易憲容：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控或陷入危險境地
2012-06-22 來源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷
當(dāng)前，隨著“穩(wěn)增長”政策出臺，要求進行了兩年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控松綁的呼聲越來越高。這不僅在于地方政府然加緊推出“軟性”托市政策，投機炒作者又開始涌入市場及一線城市住房銷售快速升，而且在于房地產(chǎn)市場謠言四起。比如有說央行在重申7折優(yōu)惠按揭貸款利率;有銀監(jiān)會對個人住房消費信貸風(fēng)險權(quán)重已降低;有發(fā)改委官員就住房宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向;還有國內(nèi)一線城市千人排隊購買住房等。但是這些謠言很快就有人出來辟謠。
同時，更是重要的是，所謂的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的部門又開始大輿論，說什么當(dāng)前房地產(chǎn)景氣指數(shù)比2008年更低，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、銷售量及銷售金額、土地交易等急速下跌，但房價卻是微跌，因為這是前兩年的政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策錯誤的結(jié)果。因為這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策調(diào)控的是房地產(chǎn)博弈四方之三方的利益受損害:如房地產(chǎn)開發(fā)商，地方政府及住房投機炒作者，而獲利的是銀行。這才是當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟增長下行風(fēng)險增加根本所在。因此，要“穩(wěn)增長”就得重新啟動房地產(chǎn)這個宏觀調(diào)控工具等�？吹饺ド鲜鲞@些現(xiàn)象及言論是十分平常，但市場流行甚廣。如果不能夠明辨是非，那么國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將可能陷入危險的境地，兩年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就可能嘎然而止，如2009年那樣新一輪的住房炒作高潮又將開始。
那么為何當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嘎然而止會讓宏觀調(diào)控陷入一種危險境地呢?這就是我2004年所提出的“謹(jǐn)防房地產(chǎn)要挾中國經(jīng)濟”具體表現(xiàn)。因為，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫吹得巨大時，要擠出房地產(chǎn)泡沫，一定會影響“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟增長。而且“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟越是嚴(yán)重，其擠出房地產(chǎn)泡沫對增長的影響更大。從今年的情況來看，房地產(chǎn)泡沫開始擠出，經(jīng)濟增長就下行。而經(jīng)濟增長下行風(fēng)險增加，政府政策要轉(zhuǎn)向，擠出房地產(chǎn)泡沫只能嘎然而止，或又得重新啟動房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟之工具。所以，最近央行降息、地方政府托市而中央政府態(tài)度曖昧，這些都是當(dāng)前一線城市住房的銷售又開始回暖重要原因(當(dāng)然這其中還有房地產(chǎn)開發(fā)商降價促銷等)。
對此，這里有兩個問題值得思考，一是當(dāng)前經(jīng)濟增長下行風(fēng)險有多高?二是“穩(wěn)增長”是不是要重新回到房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟老路?對于第一個問題，其實盡管第一季度的GDP增長下行8.1%，甚至第二季度可能下行到8%以下，但實際上正在靠近今年政府工作報告所設(shè)定的目標(biāo)7.5%，與十二五規(guī)劃7%的目標(biāo)仍然相差很遠。在這種情況下，政府不需要過度緊張與反應(yīng)，更不以GDP增長為拜物教，即唯GDP增長為整個政府工作目標(biāo)。如果政府以GDP增長為拜物教并為之左右，那么“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟增長下行的現(xiàn)象必然容易為房地產(chǎn)既得利益集團所利用。
還有，在前些時候我就撰文指出，“穩(wěn)增長”就得建立起擴大內(nèi)需長效機制，而不是靠房地產(chǎn)投機炒作短期內(nèi)推高GDP增長，更不能走向房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟老路。也就是說，既然“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟是影響當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟增長下行的重要原因，也就說明當(dāng)前經(jīng)濟增長下行的風(fēng)險越高，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫就越大，其擠出水分就越多。而在房地產(chǎn)泡沫擠出水分過程中，整個社會所承擔(dān)成本或代價高低，就取決于以往房地產(chǎn)泡沫大小。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫巨大時，其水分的擠出，對當(dāng)前經(jīng)濟增長下行的風(fēng)險自然會大。對于這些，無論是政府還是市場都得有承受這種風(fēng)險的準(zhǔn)備。否則，如果讓房地產(chǎn)泡沫自然破滅，整個社會經(jīng)濟所承擔(dān)的風(fēng)險會比這要大得多，甚至于大幾十倍。
2008年美國次貸危機的房地產(chǎn)泡沫破滅所造成的損失是十分巨大的。不過，美國房地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫比要小得多，但美國房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致經(jīng)濟持續(xù)4年多衰退，至今還沒有走出困境。當(dāng)前歐洲不少國家的主權(quán)債務(wù)危機，其問題為何會越演越烈，不僅有政府揮霍過度，最為重要的原因就是房地產(chǎn)泡沫破滅等。比如西班牙、愛爾蘭、挪威等房地產(chǎn)泡沫破滅都是最大問題。而德國經(jīng)濟穩(wěn)健，就在于德國沒有吹起房地產(chǎn)泡沫。也就是說，無論是歷史還是現(xiàn)在，這樣的前車之鑒很多，中國政府還得認(rèn)真來總結(jié)這些經(jīng)驗教訓(xùn)，堅決采取有效的經(jīng)濟杠桿擠出這個巨大的房地產(chǎn)泡沫。
為何說當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正在陷入危險境地?因為，盡管政府有對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策堅決不動搖的態(tài)度，但是當(dāng)今政府對GDP增長拜物教的意識從來就沒有轉(zhuǎn)變，只要面臨著經(jīng)濟增長下行的風(fēng)險，政府就可能希望通過房地產(chǎn)這個宏觀調(diào)控工具在短期內(nèi)來拉動經(jīng)濟快速增長。這就可能讓當(dāng)前“穩(wěn)增長”經(jīng)濟政策給住房市場發(fā)出一個錯誤的政策信號，改變當(dāng)前住房市場之預(yù)期。而相關(guān)的房地產(chǎn)既得利益集團，就會借助政府這種GDP增長拜物教的意識，不僅在房地產(chǎn)市場制造各種謠言與假象，從而誘導(dǎo)民眾進入當(dāng)前高房價市場來接房地產(chǎn)泡沫最后一棒，而且一些房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)組織也在蠢蠢欲動以不同方式與當(dāng)前政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進行博弈，以便要求當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策松動。
因此，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢下，政府首先必須沖破GDP增長拜物教意識的禁錮，必須丟掉通過住房市場投機炒作短期內(nèi)推高GDP增長的幻想，在擠出當(dāng)前國內(nèi)巨大的房地產(chǎn)泡沫同時，建立起國內(nèi)穩(wěn)定經(jīng)濟增長擴大內(nèi)需的長效機制。而這種穩(wěn)定經(jīng)濟增長擴大內(nèi)需長效機制就是讓國內(nèi)住房市場在性質(zhì)上轉(zhuǎn)變，讓住房市場投機炒作為主導(dǎo)轉(zhuǎn)移為消費為主導(dǎo)，讓廣大民眾的住房消費需求釋放出來。而國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫擠出、住房市場性質(zhì)轉(zhuǎn)變、居民住房消費需求釋放出來等最為核心東西，就是讓住房價格回歸到合理，或當(dāng)前住房價格水平回歸到消費者有支付能力的水平。否則，不把當(dāng)前希望重新吹大房地產(chǎn)泡沫來拉動經(jīng)濟增長的跡象消滅于萌芽，讓當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大(所謂購買首套住房如果沒有事中與事后的稅收限制，同樣可吹大房地產(chǎn)泡沫，美國95%以上的居民只購買一套住房，不是也把房地產(chǎn)泡沫吹得巨大嗎)，這可能成為未來中國經(jīng)濟的最大風(fēng)險。
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