譚浩俊：房價下跌過半銀行將受巨大風險
2011-11-15 來源：昆明日報 編輯：狄海霞
在現(xiàn)實中，大多數(shù)開發(fā)商是先依靠自有資金或東借西湊拿地，然后用取得的土地向銀行貸款，再用貸款資金償還此前的借債、辦理相關手續(xù)、繳納相關費用。在項目正式開工時，由于貸款資金所剩無幾，只能繼續(xù)東借西湊、預收購房款，甚至讓施工單位墊資，基本上都是“空手套白狼”。
銀監(jiān)會前主席劉明康日前表示，自2008年，銀監(jiān)會就要求商業(yè)銀行進行房地產壓力測試，監(jiān)管部門也會進行整體測試，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%;而最壞的情況發(fā)生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。
由于銀行在給企業(yè)發(fā)放貸款時都對抵押物打了比較大的折扣，因此，只要抵押物的價值下降不超過一定幅度，銀行貸款就不會出現(xiàn)風險。劉明康先生的觀點，大概是建立在這個理論基礎之上。可問題是，實際情況并非像他說的那么簡單。
一旦房價下跌，尤其是出現(xiàn)50%的“深度下跌”時，除少數(shù)實力較強的開發(fā)商外，大多數(shù)開發(fā)商在這樣的操作流程下，都會出現(xiàn)負債比重過高、利潤空間不大的情況。因此，別說房價下跌50%，就算只下跌20%，很多開發(fā)商也會承受不了，銀行放出的貸款也會出現(xiàn)風險。
也許有人會認為，不管開發(fā)商虧本與否，也不管開發(fā)商是否會破產，在處理債務過程中，按照相關法律規(guī)定，抵押財產都有優(yōu)先權。話是這么說，但在財產處理過程中，購房者繳納的預付款怎么辦?拖欠的工程款(主要是農民工工資)怎么辦?拖欠的材料款怎么辦?
要知道，雖然土地的抵押權在銀行，但房屋所有權并不在銀行，銀行如果處理土地資產，必然涉及到土地上的房屋，在購房者、工程隊、材料供應單位或個人的問題沒有解決好之前，銀行能夠順利地對土地進行變現(xiàn)嗎?房價下跌50%，銀行還能不虧本嗎?
退一步講，就算房價下跌50%銀行貸款仍然有“保本”的抵押物作保證，但這并不意味著銀行就沒有風險。對銀行來說，抵押物是否足值，是否在變現(xiàn)后能夠足額償還貸款是很重要，而更重要的是銀行資產的流動性問題——如果流動性不暢，銀行的風險就會立刻出現(xiàn)。
從目前的實際情況來看，如果房價真的下跌50%，將出現(xiàn)無數(shù)半拉子工程。半拉子工程一多，貸款變“死錢”的現(xiàn)象也會越來越多。還值得一提的是，如果房價出現(xiàn)如此大的降幅，政府融資平臺近10萬億的貸款大多也會變成“死錢”。那么，銀行的流動性還有保證嗎?風險還能避免嗎?
近十年，我國銀行幾乎每隔兩三年就會出現(xiàn)一次資本充足率不足的問題。每到這時，銀行會通過各種渠道籌措資金以彌補資本金的不足。這幾年股市嚴重低迷，一個很重要的原因，就是銀行為了彌補資本充足率的不足而進行了大規(guī)模融資。銀行的問題實際上也會“升級”成為整個經濟發(fā)展中的大問題，不能不得到重視。
筆者認為，“房價下跌50%銀行也不會虧本”是想當然的說法，更是自欺欺人。銀行要想避免風險的發(fā)生，最好的辦法就是加大對實體經濟的支持力度，通過支持實體經濟的發(fā)展改善信貸結構，增強流動性。只有流動性好了，信貸資金安全性才強，效益才會好。而實體經濟的流動性遠高于政府融資平臺和開發(fā)企業(yè)，且能夠全方位拉動消費需求，使銀行的生存基礎越來越強。
現(xiàn)實生活中類似的問題并不少。很多貸款從表面上看都有“足夠”的抵押物，不存在任何風險，可實際上這些抵押物并不能有效化解銀行的風險。特別是涉及老百姓利益的抵押物，往往并不能順利變現(xiàn)。
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