馬光遠：房地產市場鏈條 應盡快打破信息黑幕
2013-03-11 來源：0352房網 編輯：安靜
摘要：對中國這么一個市場化程度嚴重不足的房地產市場而言，在市場管理、市場交易、土地制度、房價統計數據等一系列基本制度方面存在嚴重殘缺，并導致種種的亂象，但在整個房地產市場，最大的亂象卻是信息的極其混亂和不對稱。就信息的公開和透明而言，中國房地產市場就是一個十足的“檸檬市場”，無論是在房價的統計、住房的基本供應量、開工面積，還是在基本的銷售數據以及房地產信息的聯網方面，都存在著信息的嚴重殘缺不全和虛假等情況，可以說，整個房地產市場的鏈條都存在嚴重的信息不對稱：
首先，政府的供地信息不透明。政府的年度建設計劃、保障性住房的建設計劃、土地出讓年度計劃，要么殘缺，要么根本不公布。2010年，為了強化房地產調控，國土部強行公布了2010年的土地供應計劃，但也只是公布了一個大數，具體的供應計劃如何，土地存量有多少，囤地的情況有多嚴重，除了研究機構的估算之外，政府從來不公開，造成了土地越來越少的假象。
其次，開發商是市場信息壟斷者之一。開發商在取得某一特定區域的開發權后就事實上成為了這一局部地區在特定時期的唯一產品提供者，利用信息的不對稱分期滾動開發、炒作概念、提高房價、捂盤惜售等情況比較普遍，導致房地產市場完全成為一個信息很不透明的“檸檬市場”，開發商有絕對的話語權和定價權。
第三，房價統計指標混亂，統計數據大量失真。1998年房改以來，中國房地產市場一直缺乏權威的房價統計指標，在開發商和地方政府的壟斷下，學術、科研機構的數據來源有限，而一些機構自己編的指數不僅權威性不強，更甚者通過操縱信息指標達到自己的商業利益目的。在房價統計失真的情況下，官方公布的一些房價統計數據不僅和現實背離，更出現了很多的笑話。2009年，在全國房價暴漲的情況下，官方的統計結論居然是只漲了1.5%。而官方一直公布的70個大中城市的房價統計數據，因其不斷失真從而失去了統計的價值和意義。
最后，本輪房地產調控的最大利器是限購，通過限購抑制投資投機，然而，在住房全國沒有聯網的情況下，不僅限購本身根本無法執行，而且因為“房姐們”通過辦理多個身份和戶口等造假手段，使得一些城市的限購只是限制了一些遵紀守法的老百姓。對于有辦法的人而言，限購就是一個紙老虎。限購在執行層面的失控和地方政府與開發商炒作“城鎮化”的概念，是2012年下半年以來房地產再次逆勢上漲的主要原因，而這背后的最大的問題，依然是信息的問題。
在政府壟斷了土地供應，開發商壟斷了房價的真實信息的情況下，整個房地產市場就成了一個信息的“鐵幕”，民眾只能在各種真偽不分的信息的指揮棒下翩翩起舞。比如，1998年房改以來，中國統計部門從來沒有進行住房的基本普查，目前中國究竟有多少存量房，各個城市供需缺口究竟有多大，擁有兩套以上住房的人的比例究竟有多少，這事實上是一個非常簡單的問題。因為房屋本身作為不動產，各地的房管局都有詳細的統計數據，但就是這么一個非常簡單的問題，卻成了中國房地產領域最大的信息之謎。2012年，北京市公安局曾在社會治安管理的層面對北京住戶進行過全面清查，曾有380萬套空置房之說，但信息一公布，立即被有關部門否認，但真正的數據又是什么，卻又不公開。
在基本數據不公開的情況下，我們只會看到：土地永遠是不夠的，房子永遠是短缺的，房價肯定是要上漲的結論，而支撐這個結論的，就是永遠不公開的數據。一切都是猜測，一切都是人為的炒作，目的則只有一個：維持中國的高房價，維持土地財政的現狀。2012年，按照國務院的要求，全國40個重點城市的個人住房信息系統，應于2012年6月30日前實現與住建部聯網，但到現在為止，住建部仍遲遲未公開聯網情況，但擁有幾十套甚至上百套住房的房姐房叔卻不斷涌現，刺激著社會的神經，瓦解著整個社會對房地產調控和政府公信力的信心。
事實上，每一輪房地產調控，中央一直三令五申要建立信息披露制度，但迄今為止，連一個權威的房價統計指標都沒有，這是中國房地產市場最薄弱的環節之一。沒有基本數據的房地產調控，本身就是一句空話。建議通過立法的形式，規定信息披露的透明性、準確性、公開性，規范政府、開發企業和中介機構的經營行為，依法懲戒隱匿信息以此牟利的活動。特別是一定要加快城市房地產信息聯網的步伐，一定要對中國住房情況進行一次全面的普查，讓開發商和地方政府不要再利用人為制造的“稀缺”繼續炒高房價，這是中國房地產健康發展的前提。
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