北京土地市場頻頻出招 步步鋪路接近長效機制
2013-10-21 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：10月16、17日，北京市國土局再次掛出四塊配建限價房地塊，其中豐臺區王佐鎮魏各莊地塊的掛牌文件中要求，15.5萬平方米的建設用地全部用來建設“限價17000元/平方米的商品住房”。
10月15日，萬科聯合三家房企斥資7億拿下延慶縣沈家營鎮東王化營村西側地塊，共16.6萬平方米的建設用地中，有7萬平米用來建設限價商品房。
再回溯到10月9日，北京市國土局叫停“大龍地王”順義新城第21街區地塊。
一邊是叫停的地王，另外一邊是頻頻推出建設限價房、自住型商品房的土地，頻頻出招的土地市場，似乎正在為亟待出爐的房地產長效機制鋪路。
月內15地連出 均涉及限價類商品房
“增加土地供應，改變目前的供需關系，是解決土地市場緊張、土地價格高昂的根本辦法。”偉業我愛我家市場研究院經理程浩業表示。
9月26日以來，不足一月的時間里，北京市國土局連推32土地，已超過平均一天一地的速度。其中包括15宗住宅用地，總涉及面積高達202.7萬平方米。“這個月推地確實挺多的，”鏈家地產市場研究部張旭表示。
在這15宗住宅用地中，幾乎宗宗涉及限價房。除順義新城第21街區和北京經濟技術開發區河西區的兩塊地分別建設定向安置房和配建公共租賃房以外，其余13塊地全部涉及限價商品住房和自住型商品房。
共有11塊地配建或全部建設限價商品房，每塊地建筑限價房的面積在8500平方米到78084平方米之間，限制價格多在10000元/平方米上下，套內建筑面積140平米以內，也就是說限價商品房中并不會出現“大戶型”。這10塊地分別位于大興、豐臺、朝陽、通州、平谷、順義、房山、經濟技術開發區，限價商品房總建筑面積將不低于38.16萬平方米，其中豐臺王佐鎮魏各莊單個地塊的面積即在15.5萬左右。
自住型商品房也成為當之無愧的主角。9月26日，海淀區東升鄉地塊作為北京市首例競“自住型商品房”地塊被推出，并將于10月25日現場競價。。這與之前競價保障房的方法類似，即在當競拍價格達到預設上限時，轉為競拍“自住型商品房”面積的方法確定獲得人。繼東升鄉地塊推出后，該方法成為近期土地掛牌要求的重點，除部分地塊“全部用來建設限價商品房”或定向安置房之外，其余11塊地全部采取此方法進行競價。
“自住型商品房”的概念迷惑了不少人，截止目前為止，關于這一類住房的具體政策尚未出臺。根據相關資料，可以初步界定該類型有別于普通商品房，在出售價格、購買人群以及購買后在出售等方面都有所限制，但又比限價商品房略貴，主要針對“夾心層”人群。在近期的部分掛牌文件中，標注“此類商品住房的銷售對象、管理辦法和再上市限制等條件，按照屆時出臺的管理政策執行”。
程浩業認為，增大土地供應量，是一種解決問題的合理方法。而張旭則表示，“這類地塊未來建成的住宅價格肯定會有明顯優勢”，但另一方面，“就當前來看，一是量少，無法形成規模效應。二是，房企拿地成本仍然過高，利潤壓縮”，可能會引起一些問題。
限地王推限價地 步步接近長效機制
10月9日，北京市國土局叫停北京市順義新城區第21街區地塊掛牌出讓活動。這塊地被稱為“原大龍地王”地塊，曾于2009年被大龍地產以50.5億元競得，創當時北京單價、總價雙地王，后因欠繳地價款而被收回。
9月23日該地塊重出江湖再次掛牌出售，地塊容積率、性質等方面均有所調整，但容積率仍為北京最低。該地塊掛出時被媒體稱為“格外搶眼”，對可能參與競價的企業也曾做過多種推論，但未至競價時間便被叫停。“此舉主要是為平土地市場過熱，”北京市國土局一位相關人士表示。
“叫停地王并不會給土地市場降溫，但可以給土地市場帶來緩沖的機會。”上海良玉投資經理郭玉良表示。
程浩業的觀點與之類似，他認為，“控制地王是一個治標不治本的方法，根本方法還是增大土地供應，改善供需關系。”今年北京前三季度推出住宅用地835公頃，其中商品住宅用地供應589公頃;九月底至今推出的15塊住宅用地，面積則達到了202公頃。
但張旭和程浩業都不認為這是一個足夠的數字。“但現在的土地供應是很有限的，如果可持續地增加供應量，必須考慮改變目前的土地結構，比如農用地的改革。”程浩業說，他認為，“土地供給制度改革可以從根本上解決供地不足的問題，這應該是長效機制的一部分。”
房地產的長效機制是近期越來越火的一個話題，據多位權威人士透露，目前長效機制的意見征求已接近尾聲，有望在下月召開的三中全會上面世。
除土地制度改革的方式外，房產稅是也是關注的重點。“房產稅擴容是必然之事，不僅在城市數量上擴容，而且在內容上擴容，”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，“房產稅必然會向存量房擴容，特別是多套持有的存量房征收房產稅的可能性很大。”
長效機制將可能在各個方面對房地產市場進行調控，目前的猜想包括控制成本、改善供需、保障剛需、避免出現泡沫等方面。其中，控制成本的方法包括房地產直接融資、推進住宅產業化等方式，改善供需則包括土地制度改革、城鎮化整體布局規劃。
除此之外，對于長效機制其他方面的猜想還有個人收入分配的改革、個人稅收的分類、住房信息聯網等內容。三中全會將于11月召開，屆時，關于長效機制的種種猜想將塵埃落定。
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