當今社會什么樣的房子最容易跌入谷底
2011-07-01 來源：未知 編輯：狄海霞
老百姓買房，質量是購房的首要，戶型，周邊配套是購房的重要因素，而房價則是整個購房的核心。2011年房價雖然小跌了一點，可是對于普通百姓而言，還是水中月，鏡中花。
實際上，經歷過樓市“黃金十年”的熏陶后，現在幾乎每個人購買商品房，都很看重房產的保值增值功能。因此，平時也常遇到朋友咨詢：什么樣的房子能增值?
一般而言，住房具有三種功能：作為消費品的居住，作為投資功能的增值，作為生產資料的辦公、商業、作坊(即轉作非住宅用途)。其中第三種屬于非主流形態，人們主要關注前兩種。
簡單劃分，住宅購買者可分為首次剛需、二次及以上改善需求、投資投機需求。首次剛需者偏重于消費功能，投資投機者但求增值功能，改善需求者兼顧二者。
另一方面，通脹不斷高企，5月CPI增幅再創5.5%的近34個月新高，近期占CPI權重較高的肉價又發飆，而股價卻跌跌不休，在存款負利率的情況下，人們在如何保衛資產不縮水方面，實在很迷茫，部分人依然相信房產，這也不奇怪。
不妨先聊一下近期市場現象。今年5月相比去年5月，全國新建商品住宅成交均價上漲6.9%，今年5月相比4月，全國70個大中城市中，仍有50個城市的新建商品住宅價格指數微幅上漲，上漲城市較4月減少6個。
基本上可以認為，當前我國房價總體上仍在上漲，但漲幅繼續回落。不過，市場中并不缺少熱點，比如近兩個月來，多個城市都爆出熱銷樓盤，比如深圳的中海項目、南京的碧桂園項目、多地的恒大項目等，幾個人搶一套房。
主要是優惠幅度比較大，其原因主要有兩點。一是與企業戰略有關，這幾個地產巨頭皆堅持“售量比售價優先”的原則;二是這些項目多位于郊區，比如中海項目在深圳關外，碧桂園已跑出南京行政版圖——鎮江句容。
大家一定會疑惑，為什么郊區樓盤會率先降價，而中心區房價堅挺?這正是房地產市場中的一條重要規律：在樓市上漲期，郊區房價漲幅大于市區;在樓市回落期，郊區房價降溫速度同樣快于市區。
也可以理解為：越是市中心的房子，越抗跌;但上漲最快的房子，一般不在市中心。舉一個典型例子，北京遠郊通州，前幾年房價暴漲，去年以來則明顯下跌。
深層次的原因，要從房價形成機制上探究。與任何商品一樣，商品房價格是價值的貨幣化表現，而房產建筑本身是年年損耗的，那么房產價值的變化，主要取決于房子下面的土地價值;
土地價值的多少，又主要受投資在土地當中的資金數量左右，其中既包括由政府主導的市政基礎設施、公建配套投資(如道路、綠化、學校、醫院等)，又包括由企業主導的商業樓宇投資(比如住宅、寫字樓、商場等)與產業投資(如跨國公司設企業總部或制造中心等);
投資規模又與城市規劃密切相關，市中心的規劃基本成型，可開發的土地較少，投資量趨于飽和，而郊區若有較好的規劃，則能在一定時間段內出現投資激增的情形。
市中心的高端項目，尤其是各地的公寓豪宅，2月以來基本上都在“堅守房價陣地”，任憑政策風狂雨暴，都不為所動，策略高度一致，基本與開發商品牌無關。
為何當前郊區樓盤比市中心樓盤更早、更易降價?這種區域一般多處遠郊，或者無優質規劃，或者規劃雖不錯，但落實力度不夠，在市場上漲期虛漲，而在市場退潮期，則被發現原來是“裸游”板塊。
市中心高端樓盤，城市規劃定型，無風亦無浪，況且高端樓盤降價等于降身價，不符合市場營銷策略。但若市場調整時期長、調整壓力大，豪宅價格也會有所下滑。
按照這一“剝洋蔥”式的分析法，可知一個區域在某段時間內房價的增長速度，歸根結底取決于這一區域是否具有好的規劃，而且還要處于規劃落實階段。因為光有好的規劃還不行，在很多地方有這么句俗話“規劃規劃，墻上掛掛”，政府愿意大力推進、企業愿意“真金白銀”投錢的規劃，才是能夠推動地價、進而拉動房價快速上漲的有價值的規劃。
所以，撇開產品質量、企業品牌等不淡，想要獲得超過平均水平的增值空間，能夠落實、正在推進的城市規劃很重要。
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