯加快，不管是剛需項目還是改善型產品都有加緊入市之勢。“3月份我們已經開了兩次盤了，接下來還會加推新的產品。”
上漲預期明顯
“我們這次原本打算把剩下的房源都開出來，但是公司決定還是先開十棟，留五棟。”北京房山區域某項目開發商聲稱，由于此前項目預售證審批的價格相對較低，而如今周邊項目漲價趨勢又很明顯，所以有意調整剩余樓盤的價格。
“長陽的一些項目都漲到2.2萬元了，如果成交狀況好的話，我們也打算提價3000元。”該人士表示。據了解，該開發商項目目前銷售均價在1.8萬元左右。
同樣位于房山的京投萬科新里程的銷售人員表示，即將開盤的這一期具體價格還未定，應該在2萬元/平方米左右。記者從北京市住建委網站上看到，該項目去年7月份開盤的一期簽約均價為14988元/平方米，12月份開盤的一期，均價為17164元/平方米。相比之下，新入市的一期房源漲價預期明顯。
“需求量對項目的定價起了很大的作用，目前來看，北京市場確定上半年入市的項目并不多，主要是去年同期土地供應量偏少造成的。”在賈玉鵬看來，開年以來樓市成交的持續走高也推高了目前項目的入市價格。
東匯置地董事長劉東提供的數據顯示，北京市今年前2月共成交了18818套新建商品房，而去年同期僅成交了5548套，銷售套數、銷售面積、銷售總額同比分別大漲了2.39倍、2.69倍、3.47倍。
東匯置地房地產整合運營機構統計監測中心發布的數據顯示，今年1-2月，北京新建商品房成交均價為22207元/平方米，比去年同期上漲21.07%，相比去年全年20673元/平方米的均價，漲幅也達到7.42%。
不過賈玉鵬表示，“北京市‘國五條’細則出臺之后，這一輪小高潮也許將會平息。”在他看來，一旦出臺了具體的控制目標，將會嚴格控制后期入市項目的價格上漲空間。
上海
新開樓盤小幅加價 未來或現分化走勢
和北京、廣州等城市相比，上海的商品房庫存壓力也許是最大的。截至3月10日，上海可供銷售的新房總量達到880萬平方米。但即便面對如此高的庫存和“國五條”調控，上海的近日新開盤樓盤報價仍較前期有所上漲。
剛需盤價格小幅上漲
新浪樂居的調查顯示，3月9日和3月10日兩天上海共計有12個樓盤開盤，其中不少剛需樓盤的報價都較之前有小幅上漲。以青浦華新鎮的恒文星尚灣為例，售樓處3月1日的銷售預計報價為14000元/平方米，但3月9日開盤的報價上漲至14500元/平方米。同樣，鵬潤伊頓公寓加推房源的報價也較前期有600元/平方米的上漲。
根據統計，3月9日和3月10日開盤的12個樓盤中，至少有一半樓盤的售樓處報價較前期有小幅上調。
相比起一手房，二手房的價格上調幅度更為明顯。
酷房網的信息顯示，很多樓盤在春節后掛牌的房源報價比之前上調了不少。如三林的浦發博園，春節前掛牌的14樓精裝修兩房公寓的報價是235萬元。而3月4日同一小區同一房型5樓的毛坯公寓價格達到250萬元。閘北的新梅共和城的兩房2月中下旬報價為300萬元左右，而現在的報價普遍上升至340萬元。
不過，上述新房和二手房價格上調是否具有普遍性，還有待進一步觀察。
中原地產研究總監宋會雍說，“國五條”出臺后，二手房掛牌價格上漲和下跌的現象同時出現，不過所占的比例都較小。和二手房相比，新房價格普漲概率更低。前期，他曾經組織過部分開發商進行座談，其中包括上海地產行業的龍頭企業。這些公司當場都表態，不會整體上調售價。他認為，按照座談會的結果看，多數樓盤不會大幅上調售價。
成交面積環比上漲20.7%
宋會雍說，無論是新房還是二手房，漲價能否成功，取決于成交量。新浪樂居在3月9日和3月10日對部分樓盤的現場調查顯示，盡管部分樓盤價格小幅上漲，但購房者似乎尚能接受。
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