太原市交易管理條例出臺 房地產市場將一片明朗
2011-07-29 來源：山西省建設廳 編輯：喬銘
一個朋友在和開發商簽訂購房合同五年后，終于在去年底住進自己的家。“我以為自己被騙了!當時簽合同時沒注意太多，更不知道什么預售許可證，只是覺得價格合適。想想挺后怕的，買房時地基還沒挖呢!”這個朋友心有余悸地告訴記者。
今后，這樣銷售商品房就是違法。《條例》明確規定，房地產開發企業預售商品房應當在房產管理部門辦理商品房預售許可證，并禁止 “未取得預(銷)售許可，以認購、預定、排號、收取定金、預訂款、吸納會員、發放VIP卡等方式變相銷售商品房”的行為，如有違反，由房產管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，對收取預付款的，可并處已收取款額1%以下的罰款。
為了讓自己能夠在城市“安居”樂業，很多人都背負著買房的夢想。3月30日上午，省十一屆人大常委會第二十二次會議批準了新修訂的《太原市城市房地產交易管理條例》，比之12年前制定的《條例》，有了很多改進和完善，特別是對開發商虛假宣傳、商品房預售缺陷、房屋租賃管理等房地產交易市場新出現的問題加以規范解決。
規范預售行為：沒有預售許可證，不得以任何形式變相銷售商品房，也不能發布商品房銷售廣告
同時，《條例》還禁止了房地產開發企業的其他四項行為：返本銷售或者變相返本銷售商品房，采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房，分割拆零銷售商品住宅，以及委托沒有資格的機構代理銷售商品房。如有違反，責令限期改正，可并處一萬元以上三萬元以下罰款。
房地產開發企業具備什么樣的條件才能申請辦理預售許可證呢?《條例》要求取得國有土地使用權證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證的同時，完成建筑物主體1/3以上或按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資額的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期，才能申請辦理預售許可證。在此之前，房地產開發企業應當在項目所在地商業銀行設立商品房預售款專用賬戶，所有預售款必須用于預售項目的工程建設，不得挪用，市政府還要建立相關監管制度。
對于越來越多、五花八門的商品房銷售廣告，《條例》規定：取得預售許可證的企業才能發布商品房銷售廣告。在廣告中應當載明房地產開發企業名稱、商品房價格、環境、質量、交付使用日期等內容，以及預售許可證文號、代理銷售的中介服務機構名稱。
一房多售、面積縮水、“大紅本”辦理遲緩等問題的解決有法可依
相信不少人還對2000年太原市郝莊村的一起一房多賣鬧劇記憶猶新，現在，這樣的事情仍偶有發生。為避免出現商品房銷售中“一女嫁二夫”甚至“嫁幾夫”現象，《條例》對房地產交易實行了網上管理制度，增強信息公開透明度，具體規定，市政府應建立房地產信息系統，對新建商品房、存量房交易合同備案、違法行為處罰決定等實行網上管理。市房產管理部門在對符合條件的房地產開發企業發放預售許可證后，應當將待售商品房信息輸入房地產信息系統，商品房預售人則應將預售合同報市房產管理部門登記備案。
在驗收房屋時，有不少業主發現住房面積縮水了。對于這樣的面積糾紛，《條例》規定買賣雙方應在合同中載明約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。如果合同中沒有約定，則分兩種情況對待：一是面積誤差比絕對值在3%以內的，據實結算房價款。二是面積誤差比絕對值超出3%時，買房子的人有權退房，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將已付房款退還，并支付利息。如買受人不退房，又分為兩種情況：產權登記面積大于合同約定面積時，誤差3%以內的房價款由買受人補足，超出部分由開發企業承擔;實際房屋面積縮水時，誤差3%以內部分的房價款由企業返還，超出部分由企業雙倍返還。
“大紅本”什么時候能夠拿到是百姓買房時最為關心的問題之一。《條例》規定，房地產開發企業提出辦理商品房初始登記申請后，房產管理部門應當自受理之日起30個工作日內辦理完畢，發放初始登記房屋所有權證書，并予以公告。在辦理商品房所有權轉移登記時，應當由房地產開發企業與買受人雙方共同申請，房產管理部門在受理之日起30個工作日內、最長不超過60個工作日辦理完畢，發放房屋所有權證書或作出不予登記的書面決定。有時，當你歷盡艱苦、用手頭所有積蓄購買了一套住房后，卻發現夢想破碎了——開發企業被注銷或變更了。針對這樣的情況，《條例》規定買受人能夠提交相關證明材料的可以由買受人單方申請辦理商品房所有權轉移登記。
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