樓市走勢不明開發商抓緊售房應有針對性地賣樓
2012-02-20 來源：0352房網 編輯：羅慧哲
據數據統計，2012年開年以來，惠州新房積壓嚴重。據中原地產惠州策略中心數據統計，截至目前，惠城區住宅存量逼近30000套。惠州市房產管理局官網數據也顯示，可售住宅總面積已經突破300萬平方米。市區南壇一中介機構外的信息墻上，等待售出或租出的房源信息填滿了整面墻。一位熟悉惠州樓市的本土開發商認為，如果開發商在2012年持續大量推出新盤，存量房的數量還將增加，惠州樓市也將面臨前所未有的壓力。
惠州周邊，深圳羅湖區2011年底的新盤港澳8號，推出僅兩月余時間即推出“首付一成”優惠，即名義上購房者首付三成，但開發商墊付兩成。其中一成免費贈送購房者，另一成相當于開發商給購房者提供的一年無息貸款，年內分三次還清即可。而在惠州，“墊首付”的促銷方式也同樣在年初出現。下角某樓盤在售的55—88平方米兩房、三房，首付只需一成，其余兩成由開發商墊付。有專家指出，墊首付一方面反映出開發商出售房源的決心，另一方面也顯示出他們對于樓市政策和走勢不確定性的擔心。
而根據市房產交易中心統計數據顯示，近期惠州住宅成交套數排名前列的樓盤有中信凱旋城、中信水岸城等12個樓盤，除3個樓盤外，其余9個上榜樓盤的成交均價均低于上周惠城區一手住宅成交均價(5937元/平方米)，其中在江北、金山湖片區還不乏4500元/平方米、4850元/平方米、5100元/平方米這樣的低價格。
相關人士認為，確定房價是否合理，國際上有不少通用的衡量辦法，如房價與居民的收入比、租售比等，此外，一個地區的房價是否被當地居民認可，也是一個重要的考量因素。據了解，惠州的房價在珠三角地區來說不算太高，但依然有不少市民認為房價還是超出了他們的想象。
“以前一場營銷活動如果能帶來100個客戶的話，現在則只能帶來20個”。隨著調控的深入，樓市開始進入后新政時代，傳統的樓市營銷開始面臨諸多困局，如何突圍成為時下地產圈內議論頗多的話題。昨日凌晨場地震讓不少惠州市民開始擔心自家的房屋安全，準備買房的人也將房屋質量、消防條件等納入考量范圍。有市民說：“現在我最想買的就是能抗八級地震的牢固房子。”
其實，從營銷學上講，能夠影響產品是否順利賣出去的兩大因素——成本、差異化。有專家認為，這兩個要素，其實是在前期就已經決定了的，因此在整個房地產鏈條上，營銷必須提前介入，而這也是發展趨勢。根據全國其他城市的經驗，一個城市一般只有兩種房子賣得特別好，一類是價格上有競爭優勢的，另一類是在市場上不存在同類產品進行競爭的。
雖然惠州樓市在剛剛過去的一周(2月6日—2月12日)表現不凡，惠城區住宅共成交342套，環比上周(1月30—2月5日)住宅成交151套來講，上漲126.4%;成交面積43312平米，環比上周(1月30—2月5日)住宅成交面積17721平米，上漲144%。但不少業內人士認為，成功的樓盤必須從規劃開始就把產品立于一種無競爭的狀態。
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