購買二手房省錢攻略 教你如何淘到好房
2012-12-05 來源：0352房網 編輯：加文
到兩手市場去“淘”房子，已經成為很多人購買房屋行之有效的途徑。那么，如何花更少的錢買到更好的房子?在二手房交易的過程中，有哪些渠道可以合理減低相關費用，又有哪些看似有效的手段，其實使用起來后患無窮呢?
中介費用打折
典型個案：孫先生經中介的介紹，看中了一套真金路上的兩居室房源。在房屋交易的過程中，中介人員由于讓上家覺得缺乏誠信，始終沒有辦法就過戶細節與上家達成共識，同時無法按照孫先生的要求為其辦妥貸款事項。后來，還是孫先生自己出面與上家談判，彼此獲得信任后促成了這筆交易。孫先生的貸款最后也是完全由自己出面全權辦理的。由于中介只完成了一部分服務，最后，孫先生和中介方達成協議，中介費打6折后支付。
點評：房產中介提供的服務，不僅包括為房源尋找上下家，還包括居中協商價格，為上下家具體操辦還款、貸款事宜，從技術層面確保房屋安全過戶等。如果中介公司無法完成上述相關事宜，而將一些原本應該在其義務范圍內的事情交由交易雙方自主獨立完成的話，交易雙方有權提出中介費打折的要求。還有一些中小型的中介公司，本來中介費收取標準就是松動的，有比較大的優惠余地。即使一些大公司，對于一些老客戶，往往在中介費上也能給予一定的優惠，不妨試著談談�？蔀榉�?
和中介人員交朋友
典型個案：住在音樂廣場的張先生打算在居家附近再購置一套大三房。頗有買房經驗的他通過幾次看房行動，在附近好幾家中介公司都交上了朋友。張先生總會隔三差五地去中介公司坐坐，和那幾位熟識的中介人員聊聊近來的行情。這樣，張先生不但對附近各樓盤的房價了如指掌，而且彼此間有了朋友情誼。上周，中遠兩灣城出來了一套非常適合居住的好房，而且掛牌價明顯低于市場價。中介公司的朋友在第一時間將信息傳遞給他，結果他當天就下定，比市場價少花了20多萬買下了這套很搶手的好房源。
點評：就目前的市場情況來看，低價急拋的二手房已經不多。一旦出現明顯低于市場價同時又適合居住的好房源，還是頗為搶手的，一般兩三天就消化掉了。這樣的房源一出來，中介從業人員人人都希望這單生意在自己手中完成，為了提高成功率，他自然將房源首先推薦給熟悉的、他們認為有購買誠意的客戶。你不妨在中介公司多交幾位朋友，這樣，一旦有性價比高的房源出來，你可以第一時間知道信息。
和中介人員交朋友還有一個好處，你可以在平時隨意的聊天中獲得更多更真實的信息。要知道，現在的中介為了促成成交，很多時候也是欺“上”瞞“下”，玩弄小伎倆。而這些，你都可以通過平時無目的性的交流而洞察，等到真正交易的時候，就不會因不知情而上當受騙，多花冤枉錢了。
做低合同價
典型個案：記者的朋友邱先生，最后看中了一套位于世紀公園版塊內的三房。簽訂合同的時候，上家提出，要將合同上的成交價做低，實際成交價250萬，合同上只寫180萬，另外再簽訂一份補充協議，標明實際成交價。中介人員反復對邱先生說，這樣做上家可以少繳不少稅費，所以房價才會是現在這個價格，如果邱先生不同意，那么房價也要隨之往上漲。中介方還說，寫低房價邱先生也可以少支付一些契稅，這樣也能省不少錢。
邱先生一開始有些動心，好在陪他同去的朋友對房產知識和相關法律比較熟悉，勸說邱先生不要這樣做，因為后遺癥很大。一來，做低合同價來避稅是違規的;二來，合同價和實際成交價不一樣，一旦發生糾紛非常麻煩;三來，如果邱先生以后又想將這套房子賣出，只能按照180萬計算買進成本，支付差價稅、營業稅等稅收的時候就要多繳納70萬差價的稅收。也就是說，現在上家要繳納的稅收轉移給邱先生將來繳納了。因為上家堅持要做低成交價，最后，邱先生放棄了這套房源。
點評：做低合同成交價以避稅的情況如今十分普遍。應該說，中介公司想出這么一招也屬于無奈之舉。從目前的二手房市場情況來看，上家的房屋掛牌價和下家的承受價差距很大，其中很重要的原因，就是上家要繳納的稅收比較多，尤其是購進不足5年的次新房，營業稅、差價稅是一筆很大的開銷。中介方面曾經做過調查，如果扣除這些稅費，上下家的心理價格還是比較接近的。由此一來，為此促進成交，中介只能在“避稅”兩字上做文章，這才導致了做低合同價情況的普遍出現。
做低合同價雖然一時間的確能減少不少支出，但是對于上下家來說都后遺癥很大。上家的后遺癥主要在于合同價和實際成交價不一致，房產交易不是一手交錢一手交房，持續過程比較長，一旦過戶手續辦到一半，下家提出要求按照合同價支付房款，立地糾紛四起。對于下家來說，上面已經分析過，明明高價買房卻寫成低價，以后一旦要售出此房，在支付差價稅、營業稅等稅收的時候要多繳一筆冤枉錢，這筆冤枉錢搞不好比現在省下的多得多。
維修基金做文章
典型個案：寧小姐看中一套80年代初期的小兩房，買來打算投資租賃市場的。由于上家的掛牌價比較適中，所以不愿意在房價上做任何讓步，并要求寧小姐額外支付維修基金。最后寧小姐提出，上家賣房時是不能提走維修基金的，而且，維修基金從當初繳納使用至今還剩余多少計算起來也很麻煩，還是包含在房價里，不要額外結算了。上家想想也有道理，這樣一來，寧小姐又節約了不少錢。
點評：一般情況下，二手房買賣時合同價都是包含維修基金的，但是，也有一些上家會要求維修基金額外結算，尤其是一些大面積的次新房，維修基金是一筆不小的數字。如果你碰到這種情況，不妨學學寧小姐，應該說，成功的概率還是比較大的。
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