取消預(yù)售制，將“速凍”樓市？

    爭(zhēng)鋒

    在取消預(yù)售制的激烈爭(zhēng)論中，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此舉有可能使市場(chǎng)可供房源大幅度減少，從而推高房?jī)r(jià)。更有人認(rèn)為，取消預(yù)售制，有可能形成新的房地產(chǎn)壟斷。真實(shí)的影響，將是什么？

    河南亞太人律師事務(wù)所主任律師姚艷秋：
    東方既明，房論常青；法律之上，舊土新命。

    河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)宋向清：
    為河南百姓安居樂(lè)業(yè)搖旗吶喊，為中原房產(chǎn)做大做強(qiáng)振臂高呼。

    河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社：
    深度，高度，知名度，期期有尺度；買(mǎi)樓，賣(mài)樓，架橋梁，周周有看頭。

    河南尚正行房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理鞠濤：
    取消預(yù)售制或造成壟斷
    就目前的房地產(chǎn)形勢(shì)而言，商品房預(yù)售制還不能取消。
    房地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求非常高。如果現(xiàn)在就取消商品房預(yù)售制，會(huì)讓相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商的資金斷鏈。而在逐步取消商品房預(yù)售制以后，可能會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)某種程度的壟斷，從而形成房?jī)r(jià)上升的壓力。
    另一方面，預(yù)售制一定程度上可以彌補(bǔ)市場(chǎng)房源供給量的不足。
    現(xiàn)在河南的房地產(chǎn)商不是多了，而是少了，取消預(yù)售，在一定程度上會(huì)造成市場(chǎng)房源處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。如果供應(yīng)過(guò)緊，勢(shì)必會(huì)造成房?jī)r(jià)只升不降，這也不是老百姓的初衷。而就目前而言，商品房預(yù)售制對(duì)購(gòu)房者沒(méi)有實(shí)質(zhì)性損害。

    河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)宋向清：
    聯(lián)合或兼并有利于市場(chǎng)
    商 品房預(yù)售制的取消一定會(huì)對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，聯(lián)合、合并、退出等一系列動(dòng)作定會(huì)不斷出現(xiàn)，大的房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)由此催生。但是這個(gè)沖擊是積極的，因 為真正受到?jīng)_擊的是那些實(shí)力不夠，需要依靠預(yù)售維持的小開(kāi)發(fā)商，而真正實(shí)力較強(qiáng)的房產(chǎn)商不但不會(huì)受到影響，還會(huì)因?yàn)樾》慨a(chǎn)商的退出而獲得更大的空間。
    至于寡頭壟斷，我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入門(mén)檻在資質(zhì)、技術(shù)、設(shè)備、管理等方面并沒(méi)有太高的要求，只是在資金方面有一些要求。如果國(guó)家放開(kāi)資質(zhì)，讓開(kāi)發(fā)商按照一定程序進(jìn)入市場(chǎng)，那么就不會(huì)形成壟斷。

    思想火花

    取消，如何取消？

    河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社：
    大建保障房，逐步取消預(yù)售制
    從 現(xiàn)在鄭州的住房情況來(lái)看，政府應(yīng)該把社會(huì)保障性住房蓋足建好。現(xiàn)在鄭州有100多萬(wàn)個(gè)家庭，只有10%的家庭能夠申請(qǐng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房這樣的社會(huì)保障性 住房，而90%的家庭都被排斥在外。而政府認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該去為百姓建造社會(huì)保障性住房，讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了太多自己本不該承擔(dān)的責(zé)任。
    我們?cè)谟懻撌欠袢∠�商品房預(yù)售制的時(shí)候，應(yīng)該將房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系理順。房地產(chǎn)作為現(xiàn)在中國(guó)的龍頭行業(yè)，拉動(dòng)了整個(gè)中國(guó)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)。而商品房預(yù)售制在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的起步階段功不可沒(méi)，但是現(xiàn)在的商品房預(yù)售制亂象叢生。
    商品房預(yù)售制降低了踏進(jìn)開(kāi)發(fā)商行業(yè)的資金門(mén)檻，導(dǎo)致現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商良莠不齊。現(xiàn)在進(jìn)入房地產(chǎn)界，只要擁有一個(gè)樓盤(pán)25%的資金就可以了。一些開(kāi)發(fā)商利用預(yù)售得來(lái)的資金繼續(xù)“囤地”，致使建筑品質(zhì)無(wú)法得到保障。
    如 果將商品房預(yù)售制取消，就提高了開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻，使得開(kāi)發(fā)商之間有了優(yōu)勝劣汰，而現(xiàn)房交易會(huì)讓開(kāi)發(fā)商更注重房子本身的品質(zhì)問(wèn)題，還降低了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。但 是現(xiàn)行的商品房預(yù)售制，有利于開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，不會(huì)造成大開(kāi)發(fā)商的壟斷，使得消費(fèi)者有選擇的余地，這樣對(duì)消費(fèi)者也是一種權(quán)益保障。
    我認(rèn)為，商品房預(yù)售制應(yīng)該在一定的條件下逐步取消，就目前的市場(chǎng)而言應(yīng)該改良預(yù)售制，抬高開(kāi)發(fā)商的資金比例，允許消費(fèi)者留全部房款10%的質(zhì)量擔(dān)保金，而且開(kāi)發(fā)商要專(zhuān)款專(zhuān)用。

    保留，如何保留？
    陽(yáng)民咨詢(xún)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)周陽(yáng)敏：
    取消預(yù)售制，讓市場(chǎng)回歸“原點(diǎn)”
    房地產(chǎn)行業(yè)也是一個(gè)金融市場(chǎng)，就現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，工程進(jìn)度在80%的時(shí)候最缺錢(qián)，所以開(kāi)發(fā)商需要預(yù)售。但是不可否認(rèn)，商品房預(yù)售制是一種特權(quán)行為。
    目前，房地產(chǎn)行業(yè)的融資手段很單一。在金融結(jié)構(gòu)相對(duì)單一時(shí)，取消商品房預(yù)售制是必然的，但是我認(rèn)為要回到房地產(chǎn)市場(chǎng)最原始的自發(fā)調(diào)節(jié)的狀態(tài)。
    房地產(chǎn)交易，這是一種市場(chǎng)行為，而政府不應(yīng)該控制開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候賣(mài)房子、消費(fèi)者什么時(shí)候買(mǎi)房子。現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商是少了，房屋的供應(yīng)量也少了，由此造成了供不應(yīng)求，致使房?jī)r(jià)上漲。但是政府不能打擊人們的消費(fèi)欲望。

    律師聲音

    預(yù)售制命運(yùn)將如何？

     應(yīng)該說(shuō)，無(wú)論是堅(jiān)挺派，還是倒戈派，都有自己充分的理由來(lái)支撐自己的論斷。但如果將預(yù)售制放在房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)氛圍的大環(huán)境中考慮，預(yù)售制，將走向何方？

    河南亞太人律師事務(wù)所主任律師姚艷秋：
    相比“取消”，完善監(jiān)管更現(xiàn)實(shí)
    作為一個(gè)律師，我接到過(guò)不少購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛案件，其中大部分是因?yàn)樯唐贩款A(yù)售制而引起的。這些糾紛案件正在呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。
    但是我還是不建議取消商品房預(yù)售制，如果取消商品房預(yù)售制，還不如將各個(gè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管制度完善起來(lái)。
    商 品房預(yù)售制的關(guān)鍵問(wèn)題是怎樣限制問(wèn)題樓盤(pán)。像國(guó)外也存在著商品房預(yù)售制，他們的房屋預(yù)售只是預(yù)付全款的一部分。中國(guó)的商品房預(yù)售制也可以借鑒國(guó)外的商品房 預(yù)售制度。比如說(shuō)在預(yù)售的時(shí)候只付部分的預(yù)付款，或者按照工期付款，房子工程進(jìn)度到25%的時(shí)候購(gòu)房者付25%的款項(xiàng)，進(jìn)度到50%的時(shí)候購(gòu)房者再付 25%。
    另外，只要地方政府一系列的監(jiān)督措施完善，問(wèn)題樓盤(pán)的出現(xiàn)就會(huì)少很多。讓開(kāi)發(fā)商獲得的預(yù)售資金全部用在房屋的建設(shè)上；購(gòu)房者可以 在網(wǎng)上與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，讓房管局、銀行等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)機(jī)備案，以此來(lái)杜絕一房多賣(mài)的情況；各個(gè)相關(guān)部門(mén)要對(duì)房屋建筑的質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，從此杜絕問(wèn)題樓盤(pán)。

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