朱大鳴：房產成為中國財富積累重要形式
2011-06-24 來源：0352房網 編輯：狄海霞
如果要想看懂中國經濟，從1998年開始起，不了解房地產的走向和趨勢，是很難看懂整個經濟的。正如瑞銀的經濟學家安德森所言：“從宏觀角度看，如果你不理解中國房地產，你大概就不會理解中國。如果你在追蹤這些大宗商品和行業(比如金屬、水泥、鐵礦石、煤炭、汽車零部件、建筑設備、發電機械等等)，你最好能對中國內地的房地產市場做出正確的判斷。”
很多人都在以房地產為投資，對貨幣貶值進行對沖。中國居民的財富有一半是以房地產為載體的，大量的超額貨幣變成的流動性，追逐不動產，并以此為根據。孟曉蘇先生曾經指出，中國的資金過多，光外匯占款就23萬億，銀行必須發行一部分貨幣來回收這些沒有商品對應的外幣。如果這部分資金留在市場上滾動，一年流轉5次，就是115萬億。如果全部沖擊到市場，通脹得多厲害?之所以沒有出現這種景象，是因為98年房改到現在，13年間賣給老百姓的新房，正好23萬億。新建商品房一年能吸納5萬多億資金，是個巨大水庫。
實際上，我們早就指出，如果長期騷擾房地產，使得不動產失去了固定“流動性之沙”的功能，那么，這些資本就如猛虎出籠，到處威脅著實體經濟�？上У氖�，這些預測在隨后的三年內不幸發生，無論是生活成本還是生產成本，都在大幅度的上升，2010年還出現了“算你狠”、“唐高宗”、“逗你玩”等等之類的物價瘋漲的局面。
房地產價格如同一個皮球，越拍越漲，已經成為宏觀調整的頑疾。特別是依賴房地產才得以改變死賬壞賬多如牛毛的銀行系統以及長期依賴土地財政的地方政府，使得宏觀調控投鼠忌器。
很多人認為，2009年之后房地產市場出現報復性反彈是救市的結果.的確，當時我們也主張救市，但是，事實上當時的政策并沒有真正的采取救市，而不過是清除了壓在房地產身上的五指山，這些五指山本來就不是房地產應當被壓的東西。舉例來說，只不過是稍微地降低了部分稅費房地產市場的成交量立即就上來了;只不過解除了部分不合理的行政限制，成交量也就上來了。如此等等，很多人無視現實，很霸道地說這兩年房地產市場暴漲是因為救市的結果，實際上并非如此。
中國房地產還是一個供不應求的市場，雖然那種一開盤就搶光的局面并不是天天上演，人們的非理性搶房的局面已經成為歷史，但是，由于缺口巨大，需求增長非�？欤康禺a往往在行政壓制一段時間后，就出現爆發性的突破性暴漲。在外國人來看，中國房地產市場不符合供求規律，并常常預言中國泡沫的破裂。如今越來越多的人明白了這個道理，中國房地產市場的上行軌道之所以如此長，并非沒有根基。
如果說2010年年初確定的增加供應量作為房地產調控的工具還算合理，但是，隨后出臺限購、限外以及限貸政策，就不免有行政過度干預的嫌疑。認為地扭曲了房地產市場資源配置，當然也使得價格信號失靈。這些措施，實際是就是限制供應量的增加，沒有成交當然無所謂漲價與跌價。但是，長期壓制需求是壓不久的，這也是為什么每調控一次，房價就暴漲一次的機理所在。
經常遇到年輕人，特別是年輕的大學生，他們經常抱怨商品房漲價，很多人指望保障房能夠先保障一下自己的前景。但事實上，保障房基本上與他們無關，這也是我們保障政策一個漏洞，實在上這些年輕人是最需要住房的，大部分的保障房要么淪為官員及其親屬的私家宅院，要么是為原住民提供居住之所。至于這些最需要住房的大學生，大部分只能靠自己租房，或者掏空祖孫三代來買房。他們是房地產市場真正的最不得利者。因此，我們也經常呼吁，公租房的主要功能，就是關注些群體的住房問題，而廉租房應當多關照窮困的原住民。應當分工很清晰，否則故意混淆彼此就不容易考察績效，都搞成一鍋粥，查不出孰是孰非了。
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