張國紅：樓市調控速度低于預期難歸理性
2011-08-24 來源：上海證券報 編輯：喬銘
其實，房地產市場之所以還會吸引投機客，主要是由于低利率、貨幣超發等因素引起的流動性過剩，在當前通脹壓力仍在上漲情況下，投資渠道狹窄，股市等其他投資渠道盈利前景不確定，使得買房依然成為投資客或投機客的“不二選擇”，只是這類投機從一線城市轉向了二三線城市。當房地產市場難以擺脫過度投機時，旨在讓房價合理回歸的房地產調控自然很難馬上奏效。特別是當過度投機因素決定房價時，市場會趨于熱捧財富的轉移而不是財富的創造，房地產泡沫破裂的市場風險被延遲了，這勢必會阻礙當前房地產調控，改變市場對房地產調控能否成功的信心與預期。
為什么房地產調控至今仍然無法讓房價實現合理回歸呢?或者說，為什么房價合理回歸速度還會遠低于市場預期?以下幾方面原因，值得思考。
第一，制度性因素干擾了市場的原則。制度性因素干擾市場原則的一個典型例子是地方政府的“土地財政”。由于土地出讓收入仍是當前各級地方政府的最主要財政收入，通過賣地可以獲得巨額利益，導致地方政府“賣地”的沖動依然非常強烈。另外，目前地方政府債務規模高達10.7萬億元，加上土地出讓收入早已成為地方政府主要的償債資金來源，如果房地產調控顯效的話，地方政府用于抵押或顯示其償債能力的土地價值也將大幅下降，將進一步凸顯地方政府的潛在債務風險。這兩大因素決定了地方政府總是希望能弱化房地產調控力度與調控方向，而且事后發現總是能夠弱化成功。
這一制度性因素決定了地方政府的行為選擇，但卻與市場的原則相悖，因為它們可以通過控制土地供給來影響地價或房價，一定程度上使得市場原則(如正常供需關系決定價格等)未能充分發揮正常作用。
第二，適合老百姓購買力的保障房或言老百姓買得起的住房供給不足，難以滿足當前需求。事實上，目前國內的房價遠遠超出了人們的收入水平，且收入增長速度也趕不上房價上漲，表明國內需要提供更多老百姓買得起的住房。另一方面，據日前住建部數據顯示，2011年上半年我國保障房開工率為56.6%，其中1-3月為10.8%和1-5月為34%。盡管如此，但在保障房尚未達到一定規模之前，這部分保障房供給對當前居高不下的房價影響甚微。這可以解釋迄今房地產調控為何無法實現房價合理回歸的部分原因。
第三，由于房地產投機客深諳如何利用政策規則上的漏洞，既然目前一線城市存在限購等強制性政策限制，那沒有限購令限制的二三線城市自然就成為投機客追逐的熱土，由此導致當前二三線城市房價瘋漲，成了當前加強房地產調控效果的一個反向指標，這也是近日國務院為何強調房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。
第四，在當前房地產調控效果仍然低于市場預期時，我們是否應當再一次思考這個問題——當前房地產調控沿襲了以往漸進式改革模式，一直試圖通過漸進、迂回而非休克、直接的方式來理順被過剩流動性、地方政府的“土地財政”等因素扭曲的住房供求關系，導致調控的效果卻難以達到預期目標。
在這種情況下，我們是否應當調整一下房地產調控的方向?例如，當限購令也難以遏制住房購買尤其是投機性購房時，我們是否可以采取其他相應的財政稅收政策措施，迫使規模龐大的存量房盡快投放市場，擴大被人為收縮的住房供應，以此達到促使房價合理回歸的調控目標。這也預示了房地產調控應適時調整其政策的針對性和應對性，增強當前房地產調控的主動性和有效性，以此來不斷鞏固和加強房地產調控效果。
在北京、上海等一線城市房價未見明顯回落的情況下，二三線城市房價的漲幅卻超過一線城市，房價上漲似有蔓延之勢。這是國務院日前重申樓市限購的根本原因之一。可以說，當前房地產調控又進入一個關鍵時期，稍有不慎，已取得的房地產調控政策效果可能會“前功盡棄”。所以，唯有堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，才能不斷鞏固和加強調控效果。
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