余星滌-土地招拍掛：原則必須堅持 制度可以創(chuàng)新
2011-05-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
去年這個時候，在流動性過剩推高資產(chǎn)市場價格的背景下，全國“兩會”后北京接連三個地王的出現(xiàn)，土地招拍掛出讓制度一度成為眾矢之的。在探討招拍掛出讓制度今后的道路時，我們必須冷靜思考以下系列問題：招拍掛出讓制度錯了嗎?劃撥或協(xié)議出讓就能降房價嗎?招拍掛出讓制度與保民生是不可調(diào)和的矛盾嗎?
通過一年的深入反思、調(diào)研和探索，結(jié)論毋庸質(zhì)疑：招拍掛出讓是我國市場經(jīng)濟體制改革的必然選擇，在促進市場公開競爭、從源頭上防止貪污腐敗方面發(fā)揮著不可替代的重大現(xiàn)實作用，未來必將隨著改革的不斷深化，進一步豐富內(nèi)涵、完善形式、拓寬功能，促進“保民生、促發(fā)展”宏觀調(diào)控目標的實現(xiàn)。
十一屆三中全會以來，我國改革開放經(jīng)歷了從商品市場建設(shè)為主，到推進要素市場建設(shè)為主的兩大歷史階段，土地作為最重要的資源和財富，從一開始就是要素市場建設(shè)的核心。從1987年國務院批準著手土地有償使用制度改革試點，到2002年《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》發(fā)布，招拍掛出讓制度是土地市場15年艱辛探索和經(jīng)驗教訓的總結(jié)。招拍掛出讓制度的確立，從源頭上堵住了土地批租過程中國有資產(chǎn)流失、權(quán)力暗箱操作的巨大漏洞，明確了“三公一誠”即公開、公平、公正和誠實信用原則，發(fā)揮了市場的價格發(fā)現(xiàn)功能，促進了市場主體的公平競爭，鞏固了制度反腐的成果，直接促進了統(tǒng)一規(guī)范、開放有序土地市場的形成，與曾經(jīng)采用的劃撥、協(xié)議出讓方式相比，招拍掛出讓是現(xiàn)階段所能采用的最為公平透明的土地出讓制度，其優(yōu)勢無可替代。
社會上之所以出現(xiàn)“徹底改革招拍掛制度”的呼聲，是因為對房價上漲的原因、對招拍掛制度的片面理解造成的。且不說“房價是由需求而不是由成本決定”的基本經(jīng)濟學原理，單看近年來出現(xiàn)的部分城市房價過快上漲、地王頻現(xiàn)問題，其實是國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢、貨幣供應、住房供應和財稅體制等多因素綜合作用的結(jié)果，通過招拍掛出讓所發(fā)現(xiàn)的高地價，恰恰是問題的表象，而不是問題的源頭。因此，通過廢除招拍掛出讓來解決住房市場的供需矛盾，不僅弄錯了對象，而且將摧毀市場經(jīng)濟公平競爭的基礎(chǔ)。
招拍掛出讓制度是在市場經(jīng)濟體制改革中摸索建立起來的，其內(nèi)涵也必將隨著改革的深入不斷豐富。土地具有資源、資產(chǎn)、資本多重屬性，在計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中，除資源功能之外，對土地的資產(chǎn)、資本屬性的發(fā)現(xiàn)，對土地所有權(quán)公益和私益特性的發(fā)現(xiàn)是一個逐步深入的過程。從1992年黨的十四大肯定市場對資源配置的基礎(chǔ)性作用;到黨的十七大和十七屆五中全會提出“建立反映市場供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的價格形成機制”、“健全土地要素市場”，招拍掛出讓制度體現(xiàn)了市場配置資源的精髓，已上升到《物權(quán)法》的高度，并成為《中國共產(chǎn)黨黨員領(lǐng)導干部廉潔從政若干準則》中，禁止行政權(quán)力干預市場經(jīng)濟活動的抓手。
實踐證明，通過制度創(chuàng)新和完善，招拍掛出讓制度能提高資源配置的效率，同樣也能促進資源配置的公平。近年來，北京、天津、青島、長沙等城市就完善招拍掛出讓制度進行了多項有益嘗試，包括限房價競地價、限地價競政策性住房面積，綜合評標、網(wǎng)上掛牌出讓等，有效地解決了政策性住房“地從哪來、錢從哪來、由誰來建”的問題，避免了“貧民窟”的出現(xiàn)和保障房“越建越遠、越建越偏”的弊端。
目前，完善招拍掛出讓制度的嘗試已初見成效。2010年，北京市招拍掛新模式實行后的6個月內(nèi)，北京商品住宅用地樓面地價降幅達60%，成交溢價率由119%降至27%;青島市普通商品房配建限價商品房的比例達到了50%;長沙實現(xiàn)了招拍掛出讓從“網(wǎng)下運行”到“網(wǎng)上運行”，全程不進行人工干預。這些不斷完善招拍掛出讓制度的措施，成功實現(xiàn)了土地資源配置“在陽光照耀下向民生傾斜”的目標。
搞明白了以上幾個關(guān)鍵性的問題，自然會得出這樣的結(jié)果：土地招拍掛出讓制度市場配置資源的精髓必須堅持，制度的形式和內(nèi)涵需要與時俱進，并必將在“保民生、促發(fā)展”方面發(fā)揮更大的作用。
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