如何要提防“霸王條款”
2011-05-17 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
房地產(chǎn)買賣合同條款應(yīng)該由買賣雙方協(xié)議后共同達(dá)成，但開發(fā)商卻普遍采用單方面擬定的“霸王合同”，憑借自己的強(qiáng)勢地位，擺出“所有合同都是這么寫好了的”，“不簽就不賣”的“霸王”面孔。
屋頂、外墻與業(yè)主無緣
羅先生在購買某樓盤時，發(fā)現(xiàn)合同附件第四項約定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)不屬于買受人，該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、小區(qū)停車位、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于賣方。
屋頂、外墻面等使用權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有，可現(xiàn)實情況是不少樓盤，特別是一些地段好、位于商業(yè)鬧市區(qū)的樓盤，開發(fā)商往往把屋頂、外墻面等使用權(quán)據(jù)為己有，因為其中有利可圖。
如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告內(nèi)容不會降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，所收取的廣告費就全部可以收歸自己囊中。但是，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，要在此安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會同意，并且所收取的廣告費的主要部分歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管使用，開發(fā)商只能收取一小部分的管理費。
違約是業(yè)主的“錯”
胡小姐與某開發(fā)商簽署的購買合同中，關(guān)于逾期交房的約定也被強(qiáng)行填寫為：逾期交房超過3個月，開發(fā)商按胡小姐累計已付款的10%向胡小姐支付違約金。馬先生在其購房合同中發(fā)現(xiàn)，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定是，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。
但開發(fā)商逾期交房超過3個月，開發(fā)商只按胡小姐累計已付款的10%向胡小姐支付違約金。也就是說無論延期多長時間，開發(fā)商的賠償金額是一個定數(shù)。無論是1年、2年還是10年，都只是10%的違約金。
而違約的另一個問題是產(chǎn)權(quán)證辦理。買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的，出賣人只按已付房價款的1%向買受人支付違約金。
對此，筆者認(rèn)為，此格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。其實質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費者責(zé)任，減輕經(jīng)營者責(zé)任，消費者可依法申請人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。
對于馬先生所涉及的開發(fā)商產(chǎn)權(quán)違約，專家指出，房地產(chǎn)合同對延期辦理產(chǎn)權(quán)證作出了明確的賠償責(zé)任，而不是開發(fā)商自行擬定的1%賠償，如果以50萬元的總房價計算，1%就是5000元，也就是說，無論產(chǎn)權(quán)證拖多長時間(也許10年、也許是20年)，開發(fā)商只需要賠償5000元。
沒簽合同就被要求付首付款是否合理?
王先生：我承租了十幾年的門面房現(xiàn)在面臨拆遷，我能得到多少拆遷補償?
張保強(qiáng)：如你承租的是公房，可以得到50%的拆遷補償款。
程女士：我準(zhǔn)備在江寧買房，江寧房地產(chǎn)公司在簽訂合同之前就要求我預(yù)付定金和首付款，這樣是否合理?
張保強(qiáng)：不合理。應(yīng)當(dāng)先簽訂合同再交定金和首付款。
購房后如何辦戶口
根據(jù)《南京戶籍準(zhǔn)入登記暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)規(guī)定，外地人在南京市區(qū)購買成套商品住宅房(含二手房)面積60平米以上，并實際居住生活，允許其本人.配偶和未成年或未婚子女共3人在南京落戶，購房面積每遞增20平米可增辦直系親屬一人落戶。申請人持書面申請報告.戶籍證明(或與身份證一致的戶口簿)原件、居民身份證原件及復(fù)印件.結(jié)婚證及復(fù)印件、房產(chǎn)部門出具的《房屋所有權(quán)證》、證明直系親屬的公證證明書、未婚成年子女的附民政部門出具的未婚證明或計生部門出具的流動人口婚育證明，前往房屋所在地公安分局戶證受理中心申請。
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