易憲容：十八大后中國住房市場走向如何
2012-11-16 來源：易憲容的博客 編輯：無憂
中國需要一個什么樣的住房市場，既是十八大后中國經(jīng)濟(jì)改革的第一個切入點(diǎn)，也是檢驗(yàn)新領(lǐng)導(dǎo)班子的試金石。近幾年房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向是，中國住房市場要從根本上確立發(fā)展的宗旨，讓房地產(chǎn)市場回歸到居住功能上。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)改變當(dāng)前不合理的土地制度，無論是土地的交易所得，還是土地的溢價，都不應(yīng)該為地方政府所有，而應(yīng)該是全國人民所有。其次，要用政策對住房的投資性、住房的消費(fèi)性、保障性住房等作出一個嚴(yán)格區(qū)分，三者的比例最好是20：70：10。十八大后，中國住房市場應(yīng)是一個改善民生的市場，而不是宏觀調(diào)控及賺錢的工具。
中共十八大于11月8日召開，這次大會除了高層人事的重大調(diào)整之外，經(jīng)濟(jì)改革將成為外界最為關(guān)注的焦點(diǎn)。因?yàn)樾骂I(lǐng)導(dǎo)班子上任后進(jìn)行的重大經(jīng)濟(jì)改革不僅關(guān)系到未來幾年中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且關(guān)系到中國社會能否長治久安，特別是住房市場，其發(fā)展不僅涉及千家萬戶的基本權(quán)益，而且居住權(quán)是國人最大的民生問題。如果住房市場仍然是沒有一個明確的發(fā)展目標(biāo)，那么不僅絕大多數(shù)民眾的利益無法得到保護(hù)，民眾對新一任政府的期許就會弱化。因此，中國需要一個什么樣的住房市場，既是十八大后中國經(jīng)濟(jì)改革的第一個切入點(diǎn)，也是檢驗(yàn)新領(lǐng)導(dǎo)班子的試金石。
前十年中國住房市場，是以支柱性產(chǎn)業(yè)帶動中國經(jīng)濟(jì)增長，以"房地產(chǎn)化"推動GDP快速上升，但由于沒有嚴(yán)格區(qū)分住房投資與消費(fèi)，沒有把絕大多數(shù)人的居住權(quán)作為第一要務(wù)，從而使得房地產(chǎn)政策把中國住房市場變成了一個投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場，變成了賺錢工具。在這種情況下，房價被快速推高，絕大多數(shù)人的住房消費(fèi)需求被擠出市場�？梢哉f，這樣一個高房價市場不僅影響了企業(yè)投資取向及資源流向，阻礙了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，而且造成了嚴(yán)重的社會財富分配不公，增加了金融體系的風(fēng)險。此外，它還容易造成政府官員嚴(yán)重貪污腐敗以及整個社會核心價值的扭曲和喪失。這樣的住房市場給整個社會帶來了一系列嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)與社會問題。
近幾年房地產(chǎn)市場調(diào)控方向是，中國住房市場不能繼續(xù)這樣的扭曲發(fā)展之路，而是要從根本上確立發(fā)展的宗旨，從根本上改變中國房地產(chǎn)業(yè)的基本性質(zhì)，要讓房地產(chǎn)市場回歸到居住功能上來，讓中國房地產(chǎn)市場成為保證及改善居民居住條件的市場。住房市場就是一個民生市場，住房市場的民生性既決定了中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展方向，也將改變現(xiàn)在及未來房地產(chǎn)市場的基本政策及房地產(chǎn)市場的利益關(guān)系。民生化住房市場才是為絕大多數(shù)人謀利的市場，才是保證中國經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的市場。實(shí)現(xiàn)住房的民生性，實(shí)現(xiàn)住房市場性質(zhì)上的轉(zhuǎn)型，政府就得在與住房市場相關(guān)的土地政策、財政政策、信貸政策、稅收政策及住房保障政策方面進(jìn)行重大的制度改革。
首先，要改變當(dāng)前十分不合理的土地制度，比如農(nóng)村集體所有的土地只有所有權(quán)與使用權(quán)，而沒有轉(zhuǎn)讓交易權(quán)及剩余索取權(quán)，國家所有的土地才可交易轉(zhuǎn)讓。可以說，正是這種不合理的法律制度成為地方政府掠奪農(nóng)民利益的根本所在。還有，既然土地為國家所有，那么國有土地就是全國人民共同所有的土地。因此，無論是土地的交易所得還是土地的溢價不應(yīng)該為地方政府所有，而應(yīng)該是全國人民所有。
目前《城市土地管理法》所規(guī)定內(nèi)容，即地方政府交易土地的出讓金為地方政府所有及支配，在很大意義上是違憲的。當(dāng)前國內(nèi)土地市場及住房市場許多嚴(yán)重問題，很大程度上都與這種違憲有關(guān)。因此，對中國住房市場的土地制度進(jìn)行改革，一是要讓全國所有的土地的權(quán)能合一，而不是分離，都可交易與轉(zhuǎn)讓。但是對于國有土地，其出讓金不能歸地方政府所有，而是要建立起全國性土地基金，為全國人民所有。土地基金的收取與使用通過全國人民代表大會的財政預(yù)期決算來進(jìn)行。地方政府的財政支付則更多的通過征收物業(yè)稅的方式來進(jìn)行。只有通過財政及稅收制度改革切斷地方政府對土地出讓金的依賴，才能讓國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在地方得到執(zhí)行與落實(shí)。否則，土地財政的問題會讓國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直受到來自地方政府的各種阻礙與干擾。
其次，要實(shí)現(xiàn)住房市場的民生性，就得對當(dāng)前住房市場有一個嚴(yán)格清楚的分割。即用政策對住房的投資性、住房的消費(fèi)性、保障性住房等作出一個嚴(yán)格區(qū)分。三者的比例最好是20：70：10。也就是說，應(yīng)把投資性住房的規(guī)模限定在20%的范圍內(nèi)，主要是各種商業(yè)住房、住房信托投資及高端住房投資等。在住房市場中，應(yīng)有10%的保障性住房，否則國家財政沒有能力建造。其余的就是消費(fèi)性住房市場。
對住房市場作出嚴(yán)格區(qū)分，發(fā)達(dá)國家有不少現(xiàn)成法律與經(jīng)濟(jì)杠桿可供參考，比如差異化的信貸政策以及各種住房的稅收政策。中國香港和新加坡針對住房市場的投機(jī)炒作所使用的住房稅收政策就能將房地產(chǎn)投機(jī)炒作者擠出市場。對于近幾年來的中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控來說，許多政策不僅考慮不周全，而且患得患失，這就使得中國住房市場的投機(jī)炒作行為越來越瘋狂，住房價格飆升。因此，十八大后，中國的住房市場要想真正成為消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，就得通過差異化的信貸政策以及嚴(yán)格的住房稅收政策來落實(shí)，而不是如當(dāng)前這樣頻繁使用政府的行政干預(yù)。可以說，當(dāng)前國內(nèi)住房市場難以調(diào)整及轉(zhuǎn)型的原因，很大程度上與政府的行政干預(yù)有關(guān)。而且對于住房市場投機(jī)投資進(jìn)行事前、事中和事后限制，要以出臺最為便利的政策為起點(diǎn)，不要在房地產(chǎn)政策的推出上猶豫不決或者出爾反爾。還有保障性住房不是大造，而是要根據(jù)政府的財力，將保障房建設(shè)數(shù)量控制在一定范圍內(nèi)。
城市化是未來經(jīng)濟(jì)增長的動力，而住房市場發(fā)展又是城市化主要內(nèi)容。十八大后，中國住房市場應(yīng)該是一個改善民生的市場，而不是宏觀調(diào)控及賺錢的工具。要讓中國住房市場成為一個民生市場，就得從根本上確定住房市場發(fā)展的宗旨，即生產(chǎn)安全舒適、絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房。而達(dá)到該目標(biāo)就得對當(dāng)前中國土地制度、住房稅收制度及信貸制度進(jìn)行重大改革。
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