調控棋盤走至年中新問題頻現 棋局輸贏看下半年
2011-07-19 來源：0352房網 編輯：狄海霞
從現狀看，盡管樓市宏觀調控初見成效，仍面臨突出矛盾和問題：調整住房供應結構任重道遠，部分地區房價仍在高位運行，投資投機性需求反彈的壓力猶在。
在持續發力的調控政策作用下，當前房地產市場呈現新的變化。多數城市房價漲幅明顯趨緩。根據國家統計局18日公布的數據，6月份70個大中城市新建商品住宅價格環比下降和持平的城市有26個，比上月增加6個，價格上漲的城市環比漲幅均未超過0.5%。
中國房地產市場調控棋到中盤，處于相持狀態。在當前經濟增速放緩、通脹壓力較大情況下，調控成效初顯，但新問題頻現。
中國人民大學經濟學院副院長劉瑞認為：“經濟增速放緩有多重因素造成，房地產市場調控是其中一個重要因素。”
然而，如果沒有嚴厲的房地產市場調控，房地產呈現的超常增長，對房地產市場和宏觀經濟的嚴重后果將不堪設想。倪鵬飛說：“調控房地產，放緩經濟增長，也是兩個調控的應有之意。”
倪鵬飛認為，當前，為抑制通貨膨脹而適度從緊的宏觀政策，與抑制房價過快上漲而從緊的房地產調控政策是一致的。有利于迫使房地產開發企業在資金短缺的壓力下，最終降價銷售，有利于抑制投資和投機需求。
投機投資性購房需求得到有效抑制。一個突出表現是上半年全國商品住房銷售面積增速回落。根據權威部門監測，今年上半年，90個城市新建商品房和二手住房月均成交面積比去年全年月均水平分別下降11%和18.7%。
交易量下降，市場反應明顯。“鏈家地產”首席分析師張月說：“據我們測算，上半年‘限購’政策影響了北京2萬套左右的需求。”
保障性住房建設進展總體順利。截至6月底，全國保障性住房新開工超過500萬套，超過全年目標任務的50%。在建保障性住房預計年內建成400萬套以上。
盡管調控取得初步成效，但是當前部分城市房價上漲壓力仍然較大。
未限購城市需求仍然旺盛。根據一份權威研究報告對90個重點城市的監測，今年上半年新建商品住房成交面積與去年同期相比，47個未限購城市，有27個城市成交面積增加，其中有15個城市增長20%以上。部分中小城市也不同程度延續著量價齊升的現象。
更需引起警惕的是，由于擔心住房成交量下降過快影響經濟發展，少數地方出現了停止執行或變相放寬住房限購措施的苗頭。
從保障房建設來看，進展不平衡，有的地方開工率較低，社會資金投入保障性住房建設的措施不完善，工程質量、分配管理等方面還有待加強。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說：“當前房地產市場總體呈現僵持和膠著狀態，房地產相關利益主體包括開發商的資金、金融機構的盈利和風險控制等壓力繃得越來越緊。”
在面臨“控通脹”與“保增長”的兩難選擇時，房地產市場調控又被推到聚光燈下。
但值得注意的是，從緊的貨幣政策也給保障房投資帶來一定壓力，增加了保障房的融資難度。據業內人士估算，今年保障性安居工程建設所需信貸資金規模達4000億元，而今年一季度新增保障性安居工程建設貸款僅650億元。
通貨膨脹的壓力加劇，使得房地產投資保值功能繼續被看好。5月份央行的調查顯示，選擇“房地產投資”的居民占22.2%，比上季減少2.8個百分點，但仍為居民投資首選。
劉瑞說：“房地產市場仍面臨住房需求剛性與住房投資慣性的博弈。調控需要更精細的措施。”
這一表態發出明確信號：房地產市場調控繼續從嚴。高緯環球中國區董事總經理張良軍指出：“目前市場已充分地感受到政府調控的決心。從現實需要及地方政府公信力角度出發，調控都已沒有退路。”
從近期看，擴大限購城市范圍已經是箭在弦上;從土地供應看，一方面要確保保障性住房用地，另一方面要加快普通商品住房用地投放;從強化已有政策執行力度上看，中央政府特別提出，各地要“從嚴”把握和執行房價控制目標;從長遠來看，必須進行房地產市場制度建設。
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