黃祖斌：中國樓市泡沫已經(jīng)無法繼續(xù)膨脹
2011-05-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
經(jīng)歷了幾輪失敗的調(diào)控，中國的房地產(chǎn)不敗的神話似乎已被更多的人認可。其實任何一輪資產(chǎn)泡沫，當(dāng)?shù)氐木用穸计毡樾判臐M滿地認為本地市場和其他市場不一樣，泡沫是完全合理的。但泡沫最終都以破滅而告終。
房價收入比、房地產(chǎn)總市值與GDP之比、房產(chǎn)市值與月租金收入之比等衡量樓市泡沫的多項指標(biāo)均顯示，中國的樓市泡沫客觀存在。高收入階層的購買力可以令中國樓市的一些指標(biāo)明顯高于其他經(jīng)濟體，但泡沫無法長期維持，特別是中國老齡化是一個非常明確的大趨勢的情況之下。2007年不少城市的房價只有目前的一半，但當(dāng)年9月末中國第一次推出了二套房貸利率上浮至少一成的調(diào)控政策。說明當(dāng)時的房價已有危險，更不用說現(xiàn)在了。
中國指數(shù)研究院的報告顯示，2010年全年監(jiān)測的30個主要城市中，一線城市樓市總體成交量相比2009年下降40%;二線城市降21%。北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、重慶、成都、南京、武漢10大城市去年12月住宅成交均價同比分別上漲28%、26%、24%、31%、32%、31%、29%、26%、30%和17%。這種量價背離的形勢本身就是一個危險的信號。實際上這是2009年增發(fā)的大量貨幣的繼續(xù)發(fā)威的結(jié)果。
從目前的態(tài)勢看，2011年中國房價已難以承受新的調(diào)控政策的壓力，無法繼續(xù)膨脹。
重慶與上海出臺的房產(chǎn)稅政策，對房價的實際影響力幾乎可以忽略不計。但目前已主要依靠投資性需求推動的樓市，未來的預(yù)期至關(guān)重要。不少投資者預(yù)期試點的房產(chǎn)稅政策只是投石問路，征收的技術(shù)性問題逐一解決，并建立了成熟的征收模式后，會全面鋪開，稅率還有可能上升。不出意外的話，房產(chǎn)稅將既面向新購住房，也面向存量房。這樣，房產(chǎn)的長期投資價值將大打折扣。
限購令同樣是樓市難以承受之重。以北京為例，據(jù)中原地產(chǎn)的分析，有北京戶籍的80萬家庭有兩套住房，近100萬外地戶籍的家庭擁有北京住房，都將無法新購住房。限購令是2010年部分城市住宅銷量明顯下跌的重要原因。但去年實行限購令的城市較少，并且多數(shù)人都認為這是臨時性的政策。但目前來看，今年執(zhí)行限購令的城市預(yù)計將上升到60個。并且這雖然不是未來數(shù)十年長期執(zhí)行的政策，但執(zhí)行三五年完全是有可能的。
其實不光是限購令等政策，有了2008年的經(jīng)驗，很多人認為房地產(chǎn)調(diào)控就是做個樣子，頂多挺個一年就結(jié)束了。這就是去年銷量降了很多，但價格還在上漲的原因。
2008年的救市，或者說調(diào)控半途而廢，根本原因是國際金融危機。當(dāng)時銀行的房地產(chǎn)貸款比較危險，同時救經(jīng)濟是大局。但目前中國經(jīng)濟增長強勁，房地產(chǎn)貸款非常安全，房價下跌傷不了銀行。
2011年對樓市的信貸政策有較大改觀。低利率下，較基準(zhǔn)利率下浮兩三成的購房貸款是前兩年房價大漲的一大推動力。一方面中國已加息三次，同時在信貸額度緊張的情況下，銀行更傾向于發(fā)放利率上浮較多的中小企業(yè)貸款，對于產(chǎn)生利潤較少的房貸則普遍取消優(yōu)惠。房地產(chǎn)開發(fā)貸款目前仍比較安全，特別是銀監(jiān)會要求單個企業(yè)的開發(fā)貸款余額不得超過在建工程價值的50%。但開發(fā)貸款在去年就已是過街老鼠，今年甚至有可能被“錯殺”，畢竟中國的銀行在經(jīng)營上是比較講政治的。
保障房是壓在商品房市場上的另一塊大石頭。地方政府長期以來保障房投資缺失對房價上漲起了推波助瀾的作用。同時大量的保障房落入特權(quán)人士之手，并未增加有效供應(yīng)。但2011年將有1000萬套保障房開工，其中不少是不具有產(chǎn)權(quán)的公租房，這將令商品房需求明顯下降。深圳準(zhǔn)備禁止保障房上市交易，徹底剝奪保障房的套利空間，中國有可能全面推廣類似的政策，以增加住宅供給。
當(dāng)然，新的“國八條”的力度明顯小于北京車輛的限購政策，也有很多靈活操作的空間(比如假離婚、補交一年的社保或個人所得稅等)，各地的執(zhí)行力度也會有所區(qū)別。土地閑置兩年無償收回等長期強調(diào)都無法執(zhí)行到位的政策今年甚至可以不抱希望。因此，長期以來對房價只漲不跌的強烈預(yù)期未必在今年被打破。但2011年仍有可能進一步出臺新的調(diào)控政策，并且調(diào)控政策短期化的預(yù)期將被進一步打破。因此，2011年房價會在今年確立下跌的趨勢。
對資本市場而言，有業(yè)內(nèi)人士認為，樓市的下跌有利于股市的上漲。唯有股市才能容納較多的投資資金。相對于目前僅有2萬億的股市賬戶保證金余額，即使只有相當(dāng)于去年新建商品房超過5萬億的銷售額的十分之一的資金流入股市，都是不可小覷的助漲力量。
總之，在新的調(diào)控政策推出后，2011年的中國樓市已難以象2010年那樣逆風(fēng)飛揚。雖然不能百分之百排除房地產(chǎn)泡沫進一步膨脹的可能，但房價已是強弩之末。對于投資者來說，要警惕房價在今年形成下跌的趨勢。
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