陳寶存：建好房子才是開發商最該做的
2011-05-07 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
總理兩會前回答網友提出問題的時候說：在這里我也想說一點對房地產商的話，我沒有調查你們每一個房地產商的利潤，但是我認為房地產商作為社會的一個成員，你們應該對社會盡到應有的責任。你們的身上也應該流著道德的血液(2月27新華網)。
如果說單純房價問題，完全歸罪與開發商是有失偏頗的，原因是03年開始的調控手段，一直存在錯誤的對市場的分析，因此緊縮地根銀根的所有努力都走到了市場的反面。特別是04年在不恰當的時點，出臺了促成土地供應價格輪番暴漲的土地招拍掛政策。而且，采用的方式是一刀切，致使兩年土地供應量嚴重下降，土地價格只能在招拍掛政策下暴漲。如果不是政策的失誤，此種局面是很難形成的。
更何況，只有在土地招拍掛政策之后，土地財政問題凸顯。地方政府經營土地的努力才有了巨大的回報。在土地價格輪番上漲的局面下，供應高峰的07—10年，土地價格不可能下行，而是在連番調控下，一直高速上行。這才是房價輪番暴漲的市場原因。其他因素可以不計。
去年國土部搞出來一個23.1%的數據，試圖說明土地價格占房價之比是很低的，邏輯之糊涂，已經不需要繼續辯駁了。如果維持03年前的協議出讓，由于土地價格不是市場所了解的，不至于影響到后來的拆遷征地價格的大幅上漲。事實是，在招拍掛信息的公開中，涉及到拆遷征地的被征地拆遷戶，第一次知道了自己土地的價格(雖然還是國有土地，但是如果真的按國有土地原則，那么就不會出現所謂的釘子戶。既然土地是國家的，政府收走不給補償也是合理的)。這是98年房改之后面臨的新形勢。土地問題，直接成為老百姓最關注的財產問題。而對土地招拍掛價格的完全錯誤理解，一塊土地的拍賣價，被征地戶與拆遷戶看作是土地價格，事實是，給被征地拆遷戶的補償，僅僅占到一級開發成本的不足50%，土地拍賣價中，還有大量的包括基礎設施建設費在內的大量其他成本。
政府部門都在推卸房價上漲的責任，絕對不單單是專業的問題。至于其他的因素，包括原材料、人工成本，包括稅費，包括融資成本等等，可以忽略不計，但是上述因素絕不是下降，而是在普漲。作為成本核算老會計師出身的我來說，我不知道在所有成本高速上揚的前提下，我們如何做到房價的下行。
但是，開發環節確實存在很多問題。但也不是惟道德因素就可以解決的。比如樓脆脆問題：我更多的看作是技術力量的欠缺。高速增長的城市化，需要大量的基礎設施與住房面世，但是，人才的培養卻不是一蹴而就的。我們經歷很多項目，甚至一個項目的開發經驗還不具備，技術員已經成為項目經理甚至技術主管的副總。基本是班排長直接做軍長師長使用的。
老百姓有句俗話：蘿卜快了不洗泥。僅僅12年的房地產市場化實踐，解決上述所有問題是完全不可能的。一個幼年的行業發展，需要的是全社會的理性理解，而不是從頭至尾的妖魔化、政治化。
參加鳳凰視頻的辯論節目中，我曾經說了這樣的一段話(大意)：人之初性本善，這句話是對的，但是說的是剛出生的嬰兒。我兒子三歲半，我就看到了他的狡猾，他的小小的壞。所以我們的法制建設是極為不完善的，原因是我們文化基礎是這樣一句錯誤的話。
基督教國家講原罪，這是比較合理的。法制與制度建設，與文化建設的結合，才是解決社會問題的最好方式。相信人的因素不如相信制度，不如相信法律法規。這是市場化實踐必須經歷的過程。
我認為，開發商以及所有的房地產開發從業人員的道德血液，應該流向建好房子服好務。至于價格，絕不是開發商一家可以決定的，需要全社會包括消費者的消費取向等等其他因素。
關于稅與費，我想09年河北省搞的行政瘦身是可取的，但是，我們看到的是，河北的行政瘦身也只是停留在不影響直接成本的小因素上，至于重復收費甚至重復收稅，我們并沒有觸動。
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