易憲容：中國房地產調控或陷入危境地險
2012-06-27 來源：0352房網 編輯：紫函
當前，隨著“穩增長”政策出臺，要求進行了兩年多的房地產宏觀調控松綁的呼聲越來越高。這不僅在于地方政府然加緊推出“軟性”托市政策，投機炒作者又開始涌入市場及一線城市住房銷售快速升，而且在于房地產市場謠言四起。比如有說央行在重申7折優惠按揭貸款利率;有銀監會對個人住房消費信貸風險權重已降低;有發改委官員就住房宏觀調控轉向;還有國內一線城市千人排隊購買住房等。但是這些謠言很快就有人出來辟謠。
同時，更是重要的是，所謂的房地產行業相關的部門又開始大輿論，說什么當前房地產景氣指數比2008年更低，國內房地產投資、銷售量及銷售金額、土地交易等急速下跌，但房價卻是微跌，因為這是前兩年的政府房地產宏觀調控政策錯誤的結果。因為這些房地產宏觀調控政策調控的是房地產博弈四方之三方的利益受損害:如房地產開發商，地方政府及住房投機炒作者，而獲利的是銀行。這才是當前國內經濟增長下行風險增加根本所在。因此，要“穩增長”就得重新啟動房地產這個宏觀調控工具等。看到去上述這些現象及言論是十分平常，但市場流行甚廣。如果不能夠明辨是非，那么國內房地產宏觀調控將可能陷入危險的境地，兩年多的房地產宏觀調控就可能嘎然而止，如2009年那樣新一輪的住房炒作高潮又將開始。
那么為何當前房地產宏觀調控嘎然而止會讓宏觀調控陷入一種危險境地呢?這就是我2004年所提出的“謹防房地產要挾中國經濟”具體表現。因為，當房地產泡沫吹得巨大時，要擠出房地產泡沫，一定會影響“房地產化”的經濟增長。而且“房地產化”經濟越是嚴重，其擠出房地產泡沫對增長的影響更大。從今年的情況來看，房地產泡沫開始擠出，經濟增長就下行。而經濟增長下行風險增加，政府政策要轉向，擠出房地產泡沫只能嘎然而止，或又得重新啟動房地產拉動經濟之工具。所以，最近央行降息、地方政府托市而中央政府態度曖昧，這些都是當前一線城市住房的銷售又開始回暖重要原因(當然這其中還有房地產開發商降價促銷等)。
對此，這里有兩個問題值得思考，一是當前經濟增長下行風險有多高?二是“穩增長”是不是要重新回到房地產拉動經濟老路?對于第一個問題，其實盡管第一季度的GDP增長下行8.1%，甚至第二季度可能下行到8%以下，但實際上正在靠近2012年政府工作報告所設定的目標7.5%，與十二五規劃7%的目標仍然相差很遠。在這種情況下，政府不需要過度緊張與反應，更不以GDP增長為拜物教，即唯GDP增長為整個政府工作目標。如果政府以GDP增長為拜物教并為之左右，那么“房地產化”的經濟增長下行的現象必然容易為房地產既得利益集團所利用。
還有，在前些時候我就撰文指出，“穩增長”就得建立起擴大內需長效機制，而不是靠房地產投機炒作短期內推高GDP增長，更不能走向房地產拉動經濟老路。也就是說，既然“房地產化”經濟是影響當前國內經濟增長下行的重要原因，也就說明當前經濟增長下行的風險越高，當前國內房地產泡沫就越大，其擠出水分就越多。而在房地產泡沫擠出水分過程中，整個社會所承擔成本或代價高低，就取決于以往房地產泡沫大小。當房地產泡沫巨大時，其水分的擠出，對當前經濟增長下行的風險自然會大。對于這些，無論是政府還是市場都得有承受這種風險的準備。否則，如果讓房地產泡沫自然破滅，整個社會經濟所承擔的風險會比這要大得多，甚至于大幾十倍。
2008年美國次貸危機的房地產泡沫破滅所造成的損失是十分巨大的。不過，美國房地產泡沫與當前中國房地產泡沫比要小得多，但美國房地產泡沫破滅導致經濟持續4年多衰退，至今還沒有走出困境。當前歐洲不少國家的主權債務危機，其問題為何會越演越烈，不僅有政府揮霍過度，最為重要的原因就是房地產泡沫破滅等。比如西班牙、愛爾蘭、挪威等房地產泡沫破滅都是最大問題。而德國經濟穩健，就在于德國沒有吹起房地產泡沫。也就是說，無論是歷史還是現在，這樣的前車之鑒很多，中國政府還得認真來總結這些經驗教訓，堅決采取有效的經濟杠桿擠出這個巨大的房地產泡沫。
為何說當前國內房地產宏觀調控正在陷入危險境地?因為，盡管政府有對房地產宏觀調控政策堅決不動搖的態度，但是當今政府對GDP增長拜物教的意識從來就沒有轉變，只要面臨著經濟增長下行的風險，政府就可能希望通過房地產這個宏觀調控工具在短期內來拉動經濟快速增長。這就可能讓當前“穩增長”經濟政策給住房市場發出一個錯誤的政策信號，改變當前住房市場之預期。而相關的房地產既得利益集團，就會借助政府這種GDP增長拜物教的意識，不僅在房地產市場制造各種謠言與假象，從而誘導民眾進入當前高房價市場來接房地產泡沫最后一棒，而且一些房地產業的行業組織也在蠢蠢欲動以不同方式與當前政府的房地產宏觀調控政策進行博弈，以便要求當前房地產宏觀調控政策松動。
因此，在當前的房地產市場形勢下，政府首先必須沖破GDP增長拜物教意識的禁錮，必須丟掉通過住房市場投機炒作短期內推高GDP增長的幻想，在擠出當前國內巨大的房地產泡沫同時，建立起國內穩定經濟增長擴大內需的長效機制。而這種穩定經濟增長擴大內需長效機制就是讓國內住房市場在性質上轉變，讓住房市場投機炒作為主導轉移為消費為主導，讓廣大民眾的住房消費需求釋放出來。而國內房地產泡沫擠出、住房市場性質轉變、居民住房消費需求釋放出來等最為核心東西，就是讓住房價格回歸到合理，或當前住房價格水平回歸到消費者有支付能力的水平。否則，不把當前希望重新吹大房地產泡沫來拉動經濟增長的跡象消滅于萌芽，讓當前的房地產泡沫繼續吹大(所謂購買首套住房如果沒有事中與事后的稅收限制，同樣可吹大房地產泡沫，美國95%以上的居民只購買一套住房，不是也把房地產泡沫吹得巨大嗎)，這可能成為未來中國經濟的最大風險。
上一篇：賈臥龍：河南新政被叫停是樓市太過敏感
下一篇：巴曙松：十年一輪回尋找土地需求增長點
