葉檀：房地產就是融資工具 拉長了金融杠桿
2012-12-18 來源：葉檀的博客 編輯：無憂
房地產作為抵押融資工具，拉長了金融杠桿，現在，房地產金融杠桿正在溫州等地破滅。
在抵押貸款市場，一度銅、鋁、鋼鐵等商品作為重要的抵押品，從銀行貸出大量的款項。今年12月11日舉行的“中國有色金屬行業年會”透露，目前保稅區的銅庫存量已經達到100萬噸，比今年3月的庫存量幾乎翻番，并且沒有下降的趨勢。一位國內大型銅冶煉企業的內部管理層表示，保稅區里的銅庫存，用來做過融資的比例不到100%也有99%。
與中國經濟景氣周期相反，國內銅進口節節上升。根據中國海關總署11月21日公布的數據，中國10月精煉銅進口量為295,341噸，同比增加74%。 1-10月期間，中國精煉銅進口量總計為210萬噸，較去年同期下降15%。中國10月銅精礦進口量為517,097噸，同比增加10%。1-10月期間，中國進口了510萬噸銅精礦，較去年同期減少5.3%。中國銅進口成為左右國外大宗市場的最重要的因素。在2009年左右，國內外銅材價差存在套利空間，進口為了套利;而到了2011年、2012年進口銅主要是為了融資。平價融資而后高息貸款，獲得10個點以上的利息差價。
除了銅之外，中國的鋼貿市場今年出現資金周轉困難，是因為鋼價大幅下降這一條融資鏈風險太高，銀行開始抽資。
有色金屬如此，任何可以充當抵押品的貨物無不如此。
最近一期的《瞭望東方周刊》報道，溫州樓價大面積跳水，處于痛苦的去杠桿化過程中。第三季度，商品房價環比下降0.8%，跌幅居全國70城市之首，主因是實體經濟下行，銀行貸款緊缺導致溫州企業流動資金的缺乏，溫州人拋售存量房以應對年底資金荒，背后的因素是對房價預期大幅下挫。
溫州炒房客通行借力打力，如文中所舉的投資客的例子，2000年左右以600萬元人民幣買入大面積公寓，目前估值2400萬元，通過此房抵押貸款1800萬元再炒數套房，目前所擁有的資產共計，一套400多平方的店面房，一套300多平方的住宅，全款付清，總共價值5000多萬元。以600萬元的投資獲得5000萬元的收益，收益率高達833%。
炒房客買房不為自住，也不追求租金回報。溫州的店面房和住宅的租售比已經嚴重失衡，基本在2%以內，一套價值1000萬元的店面房，租金只有2萬元左右。租金回報率畸低是房地產泡沫的典型癥狀，健康市場租金回報率在5%甚至更高，而泡沫市場只盼著房價上漲進行融資，或者轉手獲得資產品價差，不考慮租金回報。
當地業內人士認為，這是一個怪圈，溫州開發商多是一些企業入股的房地產公司，將實體企業做房地產融資的平臺。溫州一些商人和炒房客，則習慣用房產作為自己實體企業的流動資金的融資平臺。也就是說，企業用資產進行融資，無論廢銅爛鐵還是房地產，只要能夠融到平價資金就行，而個人則通過房地產獲得資金后，進入高息市場吃利差。
所有的資產因此具備強烈的金融屬性，有色金屬進口無法反映實體經濟周期，只反映資金價差，只取決于銀行對抵押品風險的認定;房地產也是如此，與自住、改善型需求沒有關系，甚至與投資也沒有關系，只與當地的資金是否緊張有關系，與資金價差有關。
當房地產的金融屬性強到一定程度，在缺乏衍生品的情況下，房地產金融杠桿高達8倍以上，房地產市場稍有風吹草動，從金融、房地產到實體，滿目瘡痍在所難免。
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