理性貸款購房高招可有效避免房貸危機(jī)
2011-08-13 來源：未知 編輯：狄海霞
由于目前各大銀行已基本取消首套房貸利率優(yōu)惠，連續(xù)加息后，住房公積金貸款和商業(yè)貸款之間的“利差”進(jìn)一步擴(kuò)大。5年期以上商業(yè)貸款利率目前為6.8%，公積金則為4.7%，兩者利差高達(dá)2.1%，公積金貸款的優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。
假設(shè)同樣貸款80萬元、20年期等額本息還款，公積金貸款將比商業(yè)住房按揭貸款少支付利息總額23萬多元。所以說，如何減少支出，理性借貸成了民眾最關(guān)注的問題，綜合多位房貸理財專家的意見，有三個招數(shù)對市民具有借鑒和實用價值：
一是及時調(diào)整還款方式和貸款內(nèi)容
資金實力強(qiáng)的市民適當(dāng)縮短還款時間，可以節(jié)省利息支出。而在還款方式上，面對銀行提供的等額本金和等額本息兩種方式，相當(dāng)多的市民常常是在貸款合同上隨意劃個鉤。其實兩者差異很大，在利率不穩(wěn)定的環(huán)境下，等額本金是市民的最佳選擇，其在提前還貸及節(jié)約總利息方面的優(yōu)勢顯而易見。原因在于，等額本息法最開始還給銀行的本金比例較小，占用銀行資金時間較長，因此利息總額較大;而等額本金法則是還款負(fù)擔(dān)逐月遞減，總的利息支出會有所節(jié)省。同樣以50萬元、20年貸款為例，等額本息需要市民支付利息416000.7元，等額本金則只需付346466.1元，兩項相差近7萬元，如果市民提前還款則省下更多。
二是善用銀行創(chuàng)新房貸理財產(chǎn)品
深圳房貸理財市場激烈的競爭態(tài)勢，使這里成為國內(nèi)房貸創(chuàng)新產(chǎn)品推出最活躍的城市之一。市民如果多方比較了解、合理選擇特色房貸產(chǎn)品，也能達(dá)到省息的目的。理財專家介紹，如果市民按揭購房計劃時間只有5到8年，建議選擇在授信額度內(nèi)可以隨借隨還的“循環(huán)貸”產(chǎn)品，可以節(jié)省一定數(shù)量的利息;開立“存抵貸”賬戶，存入該賬戶的余錢可按比例折抵相應(yīng)數(shù)量貸款的利息，而且不用客戶辦理還款手續(xù)，賬戶會自動按日計算存抵貸，存入金額越高，抵扣的利息也越高;“按揭信用卡”產(chǎn)品非常適合在同一家銀行辦理房貸和信用卡的市民，可利用信用卡消費(fèi)積分抵扣部分房貸利息。
三是提前還款不宜盲動
興業(yè)銀行相關(guān)專業(yè)人士建議，去年之前按揭貸款的市民普遍享受7折利率，即使多次加息后，相比現(xiàn)利率仍然較劃算，因此還可按兵不動。此外，還有兩類人不適合提前還貸：一是使用等額本息還款法，且已進(jìn)入還款階段中期的市民。如果在還款期的中期之后提前還款，那所償還的其實更多是本金，實際能夠節(jié)省的利息很有限。二是使用等額本金還款法，且還款期已過1/4的市民。因為在月供構(gòu)成中，本金開始多于利息，如果此時提前還款，就不利于有效地節(jié)省利息，如果是進(jìn)入還款期后期，那更沒必要用一筆較大數(shù)額的資金進(jìn)行提前還款。
深圳建行房貸專家特別提醒市民，如果沒有可靠的投資渠道，市民不應(yīng)跟風(fēng)提前還款，因為目前銀行的存款準(zhǔn)備金率已創(chuàng)歷史新高，接近美國銀行業(yè)最高21%的“紅線水平”，貸款額度普遍非常緊張;同時，市場上其他貸款方式的綜合貸款成本已超過30%，銀行6.8%的貸款利率并不算高。一旦提前還款，再要以合理的利率拿到貸款難度太大。
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