分辨購房中的四大率度保障購買放心房
2011-07-21 來源：理財周刊 編輯：宋羽欣
在售樓處，我們會被一些容積率，綠化率這些專業術語所迷惑。專家表示，目前與"率"有關的概念主要包括容積率、綠化率、車庫率和得房率等等。那么，這些專業術語跟住宅綜合品質之間到底有什么關系，市場上存在哪些認識上的誤區，在此有必要進行詳細解析。基于此，購房者更要對這些基本概念有個全面的了解。
容積率：盡量避免高指標
容積率是指小區總建筑面積與總用地面積的比值，這個比值越小，意味著小區容納的建筑總量越少，人均用地面積越多，居住品質就會越高。為什么這么說呢?上海五合國際副總經理吳茂輝解釋說，容積率低的小區有更多的土地用于綠地建設，以及建筑層高也適中，因而居住品質相對較高。比如綠樹成蔭的別墅區，其容積率只有0.35左右。而位于城市核心地段的樓盤，容積率超過5以上，因而整個小區內高層建筑林立，讓人頗感壓抑。相比較而言，前者的舒適性肯定遠大于后者。
而與此同時，高容積率的小區也意味著帶來高密度的居住人口，這對小區本身樓道、公共娛樂場所等的使用也會更加頻繁，從而加速其老化。同時，高容積率的小區在安保方面也存在不小的壓力。因此專家建議，購房者一定要選擇選擇在適當的區間內選擇容積率，如多層不超過3，以小高層居多的小區在4左右，而高層為主的小區不能超過5。
綠化率：謹防偷換概念
綠化覆蓋程度高達40%!如果這樣的樓盤位于寸土寸金的市中心，會不會讓人怦然心動?答案肯定是"會"。
綠化率是開發商會經常提及的概念，跟容積率一樣，也是一項規劃指標，可簡單表述為指規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。但目前與之有關的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率，其中綠地率中的綠地是指"居住區用地范圍內各類綠地"，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。
但是有業內人士指出，少數開發商在宣傳時只提綠化覆蓋率或者綠地率，因為通過一些技術上的處理，均能得到不錯的效果，但實際上綠化面積到底有多少，則避而不談。因此購房者在如果要真正小區的綠化程度，除了要詢問綠化覆蓋率之外，還要了解規劃綠化面積的大小。
得房率：還要關注使用率
得房率越高，則意味著購房者花在公攤面積上的費用越少。但專家提醒，得房率在某些特定的情況下，會發生變化，因此購房者別僅僅只是聽信開發商的說辭。
一般情況下，得房率是指套內建筑面積與套(單元)建筑面積之比。其中，套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分，套(單元)建筑面積為套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。正是因為公攤面積是一個可變量，因此專家解釋說，對于一些分若干期開發的樓盤，一定要注意得房率的變化。
這到底是怎么回事呢?吳茂輝舉例說，前期銷售的房源一般是在規劃建筑方案設計最初計算并得到的得房率，由于此時公攤面積部分一時無法統計完全，一般只計算現有的公攤面積，有時甚至只是簡單計算標準層內的公共交通分攤面積，這樣得來的得房率自然是相對比較高的。但等到項目建設竣工交付前后，由房屋測量登記部門通過圖紙與實測結合計算得到的公攤系數通常都會比前期的大，因而，這時的實際得房率比銷售時的宣傳要約降低1～3個百分點。
據了解，得房率跟建筑形式也有一定的關系，如多層住宅的得房率可控制在 85～90%，小高層住宅的得房率控制在80～85%，高層的得房率相對較低，一般在75～80%。高層小戶型得房率最不理想，有可能低于75%的水平。
對此，專家建議，如果條件允許，購房者不妨直接進入樣板房對室內使用面積進行測量，得到套內使用面積，計算出使用率，雖然結果不一定十分準確，但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時，使用率還能反映出房型設計方面的缺陷，因為有些房型形狀很不規則，會影響到使用，雖然得房率不低，但是使用率卻打了折扣。
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