楊紅旭：不要奢望未來一年房價出現(xiàn)大幅上漲
2012-09-17 來源：楊紅旭的博客 編輯：無憂
楊紅旭，綜合研究部部長，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長。
按照傳統(tǒng)，樓市正處在“金九銀十”的銷售旺季，但是剛剛過去的第一周，“旺季不旺”已是事實。數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9日的一周內(nèi)，雖然仍有八成城市樓市成交同比上升，但增幅明顯放緩。環(huán)比來看，在監(jiān)測的54個主要城市中，新建住宅簽約量下降近17%，其中北京下降19.6%，廣州下降21.4%，深圳降幅超過兩成。
但是從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，今年前八個月房產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)了止跌跡象，特別是八月份首次出現(xiàn)年內(nèi)的回升，再加上未來央行貨幣政策寬松“微調(diào)”的預(yù)期增強，信貸政策對房價走勢將起到?jīng)Q定性作用。因此，樓市走向再次引發(fā)高度關(guān)注。
人稱“地產(chǎn)大嘴”的任志強，放言明年三月以后會出現(xiàn)房價暴漲，證據(jù)是土地供應(yīng)減少，導(dǎo)致商品房供應(yīng)量出現(xiàn)缺口。而素有“財經(jīng)郎眼”之稱的郎咸平則預(yù)言，中國房產(chǎn)市場將在2到10年內(nèi)崩盤。他們預(yù)測的時間段不太一樣。首先，任志強說的明年3月房價地價暴漲主要的邏輯基礎(chǔ)在于土地供應(yīng)量少，房屋新開工是負增長，從拿地到開工、到房屋形成需要一個周期，滯后半年到一年左右，明年房屋供應(yīng)量可能會偏緊。這個因素我認為是存在的。我們認為明年3月份后會暴漲，因為明年3月份后供應(yīng)偏緊，但需求沒法像前幾年那樣爆發(fā)式增長，因為限購限貸政策之下很多投資需求被抑制了，僅靠自住需求無法撐起暴漲格局。郎咸平看得比較遠，兩到十年的跨度比較大，是中長期，一般人買房子自住需求不用考慮的這么久遠，從10年到15年的跨度來看，中國住房指數(shù)依然處于增長期，不可能出現(xiàn)90年之后的崩盤。所以我覺得郎教授的觀點有點危言聳聽。
媒體的相關(guān)報道說，事實上，隨著交易額上漲，交易量下降幅度收窄，使企業(yè)回款增多，房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情加大。八月份房地產(chǎn)投資增速止跌，就能說明這個問題。之前，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)“庫存量”到底有多大的爭論一直存在，而且真假難辨。
我們跟蹤了全國10個城市的存貨變化情況，城市的庫存跟企業(yè)的庫存基本上是同步變化的，報告顯示自去年10月份以來，存貨量小幅下滑，但總體庫存量超過去年和今年的水平，成交量變化增長比較快，對企業(yè)和城市的庫存而言，按照目前的銷售水平已經(jīng)不用太憂慮存貨量有多大，因為銷量的步伐已經(jīng)快過了存貨的變化步伐，很多企業(yè)現(xiàn)在開始拿地，主要是存貨減少，資金也好轉(zhuǎn)了。存貨總體上偏高，但結(jié)構(gòu)因素比較強，市郊對路的盤賣得比較好，這種庫存量近半年多以來大幅減少;另外中高端盤，如公寓豪宅在限購限貸令之后區(qū)劃的速度偏慢，現(xiàn)在的存貨高主要是部分產(chǎn)品滯銷，而部分產(chǎn)品暢銷。
現(xiàn)在有比較一致的觀點，未來信貸政策的走向?qū)鞘械挠绊懞艽�，盡管央行貨幣政策一再定調(diào)微調(diào)，但8月份CPI反彈再加上油價上漲等因素，使得央行的貨幣政策非常謹慎，在這種大的政策環(huán)境下，筆者認為，樓市不會出現(xiàn)暴漲。
貨幣政策今年是趨松的，但趨松程度遠遠不及09年。因為貨幣政策跟房地產(chǎn)聯(lián)系比較緊密，房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以CPI反彈包括其他因素制約了今年貨幣政策大幅度放松，這對樓市放松是利好，但放松幅度沒那么大，利好也不那么大。所以我認為樓市企穩(wěn)了，要往上走，但成交量包括價格空間都不大，所以我不贊同任志強所謂的房價暴漲，因為貨幣政策、房地產(chǎn)貸款方面不支持房價暴漲論，不論開發(fā)商、業(yè)內(nèi)同仁還是購房人，都不要奢望未來一年內(nèi)房價出現(xiàn)大幅度上漲。
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