廣州嚴(yán)控高價盤預(yù)售，北京停止熱門地塊出讓，地方行政干預(yù)樓市的尺度越來越大。10月20日，陜西更是“簡單粗暴”的要求將商品房開發(fā)商的合理利潤率控制在10%左右。要求陜西各地分區(qū)域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區(qū)間，超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。

張宏偉

　　政府如何控制商品房10%利潤?經(jīng)營成本的管控是企業(yè)管理的重要課題，很多成熟的企業(yè)都未必能把自己的成本算清楚，現(xiàn)在由政府部門幫他們測算成本，這事是否靠譜?陜西新政到底有幾分可操作空間?

　　說不清道不明的房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　要控利潤先算成本。陜西官方在通知中的說法是：各城市要按照土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金等項目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)則》和當(dāng)年涉及建筑的各項價格指數(shù)進(jìn)行測算。但中國房價構(gòu)成的復(fù)雜性，本就是一個說不清道不明的問題。

　　2009年年中，國家統(tǒng)計局也曾對40座重點城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費用構(gòu)成進(jìn)行專項調(diào)查，以弄清房地產(chǎn)開發(fā)項目費用的支出結(jié)構(gòu)。但該項調(diào)查的結(jié)果一直未對外界公開。2009年全國兩會期間，全國工商聯(lián)曾遞交了一份名為“我國房價為何居高不下”的大會發(fā)言，稱一項調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%;而國土部在當(dāng)年6月專門發(fā)布報告稱，通過對600多個房地產(chǎn)項目的調(diào)查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%。

　　兩個不同部門的調(diào)查中，土地成本比例懸殊巨大的事實，讓本來就“神秘”的房價成本構(gòu)成更加神秘，房價過高而導(dǎo)致的“暴利”爭論也更加沒有了結(jié)論。

　　中央黨校教授周天勇曾稱，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，稅費占房價的70%，包括傳統(tǒng)意義上的稅費，以及土地出讓金。輿論以此為據(jù)展開對房地產(chǎn)調(diào)控、高房價等問題的批評。這一判斷是否符合事實?購房者房款中確實70%的錢給了政府了嗎?

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就拿土地成本來說，不同城市其地價房價不一樣，在房價中地價所占比例也會有所不同。再具體到開發(fā)企業(yè)的拿地模式，如果開發(fā)企業(yè)直接通過招拍掛的市場化的方式拿地，那么，成本就可能相對較高，如果開發(fā)企業(yè)利用“養(yǎng)老地產(chǎn)”、“人才公寓”等方式拿地，那么其地價勢必會相對比較低。另外，調(diào)控政策周期的變化也會導(dǎo)致地價表現(xiàn)有所不同，甚至也會使地價和房價之間的關(guān)系出現(xiàn)“面粉貴過面包”的異常現(xiàn)象。

　　企業(yè)利潤動態(tài)變化本是市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律

　　拋開以上這些變化性因素，一般來講，商品住宅開發(fā)商的土地成本、繳納稅費占到房價中的比例大概范圍為多少?

　　從筆者接觸到的項目成本構(gòu)成比例來說，商品住宅開發(fā)商的土地成本、繳納稅費占到房價中的比例大概范圍各為20-30%，也就是說，房價中的40-60%要被政府直接拿走，這個比例盡管沒有中央黨校教授周天勇稱占房價的70%的比例高，但是一定程度上反映出土地成本和稅費成本確實成為構(gòu)成房價的非常重要的兩項決定性因素。

　　除此之外，開發(fā)企業(yè)的利潤占房價多少? “15%的利潤，應(yīng)該是一個正常的利潤，談不上高利潤，更說不上是‘暴利’。”這是某開發(fā)企業(yè)對筆者的回答。“土地成本和稅費成本占到房價的一大部分，房價高企一定程度上是政府當(dāng)前的土地財政政策造成的。”

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　　利潤率管控是開發(fā)商事

　　但是，今年上半年房企“以價換量”追求“量”上的增加，以現(xiàn)金為王，盡管回籠了資金緩解了資金面的壓力，但是項目的平均利潤率走低了，在常態(tài)化樓市調(diào)控的今天，開發(fā)企業(yè)不再會有之前那樣“黃金十年”的發(fā)展機(jī)會和豐厚的利潤空間，房地產(chǎn)市場將走向“白銀十年”。在“白銀十年”這個時間段內(nèi)，房價走勢會相對平穩(wěn)，房企很難在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，因此，在未來通過多元化手段降低成本提升利潤率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應(yīng)該注重利潤率盈利能力的提升。

　　從當(dāng)前來講，今年下半年及未來“白銀十年”房企應(yīng)該在“質(zhì)”上也就是利潤率上也應(yīng)該注重加強(qiáng)。應(yīng)該通過管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面，盡可能多的降低除土地成本與稅費成本之外的20-40%的建安成本及管理性成本，注重利潤率盈利能力的提升。

　　不過，即使到了“白銀十年”，在土地供應(yīng)嚴(yán)格控制、經(jīng)濟(jì)和居民收入較快增長的背景下，房地產(chǎn)領(lǐng)域相對其他制造行業(yè)表現(xiàn)出的較高利潤還是難以避免。即使在今年上半年以價換量的市場氛圍下，我們也常常看到排隊買房現(xiàn)象，在這種情況下，讓開發(fā)商以較低的價格賣房子并不合理。即便是價格再低，市場上的房子也不會增加，而未來的住房供給可能會更少。

　　因此，總的來看，要從根源上解決房價高企的市場狀態(tài)，還要相關(guān)部門平衡土地財政與房產(chǎn)稅征收的關(guān)系，盡快找到一個合適的時間點或階段用房產(chǎn)稅代替土地財政。陜西控制開發(fā)商利潤的做法，無論從哪方面來分析，都不具有可操作性。