張宏偉：房價市場底止跌微漲的三個原因
2012-07-03 來源：0352房網(wǎng) 編輯：雯倩
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年6月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束自2011年9月以來的連續(xù)9個月環(huán)比下跌態(tài)勢，其中45個城市環(huán)比上漲，55個城市環(huán)比下跌。與5月相比，6月環(huán)比下跌的城市個數(shù)減少18個，跌幅在1%以上的有12個城市，較5月減少5個;漲幅在1%以上的有11個，較5月增加3個。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，6月份全國房價“止跌微漲”有三方面原因：
第一、房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月有所增加，房價漲幅靠前的城市(均價較高)的均價漲幅程度(造成的結(jié)果)超過房價跌幅城市(均價較低所造成的結(jié)果)，造成的全國房價在結(jié)構(gòu)性上偏向向上漲，導(dǎo)致全國房價環(huán)比5月上漲0.05%。
從數(shù)據(jù)層面來看， 2012年6月，住宅價格環(huán)比5月上漲的45個城市中，漲幅居前十位的城市依次是：包頭、北京、德州、太原、泰州、淄博、南寧、唐山、廈門、福州，漲幅均超過1%。跌幅居前十位的城市依次是：張家港、湘潭、聊城、金華、溫州、湛江、蕪湖、淮安、桂林、湖州，前4個城市跌幅超過2%。
第二、高端樓市放量導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而整體上也推動均價整體上漲。近期由于降價、營銷活動等多方面因素，一線城市高端豪宅成交放量，從整體推動城市房價上漲，這樣，也客觀上帶動全國樓市均價止跌微漲。
以上海為例，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示， 2012年4-6月由于高端樓盤降價等因素成交趨于活躍，整個商品住宅均價已經(jīng)明顯呈現(xiàn)上升的跡象，2012年6月份成交均價達(dá)到年內(nèi)新高，達(dá)24070元/平方米。2012年上海商品住宅上半年的均價也在高端市場放量的市場背景下達(dá)到22563元/平方米，并沒有出現(xiàn)下調(diào)的趨勢。因此，上海近期出臺非滬籍單身在上海購房叫停，一定程度上是在控制高端需求過多進(jìn)入市場，從成交結(jié)構(gòu)上降低高端樓盤在整個市場成交面積或金額的比例，從而一定程度上緩解整個市場均價上漲的壓力。
第三、無論是一線城市，還是二三線城市，部分樓盤降幅收窄也是導(dǎo)致房價整體上止跌微漲的原因之一。
那么，房價“止跌微漲”對于當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場意味著什么呢?
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，首先，房價“止跌微漲”的整個市場背景來看，2012年1-5月份甚至整個上半年，全國包括一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)投資、開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場交易)、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數(shù)還都處于同比2011年同期負(fù)增長的市場局面，因此，整體樓市尤其是開發(fā)企業(yè)資金面相對較為緊張的“基本面”并沒有改變，“止跌微漲”還難說會造成房價立即反彈或形成“買漲不買跌”的市場局面。
從未來趨勢角度來講，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。從當(dāng)前來看，當(dāng)前房企的降價行為已經(jīng)接近“市場底”，2012年有可能一直處于這個階段性的“市場底”。
從這個意義角度而言，購房者應(yīng)該抓住這個階段性的“市場底”購房，尤其是要抓住開發(fā)商“策略性降價”的時機，抓住這個時機的窗口購房，這樣方可節(jié)約購房成本。
從政策總的趨勢角度而言，“微調(diào)”定向放松仍然是政策面走勢的大的趨勢，這樣的一個政策基本面還會導(dǎo)致市場持續(xù)進(jìn)行放量，為首套房的自住需求爭取更多的購房時間。因此，整體市場在7-8月傳統(tǒng)的淡季時間段應(yīng)該還會在微調(diào)的時間窗口下繼續(xù)放量，不會有改變，整個6-8月份還會延續(xù)“淡市不淡”的市場行情。
因此，在今后這樣的時間段，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該抓住政策面“微調(diào)”給予市場釋放剛需的“窗口期”，及時推盤跑量，而不應(yīng)該在現(xiàn)在的市場階段房價降幅“見好就收”，制造市場買漲不買跌的氣氛。只有及時跑量回籠資金，開發(fā)企業(yè)才可以以“現(xiàn)金為王”。這樣，無論是政策面再度收緊，還是開發(fā)企業(yè)要在土地市場出手拿地，都應(yīng)該是得心應(yīng)手，在未來市場激烈的競爭中，才有可能處于主動地位。
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