明確保障房五條常規給力樓市調控國八條

2011-07-23 來源：0352房網編輯：喬銘

　　2010年以來，我國出臺了一系列的房地產調控政策，尤其是2011年1月出臺的“新國八條”，政策力度進一步加大，調控手段趨于多樣化，調控對象更為明確。

　　住建部近日發出通知，要求各地在確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區內聽取社會的意見，使各地調控目標的制定科學合理，并取得社會的認同和支持。根據聽取意見的情況，酌情調整已發布的調控目標。

　　加大住房保障是政府的責任，也是利國利民的好事，然而，如果具體政策設計不當，很有可能成為某些特權階層尋租、謀利的工具，誰都愿意不花本錢去享受政府公共資源的補貼，并借此而發個財產性收入的大財。但從歷次出臺房地產政策看，保障對象從來就是一筆糊涂賬。

　　但“新國五條”是以往房地產調控政策的延伸，在調控思路上仍然以“增加保障性住房供給”和“打擊投機投資需求”為重點，能否從根本上疏導需求、增加供應、平衡供求，政策效果有待觀察。此外，要求地方政府提出“新建住房價格控制目標”這一政策在執行落實中阻力重重，從目前各地公布房價調控目標及調控細則情況就可以看出這一點。

　　一、“新建住房價格控制目標”尚需進一步明晰

　　“新國八條”要求2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。這一新的調控手段很有可能引發較大爭議，預計在執行落實中存在較大阻力。

　　首先，即便政策層面認定以國家統計局公布的房價數據為準，仍存在地方政府以“玩數字游戲”逃避責任的風險。平均房價本就不是個準確定義的標準數，自然就可以用各種方式來假戲真唱了，如用外圍的低價房大量供給將少量高檔房的價格平均下去;如用大量保障性住房供給將價格平均下去;如嚴格限制高價房的銷售許可，將銷售平均價格降低;如用銷售限價方式強令開發商降價;如用“限房價、競地價”的方式供應土地等等。目前在各城市已公布的房價控制目標中，濟南、蘭州等城市特指“新建商品住房價格”，而上海等地則為“新建住房價格”，“新建住房價格”中會包括保障性住房，本身價格低，能拉低統計房價。

　　其次，關于房價的統計數據存有較大爭議。相關數據每經發布總會引起廣泛爭議，或與普通民眾感受不相吻合，或與地方政府及其他機構公布的數據產生較大出入。給定房價統計數據無法獲得完全認可，要用新建住房價格作為考核問責的目標，必然會出現激烈的爭論和博弈。

　　最后，由于地方政府與房地產存在千絲萬縷的復雜利益聯系，并且中央是首次要求地方政府公布調控目標，也沒有對調控目標提出任何數量標準甚至是原則性的規定，這樣很有可能出現地方政府在制定調控目標時過于謹慎、目標偏低，達不到該項政策應有的效果。如目前已公布房價調控目標的城市，只有北京提出“穩中有降”，其余城市房價控制目標均有程度不一的上漲，大部分定在10%左右，房價調控目標變成了“漲價令”。

　　二、地方政府在執行落實中存在政策力度弱化趨勢

　　地方政府能否認真貫徹落實國家房地產調控政策精神，是房地產調控能否取得預期成效的關鍵，而從目前各地貫徹實施“新國八條”的情況看，形勢并不樂觀：

　　首先，許多城市對于出臺調控細則不積極。按照“新國八條”要求，全國至少應有36個城市在2月20日之前出臺地方調控細則，然而截至2月22日，出臺限購政策的城市(含地方政府規定)只有18個，這意味著全國過半城市未按規定期限出臺限購措施。尤其省會城市出臺細則普遍比較慢，重要原因是擔心政策對當地房產市場沖擊太大，可能對地方經濟帶來較大影響。

　　其次，已經出臺細則的城市存在政策力度逐漸減弱趨勢。總體而言，一線城市限購政策較為嚴格，而二線城市，尤其是中西部地區，大多將限購范圍劃定在主城區范圍內，有的雖然也列明“全市”，但是沒有明確區域，因此也有操作空間，各地在限購范圍、限購門檻、限購執行期限、納稅年限和社保證明門檻等方面各有文章。石家莊版本的調控細則限定了房屋限購的范圍在市五區和高新區范圍之內，細則同時提出限購政策有效期到2011年12月31日。成都版“限購令”限購范圍為本市主城區，沒有涉及到郊區郊縣，而且也沒有規定本市納稅證明或社會保險繳納證明最低年限限制。貴陽僅限定“市中心城區人口密集、房價過高一環內的住房”，比成都只限主城區范圍更窄。天津限購細則將“新國八條”規定的提供累計五年繳稅或社保證明放寬為一年。此外，已出臺調控細則的城市均未提及新建住房價格控制目標。

（責任編輯：0352房網）