張宏偉：2013年需防止全國房價報復性上漲
2012-12-06 來源：張宏偉的博客 編輯：木木
有統計數據顯示，2012年11月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8791元/平方米，環比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續第6個月環比上漲，漲幅較上月擴大0.09個百分點。國家統計局發布2012年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，也同樣反映出房價連續微幅上漲的態勢。
在CPI企穩的市場背景下，全國房價仍然出現連續6個月上漲的現象，這一定程度上說明，在未來貨幣政策走向定向或定量寬松之時，市場面臨的通脹預期壓力正在上升，無論是出于自住還是投資購房目的，防止口袋中貨幣進一步貶值購買力降低成為當務之急。
從國內環境看，隨著我國經濟發展逐步進入新的階段，勞動力、土地價格都在上漲，成本推動型通脹壓力將長期存在，再加上美國QE3推出，內外兩種趨勢的重合，對物價上漲進而通脹的影響不容低估。
我們看到，在限購之下，需求被壓制，在美國QE3推出的市場背景下，熱錢在樓市周邊尋找進入的機會。盡管中央政府近期依然堅持不懈的宣傳限購限貸，這也是在全球貨幣“大爆炸”的當下，希望通過控制限購限貸這道水閘，堵住貨幣不由自主的流向房地產這個最能吸金的大水庫;希望即使貨幣爆炸，也是流向實體經濟，當然這不可避免地仍然會對房地產市場產生影響。在QE1的過程中黃金白銀石油狂漲，QE2期間也同樣。
近期，多家房企赴港上市、收購上市平臺，或在通過境外渠道進行頻繁融資，均表明熱線正在緩慢地流向中國房地產市場。此時，其實聰明的投資客早就明白手中的資金該流向哪里。
因此，在股市大盤走低、通脹預期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場之下，勢必會導致房產成為資產保值升值的首選投資項之一，這一定程度上也會助推房地產市場成交量的持續回升，從而最終傳導到價格的上漲與反彈。
從價格未來趨勢角度來看，盡管當前由于樓市政策“微調”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎環境并不存在，房價持續下跌的動力正在逐步消失。從當前來看，全國房價連續6月上漲現象已經表明當前價格已經接近“市場底”，在政策“微調”定向寬松及成交量持續回升的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環境。從開發商定價角度來講，當前小幅優惠小幅促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢，在這個階段，購房者不應該錯過當前“平價”購房時機。
一定意義上來講，本輪調控以來，購房者已經錯過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價的最佳購房“時間窗”。盡管在去投資化的調控政策的影響下，全國房價開始有小幅回升的趨勢，今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”，但是購房者已經很難在短期內找到之前大幅降價的購房時間窗口。
在第四季度甚至更長時間段內，小幅優惠或微幅降價將成為房地產市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下，購房者應該抓緊房企由于企業年度銷售業績指標、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內確實較為緊張等策略性的降價“平價”時機進行購房，而不是持續觀望，等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。
從整個市場“基本面”來看，2012年整個1-8月，全國的房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象，開發企業拿地規模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外，成交量的持續回升也導致1-11月的房地產市場“基本面”開始逐步小幅好轉，1-11月及今后整個市場“基本面”應該繼續向利好方向發展。
在這個階段，以首套房置業為主的需求將會繼續積極入市，延續之前成交量回升的局面，這將使開發企業對于整個市場“基本面”由信心不足轉向謹慎樂觀，這也將促使開發企業在成交量回升的之后進一步有序加大房地產投資、新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情，逐漸形成市場“基本面”的真正意義的“回暖”。
市場“基本面”開始好轉，開發企業資金面不太緊張，防止房價報復性反彈成為明年樓市甚至更長時間段內調控的重要課題，調控政策仍需常態化執行，限購政策明年或將繼續執行。
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