2010-05-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：
二次房貸
簡單的說就是貸款的房子再抵押出去貸款，購買第二套。
08年9月27日央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下文對商業(yè)銀行發(fā)放“第二套房貸”提出調(diào)控要求，這也是歷年來最為嚴(yán)厲的一次房貸調(diào)控。目前對于人們所關(guān)心的“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已有輪廓，但是各家銀行的執(zhí)行細(xì)則仍有較大差異。
“聽說新政策主要是在首付比例和貸款利率兩個方面進(jìn)行調(diào)整。”最近，銀行房貸新政策是不少人最為關(guān)心的熱點話題。以前對于不少有二次房貸要求的人來說提高購房首付款還屬于可以承受的范圍之內(nèi)。但是，這次“第二套房”貸款利率的提高讓不少人覺得難以承受，從基準(zhǔn)貸款利率的85折提高到1.1倍，其中增加的利息支出可不是一個小數(shù)目。
“第二套房”界定基本明確
業(yè)內(nèi)人士分析，由于《通知》中對于購買首套自住房的借款人貸款比例和貸款利率都有比較明確的規(guī)定：購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，執(zhí)行20%的貸款最低首付款比例規(guī)定；對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續(xù)執(zhí)行30%的貸款最低首付款比例規(guī)定。而首套自住房的貸款利率按照同期貸款基準(zhǔn)利率的85折來計算，這一政策也沒有改變。因此對于首次置業(yè)的購房者來說，幾乎沒有受到調(diào)控政策的影響。
作為本次調(diào)控房貸新政的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如何界定“第二套房”，牽涉到了諸多具有改善需求的自住型購房者的切身利益。據(jù)悉，“第二套房”的界定標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成共識，并已確定下基調(diào)：
首先，對于已結(jié)清銀行貸款的購房者，如再貸款仍可享首套自住房待遇，利率可酌情下浮。這就意味著如果購房者以前購買過
房產(chǎn)，并已將貸款全部償清，那么再次購房時仍可視作首套住房，首付比例和貸款利率可以獲得一定的優(yōu)惠。這一標(biāo)準(zhǔn)的確定，對于需要改善住房條件的購房人顯然是有利的。
其次，公積金貸款不列入認(rèn)定是否為“第二套房”的參考項。也就是說，如果購房人在其它住房中使用到了公積金貸款，沒有申請商業(yè)住房貸款或是貸款已經(jīng)結(jié)清，那么他在貸款購買新的住房時，仍可依據(jù)首套房的相關(guān)政策來執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士分析，此次央行和銀監(jiān)會聯(lián)合推出《通知》的主要目的在于控制商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險，公積金貸款并不屬于此列。同時公積金貸款的額度不高，有關(guān)政策還規(guī)定，貸款人需在第一筆住房公積金貸款還清后，才可以申請第二筆住房公積金貸款，因此相對來說公積金貸款的市場風(fēng)險要低于商業(yè)貸款。
另外，基調(diào)中確定在認(rèn)定“第二套房”時，使用“戶”為單位，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購房則認(rèn)定為“第二套房”。
銀行出臺細(xì)則有所不一
有的銀行在認(rèn)定“第二套房”時，都采用了以個人為單位，而不是以“戶”為單位，這也就意味著夫妻二人可以分別貸款購房。但是光大和華夏對于“首套房”的界定有所不一，據(jù)悉光大規(guī)定，首套自住房是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的住房，即使此前的房貸已經(jīng)還清，再貸款買房仍被視為第二套房。但華夏銀行的做法是，判斷是否“第二套房”，要看借款人在銀行內(nèi)是否有住房貸款余額尚未結(jié)清，如果結(jié)清貸款，再貸款購房，同樣可享受“首套自住房”待遇。但是華夏銀行認(rèn)為，公積金貸款視同貸款，只要有公積金貸款尚未結(jié)清，再貸款購房，則要執(zhí)行“首付不少于40%，利率不低于同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍”的房貸新規(guī)。
在貸款利率的制定上，兩家銀行的利率標(biāo)準(zhǔn)也不相同。除了對于首套房的利率可以享受到基準(zhǔn)利率八五折的優(yōu)惠貸款利率外，光大暫定了第二套房的固定利率房貸業(yè)務(wù)，同時提高貸款首付至40%，貸款利率為同期貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍；對于第三套房，首付比例則不能低于購房款的42%，貸款利率按基準(zhǔn)利率的1.15倍執(zhí)行；第四套（含）以上住房貸款利率需按基準(zhǔn)利率的1.2倍執(zhí)行。華夏銀行對于多套房產(chǎn)的貸款利率制定得略低，從第三套貸款購房（有兩套房正處于還貸中）起，每增加一套貸款購房，其貸款首付比例將在上一套房貸首付比基礎(chǔ)上至少增加5%，同時利率也會相應(yīng)上調(diào)，其最低利率水平為上一套房貸利率基礎(chǔ)上浮至少2%，即第二套房利率如為基準(zhǔn)利率的1.1倍，第三套房利率至少則為基準(zhǔn)利率×1.1×1.02。
不難看到，業(yè)已推出的細(xì)則與“第二套房”的界定標(biāo)準(zhǔn)并不完全一致。對此，銀行內(nèi)部人士透露，執(zhí)行細(xì)則出現(xiàn)差異，主要是考慮到商業(yè)銀行實際的執(zhí)行能力。如就以“戶”還是以“個人”作為單位這個問題，現(xiàn)有的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)主要來源于央行征信系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)，對于銀行來說查詢到個人的信息更加容易操作。而且以“戶”作為單位，很難對父母和子女買房做出區(qū)分，從而影響到購房的自住需求。此外不同銀行對于風(fēng)險的控制能力、信貸額度有著不同的要求，也會導(dǎo)致執(zhí)行細(xì)則的不同。同時，已推出細(xì)則的兩家銀行工作人員告訴記者，并不排除進(jìn)一步調(diào)整的可能。
08年12月12日央行發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性
房地產(chǎn)信貸管理補充通知》，文件規(guī)定：
1、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；
2、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按第二套房貸執(zhí)行；
3、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再向商業(yè)銀行申請住房貸款的，按前款執(zhí)行；
4、商業(yè)銀行應(yīng)切實履行告知義務(wù)，要求借款人按誠信原則提交真實的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發(fā)現(xiàn)填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請。對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，所有商業(yè)銀行不得再采信其證明。對發(fā)生上述情況的借款人和單位，商業(yè)銀行應(yīng)及時向其所在地銀行業(yè)協(xié)會報告，由銀行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)收集上述信息并予以通報，監(jiān)管部門列入重點檢查內(nèi)容。
上面的是國家相關(guān)政策規(guī)定，不過各商業(yè)銀行執(zhí)行過程中有一定的差別，不同的地方在執(zhí)行中也有一些變動。
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