牛刀：現(xiàn)在的房價軟著陸比硬著路更可怕
2011-06-29 來源：未知 編輯：狄海霞
6月份的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)盡管還沒有出來，但是結(jié)果我們已經(jīng)略知一二。拋開別的數(shù)據(jù)不談，單說房價吧，有人又要自掌其嘴了。人民大學去年發(fā)布報告書，說今年上半年中國房價要下降20%至25%，那個什么院長，在鳳凰衛(wèi)視震海聽風錄和我辯論，振振有詞。現(xiàn)在來看，不僅沒有下降20%至25%，可能還會上張0.4或者0.8什么的。
我當時堅持我自己的看法，2011年上漲，2012年崩盤。
之所以當時這樣說，是因為房地產(chǎn)利益中人都不想讓步，還在拼命爭相瓜分最后的晚餐，誰都不愿意放棄利益。所以，崩盤是一個警示，只是告訴政府、開發(fā)商、炒房客再這么玩下去，大家一起玩完。目前，還沒有誰給中國房價崩盤下一個定義，究竟房價下降多少為崩盤。在我的理解中，硬著陸，即為崩盤;房價平緩下降，象20072008年那樣，為軟著陸。但是，2008年給中國留下的最后機會，再也不會有。
算起來，我從2007年開始，就開始評論房地產(chǎn)，頭尾耗了五年。回頭看看，很多事想不明白，為什么要花五年的時間，和房價耗這么久?真有點天老地荒的感覺。大家想想看，五年的時間，生生死死的愛一回也差不多了;五年的時間，從本科畢業(yè)到博士也讀完了;用五年的時間，可以做很多事。現(xiàn)在，和房價耗這么久，什么都是浮云，真是，心在天山，人老滄州啊。
五年時間，等來的這個結(jié)果，可能出乎我意料之外。因為當時的通脹為隱性通脹，大家不怎么感覺到。用亞當斯密《國富論》的觀點來解釋，只要土地價格在上漲，就意味著貨幣貶值。貨幣貶值，引發(fā)的就是通脹。這是經(jīng)濟規(guī)律，也就是說，只要土地價格上漲，就會引發(fā)通脹。但是，當時的通脹市場并沒有察覺。現(xiàn)在的通脹已經(jīng)不言而喻，對經(jīng)濟的破壞作用正在顯露，也直接影響了社會穩(wěn)定。
像中國這樣土地價格暴漲，引發(fā)就不僅僅通脹，一定是經(jīng)濟危機。
不過，政府現(xiàn)在的趨向已經(jīng)基本基本明朗。顯然，政府很明白，中國貨幣發(fā)的太多，靠目前的貨幣政策的力度，無法在短時間回收流動性。但是，政府又不敢一下將流動性回收，這樣會導致很多低效率的政府工程被迫爛尾。為防止經(jīng)濟滑坡，政府加大保障住宅建設(shè)，一方面實行區(qū)域執(zhí)行不同政策，讓三四線城市和縣城房價全部補漲。
這些措施目前產(chǎn)生三大效果：
一是全國整體成交量并沒有下降，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)34%左右的漲幅上升，在投資中高居榜首。但在前期投機炒作嚴重的區(qū)域和城市，成交量大幅萎縮。這種狀態(tài)會很快出現(xiàn)一個問題，三四線城市和縣城房價暴漲。但是，三四線城市尤其是縣城和一二線城市不同，一是房價上漲的空間不大，二是受市場供求關(guān)系影響大，三是無法出租，買房人長期無法取得回報。結(jié)果是，不用一年時間，將會出現(xiàn)大量的爛尾樓，有的區(qū)域甚至十幾年都救不活。
二是全國房價看上去沒有下降，其實，也無法上漲。相對5.5%的CPI，房價上漲0.8%，實際上是整體下降3.7%。就像前幾年通脹是隱性通脹的道理一樣，隱性下降會讓買房人產(chǎn)生錯覺，會吸引一些借錢交首付的事，一旦買房人醒悟過來，最后還是忽悠不下去。我以前研究過縣城的房價，與購買力有關(guān)。房價漲到脫離購買力實際水平時，很多三四線城市和縣城房地產(chǎn)將十分危險。
因此，這一輪泡沫縣城是最后的防線，縣城守不住，泡沫自動破滅。這一輪泡沫危害將超出人們的想象，因為縣城買房人大多是農(nóng)民工，他們以前打工賺錢回家開一個小店，還能養(yǎng)家糊口，現(xiàn)在誰都去買房。靠近省會和中等城市的縣城可能還要好一點，偏一點的縣城，高房價會將他們打工的財富血洗一空。而正是他們看不懂房價趨勢，以為縣城房價會像深圳、上海、北京房價一樣暴漲。
所以，房價陰跌只會延長泡沫破滅時間，危害也會更大。房價陰跌，看上去會實現(xiàn)軟著陸，但是，鑒于中國的這個國情，鑒于中國三四線城市和縣城大拆遷的大爆發(fā)，鑒于房價泡沫已經(jīng)蔓延到中國城市最后的防線基本防無可防，這種嚴重依賴土地財政哄抬起來的房價，真餓會害人。
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