葉檀：點土成金的土地財政和激勵機制須改變
2013-03-20 來源：0352房網 編輯：小憂
摘要：不改變激勵機制，土地財政不會改變。只要點土成金的“金手指”繼續存在，稅收、扶持實體等方面的改革必然滯后。地方政府之所以對土地財政如此熱衷，原因是一次性提取40年或者70年的土地收益，在當期使用，并且在超發貨幣的推動下以資產品身份獲得高報價。
2007年以前，土地出讓收入納入預算外專戶管理，再將扣除征地補償和拆遷費用以及土地開發支出等成本性支出后的余額繳入地方國庫，納入地方政府性基金預算管理。2007年以后，全部土地出讓收入繳入地方國庫，納入地方政府性基金預算，實行“收支兩條線”管理，與一般預算分開核算，專款專用。
統計數據顯示，2007年全國土地出讓收入為1.3萬億元；2008年為0.96萬億元；2009年為1.42萬億元；2010年為2.7萬億元；2011年為3.15萬億元；2012年為2.89萬億元，6年加總土地出讓收入共計12.4萬億左右。
按照會計準則的收入確認原則，屬于本會計期的收入才應該予以確認，如果土地是30年使用權出讓，每年應當確認的收入就是土地出讓收入的1/30，70年土地使用權的則只能每年確認1/70。但現在的地方政府卻是一次性確認所有土地收入，違反了收入確認的穩健原則。
我國土地使用年限出讓居住地最高70年，工業用地最高50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。如果按照較為保守的50年計算，那么，土地出讓收益多計10.9萬億。也就是說，我們多花了后代幾十年內的財富，什么叫做寅吃卯糧，這就是。目前的土地開發成本，已經占據了40%，如果12萬億中有10%成為沉沒成本，也就是說有1萬億以上的資金在大拆大建中灰飛煙滅。
地方政府不僅是土地市場的壟斷者，還是土地市場的投資者，為了應對財政風險，以及土地作為資產品價格的不確定性風險，地方政府必然采取以下的經濟理性人舉措。
在貨幣泡沫以及投資市場泡沫階段盡可能多賣地，地方政府就是這么做的。根據管清友、郝大明在《土地財政還將延續》一文中所列舉的數據，2002年城市征用土地面積高達2880平方公里，2003年和2004年都在1600平方公里以上，2011年達1842平方公里。2002~2011年城市累計征用土地面積16300平方公里，相當于城市建成區面積新增的83%。
同期，我國城市化率從37%上升到51.3%，2011年首次突破50%，但其中包含不具有城鎮戶籍的半年以上的常住人口。按照寬松的常住人口標準，我國的城市化率上升14.3個百分點，但按照戶籍標準，我國的城市化率遠遠落后，據測算按照戶籍計約40%不到，去除2002年常住人口的水分，我國在十年間城市化率提升了10到15個百分點，與此同時，城市面積已經新增了80%以上。什么叫做土地城市化快于人口城市化，這就是，把成本留給后人，把收益與投資全部留給自己。
房地產價格大漲必然推高基礎產品價格，推高實體從業者的成本，地方政府作為最大的固定資產投資者，能夠做的就是盡快投資，鎖定投資成本。
土地財政從我國香港借鑒而來，一個城市的土地財政系統已經觸發不可控的風險，遑論960萬平方公里遍地如此。
中國香港的土地制度已經造成嚴重后果，特區政府的利益參與其中幾乎注定會產生泡沫，而當房價下跌時，沒有人愿意接盤。
不止如此，我國香港的高地價與高房價推高成本，產生了實體經濟擠出效應，財富集聚在房地產與金融大佬手中，貧富分化日趨嚴重。香港市場經濟的一個特點是，房地產市場高度壟斷導致稅收稅源較窄。
對于一個幅員遼闊、各地經濟水平參差不齊、著力培養雄厚的實體經濟的大國，這劑毒藥就能致命。
把70年的土地出讓金大部分納入土地基金分年使用，讓政績工程無處落地;大力改革稅收體制，涵養稅源，最終擠出土地財政，是救命之策。
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