張宏偉：房價(jià)連續(xù)上漲難掩“跑量”現(xiàn)實(shí)

2012-09-10 來源：張宏偉微博編輯：紫琳

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年8月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8738元/平方米，環(huán)比7月上漲0.24%，自2012年6月止跌后連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比上漲，其中63個(gè)城市環(huán)比上漲，37個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加7個(gè)，跌幅在1%以上的有5個(gè)城市;漲幅在1%以上的有10個(gè)，較上月減少12個(gè)。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，8月份全國百城房價(jià)盡管漲幅有小幅回落，但是仍為繼6月份“止跌微漲”之后出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月上漲，其主要有原因與之前兩個(gè)月大同小異，具體來講：

　　第一、房價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量占據(jù)主流，造成的全國房價(jià)在結(jié)構(gòu)性上偏向向上漲，導(dǎo)致全國房價(jià)環(huán)比8月上漲0.24%。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，自2012年6月止跌后連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比上漲，其中63個(gè)城市環(huán)比上漲，37個(gè)城市環(huán)比下跌，與上月相比，本月環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加7個(gè)，跌幅在1%以上的有5個(gè)城市，漲幅在1%以上的有10個(gè)，較上月減少12個(gè)。房價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量盡管有所下降，但是仍然占據(jù)主流。

　　第二、以一線城市為代表的重點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比在上漲，帶動(dòng)全國房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15539元/平方米，環(huán)比上月上漲0.45%，與去年同期相比下跌1.49%，連續(xù)第8個(gè)月同比下跌，跌幅繼續(xù)縮小。

　　而一線城市的高端樓市放量導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而整體上也推動(dòng)均價(jià)整體上漲。這樣，也客觀上帶動(dòng)全國樓市均價(jià)繼續(xù)微漲。

　　第三、無論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤降幅收窄也是導(dǎo)致房價(jià)整體上止跌微漲的原因之一。

　　那么，全國百城房價(jià)連續(xù)三月上漲現(xiàn)象，對(duì)于當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么呢?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，首先，全國百城房價(jià)連續(xù)三月上漲的整個(gè)市場(chǎng)背景來看，整個(gè)1-7月同比1-6月全國房地產(chǎn)投資增速仍然是下滑，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模、也包括整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷售面積和金額，大多數(shù)還都處于同比去年同期負(fù)增長的市場(chǎng)局面，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)出的是僅僅是狹義的市場(chǎng)成交量回暖，而整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征。從傳導(dǎo)機(jī)制上來看，今年成交量的回暖尚未傳導(dǎo)到讓開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)進(jìn)一步增加房地產(chǎn)投資的階段，這個(gè)階段有可能會(huì)在今年年底這個(gè)階段出現(xiàn)。

　　因此，整體樓市尤其是開發(fā)企業(yè)資金面相對(duì)較為緊張的“基本面”并沒有改變，全國百城房價(jià)連續(xù)三月上漲當(dāng)前還難說會(huì)造成房價(jià)立即反彈或形成“買漲不買跌”的市場(chǎng)局面。

　　那么，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)走勢(shì)如何?

　　從價(jià)格未來趨勢(shì)角度來看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價(jià)降幅正在收窄，能夠帶來市場(chǎng)趨勢(shì)性下跌的市場(chǎng)基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價(jià)持續(xù)下跌的動(dòng)力正在逐步消失。從當(dāng)前來看，當(dāng)前房企的降價(jià)行為已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，今年有可能一直處于這個(gè)階段性的“市場(chǎng)底”。

　　從成交量趨勢(shì)來看，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，下一階段要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)投資性購房需求。那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，應(yīng)該來說，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購房時(shí)間“窗口”，在這個(gè)階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)回升，并且將成就樓市成交量“金九銀十”。

　　那么，對(duì)于上半年已經(jīng)在量上取得不錯(cuò)銷售業(yè)績的房企來講，在房價(jià)出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月微漲的市場(chǎng)背景下，下半年如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)與調(diào)控繼續(xù)的市場(chǎng)博弈現(xiàn)狀，是漲價(jià)還是繼續(xù)以價(jià)換量?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控以來樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，2012年經(jīng)濟(jì)探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負(fù)的關(guān)鍵一年。在未來房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤率兩方面同時(shí)占據(jù)優(yōu)勢(shì)方可在未來有自己的立足之地，否則，難免會(huì)遭遇被市場(chǎng)邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。

　　在規(guī)模與利潤率兩方面，規(guī)模的重要性在當(dāng)前是最重要的，規(guī)模的意義在于一個(gè)房企的市場(chǎng)占有率以及影響力，在當(dāng)前，當(dāng)市場(chǎng)基本面尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，房企還應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場(chǎng)策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，主導(dǎo)未來市場(chǎng)格局。盡管全國百城房價(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲，但是也難掩繼續(xù)“跑量”現(xiàn)實(shí)。原因如下：

　　第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。從高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)來看，這些企業(yè)并沒有因?yàn)樯习肽晖瓿射N售業(yè)績指標(biāo)而止步，而是繼續(xù)以價(jià)換量，采取跑得快的市場(chǎng)策略，其中，除了行業(yè)龍頭萬科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂部”。

　　第二、把握好現(xiàn)在，沒有來得及跑的企業(yè)，在2012年剩余的4個(gè)月里還有機(jī)會(huì)進(jìn)行“復(fù)活”。在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該抓緊時(shí)間跑量回籠資金，否則跑得慢了也就可能陷入市場(chǎng)僵局，樓市沒有加時(shí)賽，在未來市場(chǎng)不會(huì)給任何一個(gè)企業(yè)一個(gè)理由讓其可以重來一次。

　　第三、大型開發(fā)企業(yè)率先“跑得快”，打破原來市場(chǎng)相對(duì)沉寂的博弈周期，讓不同開發(fā)企業(yè)對(duì)未來的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生分歧，有可能市場(chǎng)或房企之間會(huì)逐漸分化。

　　從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉(zhuǎn)策略其實(shí)是將當(dāng)前市場(chǎng)沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當(dāng)前市場(chǎng)的局面。因此，中小房企如果跟風(fēng)跑量，那么在未來市場(chǎng)角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場(chǎng)份額丟失及資金面的問題。因此，從這個(gè)角度而言，大型房企主導(dǎo)未來市場(chǎng)發(fā)展格局。

　　筆者認(rèn)為，樓市沒有加時(shí)賽，2012“跑得快”不會(huì)錯(cuò)，“跑得快”企業(yè)贏未來。當(dāng)前市場(chǎng)當(dāng)中降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為，勢(shì)必會(huì)影響這些項(xiàng)目的去化速度，從這個(gè)角度來講，降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為不一定會(huì)利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對(duì)膠著的市場(chǎng)背景跑贏市場(chǎng)。降價(jià)幅度收窄、漲價(jià)行為這種博弈的市場(chǎng)的做法或許會(huì)獲得短期內(nèi)的利益收益，但是，在“買漲不買跌”難以形成的市場(chǎng)背景下，相對(duì)于“以價(jià)換量”以時(shí)間換取發(fā)展空間的做法，降價(jià)幅度收窄甚至個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)行為只能讓現(xiàn)有項(xiàng)目停滯不前，降低項(xiàng)目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會(huì)喪失更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

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