楊紅旭：全國新地王誕生要合適更要合時
2012-07-12 來源：0352房網 編輯：紫函
全國單價新地王日前在北京火爆出爐。海淀萬柳地塊拍賣現場，經歷了10次網上報價、46輪現場競價以及300多輪配建回購房面積競爭，民企中赫置地以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房的條件力壓群雄，樓面價為3.38萬元/平方米，若剔除回購房因素，則樓面價約4.02萬元/平方米，再創全國單價地王的紀錄。
社會關注非常強烈，輿論反應非同凡響。到底該如何看全國新地王的誕生?
其一，地王并非什么“怪物”，客觀而言，這是房地產市場化的一種表現。自從上世紀80年代末我國實行土地批租制度以來，城市中的優質地王，本應比郊區的地塊更值錢。2004年實行土地出讓 “招拍掛”制度以后，土地出讓中的權力尋租大量減少，土地成交價格比之前更接近本身的價值，這是市場進步的表現。
其二，地王的出現存在一定負面影響。無論是單價地王，還是總價地王，其出現往往意味著市場溫度上升。如果是在市場低迷期，倒也罷了;如果是在市場繁榮期，往往會助漲市場預期，使開發商和民眾認為地價和房價還會繼續上漲。典型情況是，一個地王出現后，其周邊的在售樓盤和二手房，很快就會上調價格。
其三，萬柳地塊這個全國新地王有點“不合時宜”。從地方政府出讓土地角度，以及企業購地角度來看，地王何時出籠其實不太要緊。市場熱時，有利于地方政府獲得更多土地出讓金;市場涼時，有利于開發商少花些錢。當前的房地產調控形勢處于敏感節點，隨著商品住宅成交量持續多月的反彈，房價也出現了止跌上漲的苗頭，這與房地產調控的方針有悖。正是在這種背景下，上周國務院總理溫家寶在江蘇調研時強調，目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期，調控任務還很艱巨。必須堅定不移做好調控工作，絕不能讓房價反彈。而此時，在多家開發商的激烈拼搶下，全國新地王現身，或多或少地向市場傳遞了地價、房價上漲的信號。
其四，地方政府還是花了些心思。2007年以來，國家的房地產調控部門，對于地方采取的是“控制性”指導方針，并不希望各地不斷出現地王，甚至某些時間段嚴禁地王。不過，市場無形之手和政府有形之手，總在是較勁，不宜放縱，也難以嚴控。于是，作為地王的出讓方，地方政府承受了較大壓力。此次，北京海淀區還特意設定了一個最高價，也即26.3億元封頂，其后若有開發商繼續競拍，則進入競配建回購房階段。按26.3億元計算，則樓面價為3.38萬元/平方米，雖高卻不至于成全國新地王。而之前的全國住宅單價地王，是2011年6月浙江義烏的一幅小地塊，樓板價高達3.95萬元/平方米。結果，業界人士剔除回購房因素，萬柳地塊仍破了4萬元大關，受到外界熱炒。
其五，在這新地王產生之前，《人民日報》刊發評論文章，指出在調控關鍵期，央企參與地王爭奪并不合適，而應積極協助政府搞好調控，不能只盯著自己的賬本。結果是，保利地產臨陣退出。雖然央企也是現代企業，應允許其在商業規范之內市場化運作，不過確實還需汲取以前央企愛當地王的教訓。地王項目，可能是高回報，也可能是高風險。當前，一線城市的少數昔日地王項目，在如今豪宅市場低迷的局面下，不得不薄利促銷，甚至賠本賺吆喝。而央企的特點是資源豐富，尤其是融資渠道多、成本低，原本就有民企不具備的優勢條件;另外，地王項目賺了，領導者臉上有光，即便賠了，對一些央企來說也不會傷筋動骨。
總而言之，全國新地王的誕生，從市場角度來看，無可厚非;從房地產調控的角度看，卻有礙觀瞻。正如一個月內連續兩次降息，從穩增長角度看，非常必要;從房價合理回歸角度看，卻略添麻煩。無論萬柳地塊的身價有多高，都不宜因此企望調控會有絲毫松動。
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