購房合同書中的注意事項和需要防范的問題
發布時間：2012-10-26 來源：0352房網 編輯：無憂
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現今，開發商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》(以下簡稱《合同》)是建設部頒布的示范文本。除了這個文本，其實購房人還可以簽訂補充協議。那么購房協議到底該怎么簽?專業人士給您答疑。
1、面積誤差有貓膩
專家提示：
個別發展商將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積充做面積誤差。購房者可以在補充協議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率。當開發商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者便可選擇退房并要求發展商承擔違約責任。
2、裝修拒絕說進口
專家提示：
建議在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌等。寫明“出賣人達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。”不能用進口、高級等名詞。
3、貸款不批分責任
專家提示：
如果由于開發商的原因導致貸款得不到批準，購房者可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任;如果由于自身原因，可選擇變更付款方式或要求退房。這些內容在格式合同或補充協議里應明確約定。
4、贈送花園別輕信
專家提示：
《中華人民共和國城市房地產管理法》第31條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”所以即使房地產商在合同中約定了樓門前底層用戶窗戶下的小綠地歸您使用，如果沒有得到全體購房人的認可，這種約定并不保險。您最好能和房地產商約定清楚使用的費用和期限，并明確使用權如被全體業主收回，房地產商應賠償什么損失。
5、配套設施留意時間
專家提示A
在開發商擁有會所、地下車庫獨立產權的情況下，在合同中明確是小區自用還是在保障小區業主使用不受影響的情況下，經業主大會同意后可對外開放，并明確具體的使用費用。
對出售的地下車位，不買車位的購房人就要在合同上明確，自己如果將來有車，可以停在什么地方。
專家提示B
一些購房人在合同里只約定“預留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水……”，卻沒有說明這些功能在入住時是否能正常使用，這種含糊不清的約定是沒有意義的。
專家提示C
關于配套設施業主通常認為合同中有這樣一條就放心了：“保證郵局、商場、幼兒園等配套設施在某年某月某日達到使用條件”。
對于“使用條件”業主往往理解為只有開張才能算達到使用條件。
但開發商會說：“房子賣出就達到使用條件了。至于什么時候開張不是我說了算。”所以應在合同中注明什么叫達到使用條件。
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6、交房標準具體化
專家提示：
將交房含義具體化，即規定為：交房屋鑰匙，否則應為開發商違約。還有一個問題就是開發商在規定的時限內辦不下產權證該怎么辦，很多合同里沒有規定，應明確為若不能按時辦理，則開發商支付違約金或業主退房。
7、維修連坐開發商
專家提示：
在北京市新增樓盤中，部分采用了通過燃氣系統獨立供暖的方式，而不再通過市政熱力管線集中供暖。由于提供該種燃氣系統的大多為德國、意大利等國外廠商，購房者難以保修和維修。
最好在補充協議中將開發商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來，要求開發商在購房者聯系不到廠商的情況下保證正常供暖，并負擔一定的維修費用。
8、管家好壞先相面
專家提示：
新版《合同》已提示購房者，就開發商指定的物業服務收費價格，服務內容、服務質量與開發商自由約定。但這還不夠，在補充協議里還應約定：前期物業的服務時間、物業權利、物業期限屆滿后，由業主委員會或全體業主決定是否繼續聘任物業或重新指定其他物業。
四類條款不能簽
條款1
“在出賣人出示了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并單方簽署了《房屋交接單》的情形下，視為出賣人已完全具備向買受人交付商品房的條件。”
這是開發商為減少因業主拒絕辦理入住所帶來的麻煩而制定的，屬單方認可就能成就的條款，意味著業主辦理入住是無條件接受開發商提供的房屋。
條款2
“建筑面積或套內建筑面積誤差縮水超出3%，除向買受人退還全部房款外，按人民銀行同期存款利息支付利息。”
購房人要堅持改為人民銀行同期固定資產貸款利率，因為這兩者之間的差別很大。退一步說，即使不約定，也不能約定成存款利率，因為不約定的情況下訴訟時還可能主張貸款利率。
條款3
“買受人申請商業銀行貸款的具體數額和具體年限以銀行最后審批為準。如果銀行批準的貸款金額低于買受人所申請的數額，則買受人必須在接到銀行或出賣人通知之日起10日內，以現金形式向出賣人支付差額部分，否則視為逾期付款，應按買賣合同第七條承擔違約責任。”
這是開發商轉移風險的條款，本來應該由雙方承擔的風險，現在變為由購房人來全部承擔。
條款4
“不可抗力包括買賣合同訂立后發生的臨近市政工程建設導致商品房無法進行正常施工。”
這是開發商免除自身責任的條款，單方擴大了法律規定的不可抗力范圍，購房人可不接受。
