章林曉:房產(chǎn)稅不能無視許多＂房奴＂并非富人
2012-10-10 來源：章林曉的博客 編輯：無憂
今年以來，歐債危機持續(xù)蔓延，美國經(jīng)濟復蘇緩慢，外需疲軟矛盾日益突出，我國宏觀調控已把“穩(wěn)增長”放到更加重要的位置。與此同時，我國房地產(chǎn)市場“淡季不淡”，一些城市成交量屢創(chuàng)新高，價格也已開始暗暗上漲。
針對房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)的波動，決策層再次表明嚴格房地產(chǎn)調控的堅定態(tài)度，多部委在兩個月內密集表態(tài)。7月19日，國土部與住建部聯(lián)合發(fā)出進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調控成果的緊急通知。從7月下旬開始，國務院8個督查組赴16省市專項督查樓市調控。
現(xiàn)在，大家最關心的是，在宏觀調控“穩(wěn)增長”為主要取向，而房地產(chǎn)市場又“嚴調控”的大背景下，我國房地產(chǎn)市場面臨的形勢究竟如何?調控面臨的難點在哪里，可能發(fā)展的趨勢又怎樣?當務之急該做什么事?
一、調控階段性成效明顯，房價反彈的壓力巨大
7月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，主要情況如下：
1、新建商品住宅。環(huán)比今年5月價格下降21個，持平24個，上漲25個;環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.6%。同比去年6月價格下降的有57個，持平2個，上漲11個;同比價格上漲的漲幅，均未超過1.2%，漲幅比5月份回落的城市有6個。
2、二手住宅。環(huán)比今年5月價格下降19個，持平20個，上漲31個;環(huán)比價格上漲的漲幅，均未超過1.1%。同比去年6月價格下降的有58個，上漲12個;6月份，同比價格上漲的漲幅，均未超過2.6%，漲幅比5月份回落的城市有8個。
從上述價格變動情況，再對照5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，可以明顯看出，以“限購限貸”為核心內容的“新國八條”，在2011年初推出之后，經(jīng)過一年多總體上極為嚴格的實施，已取得明顯的階段性成效，這主要反映在新建商品住宅和二手住宅價格的同比數(shù)據(jù)上。
從同比數(shù)據(jù)看， 6月份70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的有57個，比5月份增加2個;二手住宅價格下降的有58個，與5月份的下降城市個數(shù)相同。
特別值得注意的是，北京、上海、廣州和深圳等一線城市的新建商品住宅價格分別下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，二手住宅價格則分別下降了2.8%、1.5%、1.0%和2.4%。
從同比看，有超過80%的城市房價低于去年同期水平，特別是北京、上海、廣州和深圳等一線城市房價同比明顯下降，這充分說明“新國八條”措施有效、相關主管部門執(zhí)行得力，房價過快上漲的勢頭，從總體上講已經(jīng)得到有效遏制，房地產(chǎn)調控業(yè)已取得明顯的階段性成效。
不過，房地產(chǎn)調控在取得明顯階段性成效的同時，當前面臨的房價反彈的挑戰(zhàn)也十分巨大，這充分反映在新建商品住宅和二手住宅價格的環(huán)比數(shù)據(jù)上。
從環(huán)比數(shù)據(jù)看，6月份70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比5月上漲的有25個，持平24個，下降21個，環(huán)比上漲的城市比5月份增加19個。二手住宅價格環(huán)比5月上漲的有31個，持平20個，下降19個，環(huán)比上漲的城市比5月份增加13個。
特別值得注意的是，北京、上海和廣州等一線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.3%、0.2%和0.2%。深圳環(huán)比5月雖下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、廣州和深圳二手住宅價格全部上漲，分別上漲了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。
從上可以看出，雖然房價同比下降的城市仍在增加，但從更能反映房價走勢的環(huán)比數(shù)據(jù)看，6月份房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量已明顯增加，并且使房價上漲城市的數(shù)量9個月來首次超過房價下跌城市的數(shù)量。
正是在這種背景下，7月10日，北京萬柳地王誕生。人們對房地產(chǎn)市場的預期，亦開始逆轉，從“看跌”到“看漲”。而北京中原一項統(tǒng)計顯示，在7月熱銷的60個項目中，成交均價上漲有43個，占比超過7成。房地產(chǎn)調控穩(wěn)定房價的壓力由此而陡然增大。
二、行政性措施效力衰減，面臨的兩難再次顯現(xiàn)
2011年初，“新國八條”剛剛推出之際，市場就普遍認為“限購令”最具殺傷力，同時預期投資/投機性購房資金被擠出各大重點城市后，一些原本漲幅并不大的二三線城市，將接過房價過快上漲的接力棒。
后來事實證明果真如預料的。2011年6月份，在限購限貸實施4個多月后，一線實施限購限貸城市的房地產(chǎn)成交量持續(xù)萎縮，而部分沒有限購的二三線城市則成為房價上漲的主力。
2011年7月12日，國務院常務會議指出，當前部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松。會議要求，已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。
從理論上不難推測，一旦限購令由一線重點城市擴大范圍覆蓋到二三線城市，接下去很可能還得將限購的范圍擴展到四五線城市，甚至進而將限購令一直擴大到所有存在商品房交易的地方。
對社會主義市場經(jīng)濟來說，行政性的措施不是說不能用，在必要的時候必須要用而且一定要管用，但同時也得清醒認識到，行政性措施也有一個明顯的弊端，其是以喪失效率為代價的，只能是一個臨時性的措施。
采取以限購限貸為核心的行政措施，把穩(wěn)定房價作為宏觀調控的主要目標，其直接后果就是在穩(wěn)定房價的同時，也得承擔實體經(jīng)濟停滯不前的代價。而一旦回過頭來刺激實體經(jīng)濟的增長，則勢必反過來沖擊住房價格的穩(wěn)定。
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