葉檀：溫柔是房地產市場調控的一大陷阱
2011-08-30 來源：葉檀博客 編輯：宋羽欣
2011年1月，央行副行長馬德倫表示，我國居民偏好使用現金消費，我國是世界上現鈔流通比例最大的國家，這在一定程度上增加了對人民幣發行的壓力。今年上半年，我國流通中貨幣(M0)余額4.45萬億元，同比增長14.4%，數量不少。截至 6月末，本外幣存款余額80.30萬億元，同比增長17.5%。人民幣存款余額78.64萬億元，同比增長17.6%，比上月末高0.5個百分點，比上年末低2.6個百分點。
但是，從國家統計局最新公布的數據來看，中國房地產調控沒有取得太大效果。 7月份70個大中城市環比上升39個，同比漲幅4.5%，較上月4.4%略有上升，僅三亞出現下降，跌幅1.1%。換句話說，房地產調控的效果主要表現在一線城市成交量下降，環比下降與持平的城市增加，價格持穩，環比漲幅縮小，但二三線城市房價維持較快增速，價格總體上依然堅挺。
房地產調控成效不大的主要原因是貨幣泡沫未除。在穩健的貨幣政策下，我國的負利率沒有縮小反而擴大。從2010年2月開始至2011年7月，我國國實際負利率延續18個月。2010年2月，CPI同比上漲2.7%，當時一年期存款利率為2.25%，負利率為0.45%;今年7月，我國CPI升至6.5%，一年期存款利率為3.5%，負利率達到3%，負利率不僅沒有縮小反而日益擴大。
負利率的擴大，說明以上調存款準備金率為主的穩健貨幣政策沒有抑制通脹預期，反而為通脹下的資產品價格上漲培育了沃土。筆者在各地與投資者接觸的過程中，尤其在二三線城市，大約有60%的人，仍然視房地產為最重要的投資品種。任何房地產泡沫首先是貨幣泡沫的表現，貨幣泡沫沒有去除，房地產泡沫的根基就不會動搖。
當然，央行緊縮了房地產金融杠桿，提高了首付比例，提高了按揭利率，相當于在房地產金融市場單獨加息。今年7月7日央行年內第三次加息，個人住房按揭貸款基準利率達7.05%，接近2007年房貸按揭利率的高位水平。
為什么市場依然不認帳?因為現金過多，社會融資總量過大，簡言之，市場不缺錢。
目前民間高利貸盛行說明資金相對緊缺，這一緊缺相對于4萬億財政擴張時期的極度寬松而言，從社會融資總量看，流動性依然充裕。在2003年到2008年期間，社會融資總量年均擴張18%，支撐了名義GDP(包含通脹因素的GDP價格)以每年17%的速度增長;其后兩年，社會融資總量以年均33%的速度擴張，GDP增速卻下降到了12%，資金使用效率迅速下降，33%的貨幣增長僅僅支撐了12%的GDP成長。
將近80萬億的人民幣存款，可以撬動任何資本貨幣市場，只要房地產收益上升，投資熱情被重新點燃，房地產價格的報復性反彈將不可阻擋，一兩次的加息無濟于事，因此，目前阻止房地產價格預期的上升，是重中之重。
房價堅挺還緣于我國與調節房產收益的稅收政策過于溫柔。重慶、上海的溫柔版房產稅，市場視作搔癢，最大的作用是阻止了投資購房的增量部分，而無法逼出已有的存量房。那些手握存量房的人眼看價格堅挺，既不必擔心提高存量房持有成本，也不必應對節節上升的按揭利率，“我自巋然不動”。
稅收真的沒用嗎?錯。深圳是證明稅收作用的典型例子。從7月11日開始，深圳對二手房實行按評估價征稅，根據美聯物業統計7月數據，在二手房按照評估價征稅新政出臺后，深圳二手房交易陷入冰點。根據深圳市規劃國土委的數據統計獲悉，深圳市二手房成交量跌至冰點，環比暴跌77%，一個月內日均成交僅101套，原因只有一個，二手房交易成本上升2到3倍，相當于變相征收了資本利得稅。
上述三個原因是房地產調控成效不大的根本。只要不觸動這三大因素，房地產價格能夠企穩，下半年穩中略降就是上上大吉。無論是資本利得稅，還是房產稅，只要嚴格執行，對于改變市場預期將起到至關重要的作用。
央行擔心債務風險與經濟下行，不敢加息;地方政府不愿觸及盤根錯節的利益糾葛，不肯對稅收動真格;剩下的只有充滿行政色彩的限購手法，但遭遇到土地財政的挑戰，后遺癥不少，推出不易。
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