專家觀點：房地產反暴利不具可行性
2011-05-25 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
近日，發改委有關人士透露正在研究商品住宅反暴利規定，以確保其價格維持在合理水平。房地產調控終于要動用價格管制手段嗎?
3月份，發改委發布《商品房銷售明碼標價規定》，要求商品房銷售一房一價，明碼標價，不得隨意漲價。據說反暴利的直接動機是為打擊企業隨意抬高標價以規避這項政策的做法。
要探討限價措施的調控邏輯與由來，有必要重新回顧商品住宅調控手段的演進過程。
最初，采取調高交易稅、首付比例和房貸利率以及“限貸”等手段。在此階段，調控措施通過改變部分人群的購房成本從而減少需求，實現穩定或者降低價格的目標。隨后，“限購”令出臺，以行政命令方式直接否決了投資投機性需求的購房資格。
現在，有關部門提出要對商品住宅實施反暴利規定，則是在“合理引導購房需求”的基礎上更進一步，直接管制價格。其內在邏輯并不復雜，既然要穩定房地產價格，有什么比直接管理房地產價格更有效?需要提醒的是，邁出價格管制這一步，意味著更多管制必須跟進，有可能在“管不勝管、防不勝防”的泥淖中越陷越深。
正如大家所了解的，反暴利旗幟很容易贏得無力承擔高房價的民眾支持，但是操弄民意并不是解決問題的根本方法。姑且不論價格管制是對市場經濟根本規律的背離，如果反暴利僅限于核定企業的成本、價格和利潤，在操作性方面一定會出現問題。
首先，界定暴利就是一個難題。是以企業自有資金還是以全部投資作為基準來計算利潤?通常房地產項目三年左右一個周期，究竟年利潤率多高是暴利?不論在理論上還是實踐中，這都缺乏明確標準。最尷尬的還在于：算清楚賬目后就會發現，流入政府的土地成本和各項稅費要占大頭。眾多公開報道顯示，這部分在房價中的比例大致在40%~60%左右。
其次，就算界定了暴利的標準，限定了房價，怎么賣房又成了難題。市場價格高，說明需求旺盛，限定價格的商品房必然供不應求。如果像政策性的限價房一樣搖號，只怕會在商品交易史中要開一個令人擔憂的先例。一旦搖號銷售，為避免搖中號的幸運兒高價轉手，限價措施必然要進一步擴展到二手房，這將是沒有終點的管控辦法。如果不搖號，更需要管控深入，防范另兩種情況：一種是有關政府官員通過各種方式從開發商處獲得部分限價商品房，倒手盈利，這在杭州市前副市長許邁永的致富方式中也是一招;另一種是開發商走陰陽合同，低價明賣，暗地再收差價，在供不應求的情況下，買房者也會配合。
如果限價手段付諸實施，“調控”的想象空間也就豁然洞開?激進一些的措施，無非就是政府直接定價，直接收款，然后轉給開發商，并且限定這些房子在多少年內不得進入二手房市場交易。這確實能徹底解決商品房市場的高房價問題，而房地產市場也在管控中徹底消失了。
要解決高房價問題，還是要從供求關系入手。要看到中國房地產市場存在的問題，在供應方面，是政府壟斷供地帶來的開發商寡頭控制市場局面;在需求方面，是流動性過剩和投資方向狹窄帶來的投資或者投機需求旺盛。
根本的解決之道在于調整匯率形成和貨幣發行機制、改革我國土地市場供應結構和方式、破除壟斷放大市場空間等方面，而不是訴諸于對房地產商的高道德要求，重拾計劃經濟手段，否則除了轉移社會矛盾和注意力，背離市場經濟規律的調控手段經不起歷史考驗。
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