摘要：從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，在一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個，下降60%至40%的城市有3個，下降40%至20%的城市有3個。

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多地將會升級到一城一策、一城多策。通過合理的政策引導(dǎo)和市場運(yùn)行，讓小城市樓市活躍起來，讓大城市樓市冷靜下來。

       相關(guān)媒體提供為規(guī)范房地產(chǎn)市場，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前對一批涉嫌存在違法違規(guī)銷售、惡意宣傳炒作、嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場秩序等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了曝光警示。

       此前，針對過快上漲的房價，北京、天津、南京、深圳等22個城市相繼發(fā)布樓市調(diào)控政策，從嚴(yán)限貸限購。

       由此可見，從上到下都在緊鑼密鼓地為樓市“降溫”，并取得明顯成效。來自某地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，出臺調(diào)控政策的22個城市10月份市場成交量平均下調(diào)幅度達(dá)到了40%左右。

       盡管各地政策力度強(qiáng)弱各不同，但密集出臺的調(diào)整政策確實(shí)讓之前火爆的房地產(chǎn)市場來了一個大范圍“降溫”，從而使房地產(chǎn)向著健康持續(xù)的方向發(fā)展。

       熱點(diǎn)城市房價漲幅回落

       與9月份相比，深圳和成都房價指數(shù)環(huán)比降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市環(huán)比漲幅也回落了1.0至3.8個百分點(diǎn)。

       從數(shù)據(jù)統(tǒng)計和市場反應(yīng)看，本輪以問題為導(dǎo)向、針對性極強(qiáng)的調(diào)控政策正產(chǎn)生積極效果。“本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的最大特點(diǎn)是執(zhí)行力強(qiáng)。僅半個月，過熱的市場就開始降溫，政策的落地效果非常明顯。”某地產(chǎn)首席分析師表示，從政策執(zhí)行力度看，這是過去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度中最大的一次。

       此次各地調(diào)控升級力度強(qiáng)勁，限購、信貸等關(guān)鍵內(nèi)容在新政中均有詳細(xì)涉及。同時，調(diào)控政策還采取多種方式加強(qiáng)了對土地供應(yīng)的調(diào)節(jié)，效應(yīng)也已傳導(dǎo)到土地市場。相比調(diào)控前市場最為火爆的8月和9月，成交的高價地數(shù)量開始減少。

       10月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了當(dāng)月住宅銷售價格數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月前半月熱點(diǎn)城市出臺并實(shí)施調(diào)控新政后，新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均已降低，漲幅回落明顯。“其中，與9月份相比，深圳和成都房價指數(shù)環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市環(huán)比漲幅也都明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個百分點(diǎn)之間。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示。

       市場降溫首先表現(xiàn)在大幅萎縮的成交量上。“從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，在一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個，下降60%至40%的城市有3個，下降40%至20%的城市有3個。”劉建偉表示。

       “從北京購房資格核驗情況看，10月1日至16日為1.74萬戶，較9月份同比漲幅回落50個百分點(diǎn)。”專家表示，樓市成交量減少會促使房價漲幅回落。從市場價格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地已出現(xiàn)二手房降價的現(xiàn)象。

       談到今年前9個月的房地產(chǎn)市場，對樓市頗為關(guān)注的北京市浩東律師事務(wù)所律師劉疆據(jù)相關(guān)媒體說，部分二三線城市囤房太多，導(dǎo)致整個產(chǎn)業(yè)鏈無法周轉(zhuǎn)，去庫存有助于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，讓中小城市留住人才。

       “但問題出在一些地區(qū)為了去庫存而出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策，使得大量資金以較快的速度進(jìn)入房地產(chǎn)市場，不僅消化了二三線城市的庫存房，還直接帶火了本來就處于高位的一線房價。”劉疆說。

       劉疆表示，“除了過熱投資和投機(jī)之外，也要考慮到房地產(chǎn)市場的剛性和客觀需求。比如，伴隨著收入結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和"二孩政策"的放開，一些家庭的住房改善需求提前到來等因素。”
多措并舉鞏固調(diào)控

       給房地產(chǎn)市場降溫，要加大金融資產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)力度，給閑置財富找到更多的出口。此外，各個城市要根據(jù)自身的情況推出差異化政策。

       業(yè)界人士普遍認(rèn)為，給房地產(chǎn)市場降溫，當(dāng)務(wù)之急是既要讓房地產(chǎn)市場的投資者回歸理性，又要給閑置財富找到更多的出口。

       “有人比喻股市和樓市是蹺蹺板，在股市火爆的時候，資金就從樓市撤出來投到股市，股市現(xiàn)在不溫不火，資金又回到了樓市，這種說法雖然有些片面，但我們也呼吁盡快推動資本市場的健康發(fā)展，使其成為個人投資的重要渠道，同時為居民提供更多的投資產(chǎn)品和投資渠道。”某網(wǎng)站房地產(chǎn)事業(yè)中心一位銷售總監(jiān)這樣說。

       采訪中，相關(guān)媒體了解到，社會閑置資金需要出口，否則一旦這些“熱錢”在某些看似回報率較高的領(lǐng)域形成“堰塞湖”，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響也是不可估量的。

       對此，劉疆也認(rèn)為要加大金融資產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)力度。“當(dāng)前，金融理論界與實(shí)踐界在密集討論"資產(chǎn)荒"的問題，在低利率時代，大量資金沒有出口，銀行儲蓄利率、債券收益率都偏低，股市留不住資金，導(dǎo)致資金出現(xiàn)羊群效應(yīng)，大量涌入了房地產(chǎn)市場。”

       同時，劉疆提出，給房地產(chǎn)市場“降溫”要先給銀行“降溫”：“一味地加杠桿，一旦房價回調(diào)，銀行信貸將存在違約風(fēng)險。”

       最根本的解決之道，劉疆認(rèn)為是因城施策。“考慮到去庫存政策在一些地區(qū)的實(shí)際操作情況，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場調(diào)控需要制定大的框架，在這個框架之下，各個城市要根據(jù)自身的情況推出差異化政策，比如一線城市要控，減少房價泡沫；二、三線城市要調(diào)，特別是中小城市，還要加大配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，優(yōu)化城市發(fā)展戰(zhàn)略。”劉疆認(rèn)為。

       中國銀行原外部監(jiān)事梅興保也表示支持房地產(chǎn)政策的分區(qū)域調(diào)控。梅興保說：“熱點(diǎn)城市要加強(qiáng)調(diào)控，合理引導(dǎo)市場回歸理性；三四線城市房地產(chǎn)市場也不能"一棒子打下去"，這些領(lǐng)域本來就應(yīng)該去庫存的，特別是中西部的地級市、縣級市，這些地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平本來就偏低，房地產(chǎn)回暖是好現(xiàn)象。”

       梅興保表示，現(xiàn)行的“一線城市房地產(chǎn)調(diào)控從金融去杠桿、提高收入比例”的政策是正確的，過高的房價會抑制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，阻礙高端人才的聚集，而且一座城市未來的發(fā)展如果過度依賴房地產(chǎn)，這種發(fā)展也是不可持續(xù)的。

       各地政策分化明顯

       《2016年三季度市場總結(jié)與四季度趨勢展望》預(yù)計，四季度，對于已經(jīng)進(jìn)入房價快速上漲通道的二線及特大城市周邊三線城市，未來的調(diào)控政策將會加強(qiáng)。

       此前的9月6日，住建部官網(wǎng)發(fā)布了《貫徹〈法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2015～2020年）〉的實(shí)施方案》。相關(guān)媒體了解到，住建部將完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，堅持分類調(diào)控，因城施策。建立全國房地產(chǎn)庫存和交易監(jiān)測平臺，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測機(jī)制。實(shí)施住宅用地分類供應(yīng)管理，完善和落實(shí)差別化稅收、信貸政策。建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制，支持居民合理住房消費(fèi)。

       與此同時，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長盛來運(yùn)在介紹今年8月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況時特別提出，截至8月末，全國商品房待售面積為70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米，已是連續(xù)6個月減少了。
同比來看，7月末，全國商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米。由此可見，房地產(chǎn)去庫存進(jìn)度正在提速。
       
       值得一提的是，我國房地產(chǎn)市場去庫存的任務(wù)同樣艱巨，更需堅持對癥下藥。

       相關(guān)研究機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的《2016年三季度市場總結(jié)與四季度趨勢展望》顯示，三季度出臺去庫存措施的城市繼續(xù)增加，且政策更加具體細(xì)化。福建、沈陽等地住宅和商辦庫存壓力均較大，在大力推進(jìn)住宅去庫存的同時，還進(jìn)一步出臺政策推動商業(yè)地產(chǎn)去庫存；浙江明確了去庫存短期及中長期目標(biāo)，措施涵蓋供需兩端以及健全長效機(jī)制等多個方面；遼寧進(jìn)一步深化住房制度改革，培育發(fā)展住房租賃市場；蕪湖著重鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房。

       該報告預(yù)計，四季度，各線城市政策分化將更明顯，對于已經(jīng)進(jìn)入房價快速上漲通道的二線及特大城市周邊三線城市，未來調(diào)控政策將加強(qiáng)，比如在需求端展開限購、限貸以及限價等，在供應(yīng)端通過加大供給、加強(qiáng)監(jiān)管，平抑市場過熱現(xiàn)象。而東北、西北二線城市及多數(shù)三四線城市將繼續(xù)落實(shí)貨幣補(bǔ)貼、棚改貨幣化、鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房等政策，加大力度去庫存。商辦庫存整體承壓，未來將積極調(diào)節(jié)增量、盤活存量，降首付、減稅負(fù)以促進(jìn)需求增長。

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下一階段必須更加嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，進(jìn)一步細(xì)化落實(shí)具體措施，以鞏固良好的開端。同時，由于各城市政策力度不一，效果不同，為鞏固調(diào)控成果，部分力度不大的城市應(yīng)追隨力度強(qiáng)勁、落實(shí)到位的城市，進(jìn)一步加大政策的執(zhí)行力度。