二手房購房要預防期房風險合同陷阱

2012-10-22 來源：0352房網編輯：無憂

　　要預防期房風險

　　客戶在購買期房之前，售樓小姐都會說一番“甜言蜜語”，極力鼓吹房子的地段好、環境美、價格低，總之一切都完美，令客戶不由得不動心。

　　因為一系列的規范，開發商盡管如今在操作方面已大有改觀，但期房變現時仍不免有“不可抗拒”的風險：如面積誤差、建筑材料的變換、規劃設計的改變等。當然，由于期房價格上的優勢，它一時并不會在市場上消失。不過，客戶可把握一個原則：期房并不都是完美的，不要怪售樓小姐的信口開河。所以，要么在合同中寫入各種預防期房風險的條款，要么干脆選擇購買現房。

　　面積，要做到物盡其用

　　很少人會將房子的使用率和房價聯系起來。不過，只要粗略一算，你就會被使用率對房價的巨大影響嚇一跳：兩人各花60萬元買了一套100平方米的房子，使用率一個是70%、一個是90%，那么實際房價每平方米相差好幾百元甚至更多!

　　因此，不要走過場一樣問問使用率的問題，最好弄清楚你為多少面積掏了錢，然后自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會得出真正有效的房價。有這樣一個不規則的公式，客戶可以參照一下：戶型=功能空間的組合方式房+廳+衛的數目+房間的大小+形狀+朝向，這些在戶型圖上一目了然的東西，對每個客戶都有著不同的意義：他認為糟糕的戶型，在你那里可能正合適。

　　戶型的實質其實是：在你的需要之下，空間可被賦予什么功能?它的組合方式是否能最大限度地體現這些功能?比如，早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向;很少引客進門的人不要40平方米的客廳;經常在家辦公的人不能把電腦搬進臥室，需有工作間;花50萬元以上買房子的人，三大一小的要領就要作廢。把自己放在房子中假想著生活一下，戶型中掩藏最深的劣勢都將涌現出來。

　　在資金緊張的情況下，買房尤其不能貪大，而是要實用、宜居。

　　環境布局，能否真正融入

　　環境有大、小之分。大環境指社區所處的位置和區域，小環境指社區內部的環境規劃設計。美的環境，優雅的布局是挺好，但關鍵要看你是否能真的融入，是否有一些與房價相匹配的收獲。

　　大環境具有一定優勢，那么在房價上，相對要高一些。小環境有一些評價標準：歐陸風情、新加坡格調、加拿大風情……在查看社區環境時，你不要被一些標新立異的口號迷住了眼：如果人能融入環境，從中得到室內所沒有的舒適、開闊、放松的感覺，我們就十分歡迎，可以考慮掏錢購買，否則，則到思量一番。

　　任何時候，一些開發商都會想出一些新的招數忽悠，消費者買房前，一定要仔細甄別，以免買了一些“廢環境”。

　　配套設施，是否真的配套

　　配套設施越多越好是在需要的前提下，只有真的和項目配上“套”，配套設施才能真正發揮作用。比如，如果業主有足夠便利的地方可以解決吃、喝、玩、樂的需要，社區內五臟俱全的大型會所除了增加分攤費用、加大物業公司負擔外，還有什么相配之處?低價位房子沒有必要每戶修建一個地下車位……

　　那些無關緊要的配套設施，對于客戶來說，根本不實用。

　　二手房買賣中的幾個陷阱

　　1、“賣房者”非房主。

　　對策：購房人可到房管局產權登記部門查詢，如賣房者非該二手房的產權人，購房人應立即中止交易。因為其中可能存在欺詐，即使不是欺詐，購房人能否取得產權也存在風險。

　　2、賣房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。