二手房交易門道多教你如何鑒別房地產(chǎn)中介

2013-12-03 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

摘要：在二手房交易過程中，買賣雙方往往愿意選擇尋求房地產(chǎn)中介幫忙提供居間服務(wù)以及辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)，但有些不良中介卻利用群眾的信任，采取發(fā)布虛假房源信息、侵占挪用房地產(chǎn)交易資金、泄露出售委托人的個(gè)人信息等手段，謀取不正當(dāng)利益，給買賣雙方當(dāng)事人帶來了精神上和經(jīng)濟(jì)上的損失。因此，選擇和鑒別合法的中介機(jī)構(gòu)顯得尤為重要。

　　房地產(chǎn)中介哪些行為是國家明確禁止的?

　　《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為:

　　1、捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價(jià)格。

　　2、對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(租)出房屋賺取差價(jià)。

　　3、以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易。

　　4、泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益。

　　5、為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利。

　　6、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租。

　　7、侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金。

　　8、承購、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋。

　　9、為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

　　10、法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)10種違法違規(guī)行為將受到嚴(yán)查

　　2013年6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商總局關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場專項(xiàng)治理的通知要求，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的以下違法違規(guī)行為：

　　1、發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為。

　　2、誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人通過偽造證明材料等方式，獲取購房資格、規(guī)避限購的行為。

　　3、采取內(nèi)部認(rèn)購或雇人排隊(duì)制造銷售旺盛的虛假氛圍以及通過炒賣房號非法牟利的行為。

　　4、協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽合同”規(guī)避交易稅費(fèi)的行為。

　　5、違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，對不符合規(guī)定的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為，如低價(jià)收進(jìn)高價(jià)租出賺取差價(jià)。

　　6、侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金的行為。

　　7、未履行書面告知義務(wù)，強(qiáng)制提供代理服務(wù)并收取費(fèi)用的行為。

　　8、泄露、出售委托人的個(gè)人信息，謀取不正當(dāng)利益的行為。

　　9、未取得營業(yè)執(zhí)照或未在房地產(chǎn)主管部門備案，擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為。

　　10、借用冒用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員名義簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，以及租借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格或注冊證書的行為。

　　房屋買賣謹(jǐn)防不良房地產(chǎn)中介陷阱

　　陷阱之一:“違約金”

　　在部分不良房地產(chǎn)中介公司經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，往往會(huì)設(shè)定“房地產(chǎn)買賣合同”的簽約期限，如果買賣雙方在約定期限內(nèi)不能簽約，那么就必須承擔(dān)“違約金”，但是在格式合同中相應(yīng)的條款中又故意規(guī)避了中介公司自己應(yīng)盡的義務(wù)，比如對房屋是否已有產(chǎn)權(quán)證、是否還存在共有人，房屋的必要居住使用條件、所在小區(qū)中必須告知的與居住相關(guān)的情況等。在此情況下，買賣雙方往往因發(fā)生諸多分歧而不能按期簽約，此時(shí)不良中介就會(huì)索取違約金，要求買方承擔(dān)不簽訂房屋買賣合同的違約責(zé)任，令買方叫苦不迭。

　　提醒：經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是設(shè)立中介機(jī)構(gòu)和委托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的文書，不能對委托人設(shè)定必須簽訂買賣合同的義務(wù)，房屋買賣雙方是否簽訂買賣合同，取決于雙方能否對買賣條件達(dá)成意向一致，如果中介機(jī)構(gòu)設(shè)定簽訂房地產(chǎn)買賣合同期限的購房人有權(quán)予以拒絕。

　　陷阱之二:“意向金”、“誠意金”、“訂金”、“定金”

　　買方相中中介公司某處房源，中介公司在與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣意向(誠意、訂)金協(xié)議書》中要求買方支付一定數(shù)額的意向(誠意、訂)金“以示購買誠意”，爾后將買方的意向(誠意、訂)金作為向出售人交涉的憑據(jù)，這種經(jīng)營行為在許多中介公司的普遍采用。正規(guī)的中介公司會(huì)在合同條款中，明確將意向(誠意、訂)金與定金區(qū)分開來，明確意向(誠意、訂)金的處理方式(這點(diǎn)買方一定要看清)，明確何種情況下可退，何種情況下轉(zhuǎn)為定金不可退。不良的中介公司有意模糊意向(誠意、訂)金的處理方式，模糊與定金的概念。一旦交易不成，也以種種理由拒絕退還買方的意向金。更有甚者，直接給買方開據(jù)“定金收據(jù)”。

　　提醒：意向(誠意、訂)金本來是可退的，它應(yīng)該由中介公司保存;而定金是付給房屋出賣人的。應(yīng)該交給出售人。問題在和中介公司簽訂《房地產(chǎn)買賣意向(誠意、訂)金協(xié)議書》后，一定要看清你付給中介公司的意向(誠意、訂)金下一步的去向，到什么階段會(huì)轉(zhuǎn)為定金。對中介公司的合同條款你是否接受，如不接受，有何修改，均可與中介公司作重新約定。

　　陷阱之三:“看房確認(rèn)書”

　　客戶看房，若中介堅(jiān)持要消費(fèi)者簽下“看房確認(rèn)書”，有可能被中介用作訴訟證據(jù)。

　　提醒:中介帶客戶看房，但有的中介利用人們的不防備，以為業(yè)務(wù)人員計(jì)算工作量為由，要客戶在“看房確認(rèn)書”上簽字，為以后的矛盾，埋下伏筆。以后一旦發(fā)生糾紛，就會(huì)以你已看房確認(rèn)，付有定金構(gòu)成所謂的證據(jù)鏈。顯然，中介是故意偷換概念，把看房確認(rèn)和定房確認(rèn)混為一談，為自己不退“定金”尋找理由。

　　如何防范中介陷阱?

　　1、了解政策和服務(wù)陷阱。購房前，消費(fèi)者應(yīng)先了解國家最新的房產(chǎn)調(diào)控政策和行業(yè)消費(fèi)陷阱，包括稅費(fèi)、信貸、購房條件，主動(dòng)了解房產(chǎn)交易形勢，避免被不良中介忽悠和誤導(dǎo)。尤其是對產(chǎn)權(quán)等對個(gè)人有重大影響的事項(xiàng)，建議親自到相關(guān)部門予以確認(rèn)。

　　2、買房下定金需謹(jǐn)慎。定金是支付給賣方的，并非中介公司，即使中介公司代收，也必須要求中介出示賣方委托收定的委托書，千萬不要把定金等前期費(fèi)用轉(zhuǎn)進(jìn)經(jīng)紀(jì)人的私人賬戶。同時(shí)，約定退定條款，對“誠意金”等名目的預(yù)收款，建議約定“誠意金交易失敗可退”的條款以保障自身權(quán)益。

（責(zé)任編輯：李建霞）