解析房地產市場走勢 從政策底到市場底還有多遠
2012-04-05 來源：0352房網 編輯：韓軒
2012年一季度，隨著樓市調控“政策觸底”成為業內共識，上海、北京等城市的剛性需求有所釋放，但各方對房價怎樣“合理回歸”仍存分歧。
正在召開的博鰲亞洲論壇2012年年會上，圍繞2012年樓市走向，中外與會嘉賓展開激烈碰撞，探尋房價回歸的“市場底”，為中國房地產改革把脈問診。
政策觸底：剛需“回暖”難改“回歸”大勢
2012年全國兩會期間，住建部副部長齊驥明確表示，近期不會再出臺新的房地產調控政策。政策“觸底”信號的發出，促使開發商“以價換量”，讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。
與會嘉賓、SOHO中國董事長潘石屹說，前期“限購令”等政策出臺后，從去年9月始全國樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發商“以價換量”的綜合影響下，近期一些城市樓市出現回暖跡象。
北京市住建委網站公布的網簽數據顯示，3月北京新建住宅簽約量，剔除保障房成交量后，環比2月上漲46.6%，新建商品房均價已連續3個月調整至2萬元以下。
海口市民楊靜一直有購房自住計劃，長期觀望后最近終于出手購買了一套小戶型。“政府部門說調控政策出得差不多了，再不出手擔心房價會再次反彈。”
根據中國指數研究院監測的40個城市，從3月19日至25日，有22個城市的樓市周均成交量出現增長。
與會嘉賓、諾貝爾經濟學獎獲得者菲爾普斯認為，中國政府采取一系列調控政策防止投資者過快炒高樓價，是為了糾正房價結構性的過高增長。紅杉資本創始人沈南鵬則說：“中國房價高企甚至已經造成人才向海外流失。”
中央政府堅持調控不動搖的姿態讓開發商不敢樂觀，堅持以價換量、開發剛性需求成為業內共識。
“房地產行業還在‘過冬’，必須花心思挖掘剛需，把注意力放在有潛力的二三四線城市。”佳兆業集團總監周素萍坦言。
與會嘉賓普遍認為，以自住需求為主的市場，將是2012年中國樓市的鮮明特征，不要奢望房價今年會大幅反彈，穩健調整仍將是基本走勢。
市場尋底：房價回歸“合理區間”尚待時日
溫家寶總理在2012年全國兩會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調控不能放松。
那么，房價還有多大下行空間?
與會嘉賓、成都大學副校長張其佐認為，如果地方政府嚴格執行目前的樓市調控政策不動搖，市場底部最遲將在年底前出現，房價至少還有15%至20%的下降空間。
中國房地產研究會副會長顧云昌則認為，經過2011年的調整，目前大多數中小城市房價基本合理，但北京、上海等一線城市房價回歸合理會很艱難。
一些與會嘉賓認為，不能忽視“房價合理回歸”過程中的地方政府阻力。“市場底”何時出現，調整程度是否合理，還取決于地方政府會否自行給樓市“松綁”。
對于房地產如何深度改革，財政部財政科學研究所所長賈康認為，“雙軌統籌”是解決目前房價過高的重要手段。“政策軌”上的保障房供給是政府要牽頭“托底”;對商品房價，政府不應再用行政手段一味強力干預。“市場軌”上政府應該主要管規劃、管規則、管收稅。
賈康建議，“十二五”期間，一線城市應先后跟進征收房產稅。房產保有環節征稅可以形成多種正面效應，合理激勵地方政府轉變職能，在配套改革中解決地方政府對土地財政的過度依賴。
“2012年是房地產的轉折年。”潘石屹認為，開發商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”的開發模式已結束。政府應該轉而用稅收政策、貨幣政策調控房地產市場，通過增加土地供應等市場配置資源手段穩定樓市。
2012年，住房保障體系建設、個人住房信息系統全國聯網、房產稅試點范圍擴大等“制度層面”的改革將加速推進。與會嘉賓認為，考慮到我國城鎮化進程在加快，要避免“過山車”式的房價反彈，樓市改革還有較長的路要走。
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