買房都要簽訂購房合同，而不少購房者在合同條款、細則方面都不是太在意，往往最后遭受了“損失”卻無法維權。簽訂購房合同并不是一件簡單的事，要講究一些技巧，否則可能留下各方各面的風險，為以后解決糾紛帶來了困難。

購房合同

　　簽訂商品房買賣合同時需要注意的幾個方面：

　　一、關于房屋面積方面的條款

　　商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。 另一種按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

　　二、關于房屋質量的條款

　　購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質期、附屬設備保持期等。雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內 產品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產品使造價和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按 《合同法》有關規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準。有些購房人認為，商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗 收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現(xiàn)質量問題。而且還有《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質量的細節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此。商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房 的質量都合格，而且竣工驗收的質量標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距。至于《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。 墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。

　　三、關于價格、收費、付款額同的條款

　　價格條款應比較明確，應有細項約束發(fā)展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。 可注明買方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。

　　四、關于履行合同的期限和方法的條款

　　應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。

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　　五、關于售后物業(yè)管理的條款

　　這是購房人在簽合同時容易忽略的內容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。

　　自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。” 但是，在實際簽約時，很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應該據(jù)理力爭，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。

　　六、關于產權登記的條款

　　由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續(xù)時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買房 人應力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產權證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設 定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。

　　七、關于稅費負擔的條款

　　房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規(guī)定，各自承擔，并明確載入合同。

　　八、關于違約責任的條款

　　包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任;買受人逾期付款 應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產銷售合同有關違 約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預見、 不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗 力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。

　　九、關于不可抗拒力

　　簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

　　“不可抗力”指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應約定一個告知期限。

　　開發(fā)商有時提出以下免責條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關部門延遲發(fā)出有關批準文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。