陳啟宗 ：賣(mài)地不是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展根本所在
發(fā)布時(shí)間：2012-02-10 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
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陳啟宗兩個(gè)招牌式地標(biāo)項(xiàng)目恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)相續(xù)建成，這兩個(gè)物業(yè)至今仍是高樓林立的上海最有魅力和人氣的兩個(gè)商用物業(yè)，并由此奠定了陳啟宗在頂級(jí)寫(xiě)字樓和商用物業(yè)開(kāi)發(fā)的霸主地位。我們近日采訪了這個(gè)巔峰人物，了解了他的傳奇。
0352房網(wǎng)：近期國(guó)內(nèi)討論比較多的可能就是房產(chǎn)稅，因?yàn)楹芏嗳苏J(rèn)為下一步調(diào)控的關(guān)鍵就是房產(chǎn)稅，而近期也有傳言南京、廣州可能是下一個(gè)試點(diǎn)的城市，您是否認(rèn)同下一步調(diào)控就是從房產(chǎn)稅上著手，您預(yù)期短期內(nèi)房產(chǎn)稅真的會(huì)出臺(tái)嗎?
陳啟宗：中國(guó)有個(gè)很特別的現(xiàn)象，就是市政府靠賣(mài)地過(guò)活，而其中一個(gè)原因就是他們沒(méi)有定期的稅收，所以要靠賣(mài)地，這樣就會(huì)使土地市場(chǎng)非常扭曲，因?yàn)槭姓姓T因去賣(mài)更多的地或更貴的地。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，這是房地產(chǎn)包括住房?jī)r(jià)格上升的一個(gè)根本原因。
當(dāng)然，我不是這方面的專(zhuān)家，有沒(méi)有不良的影響我暫時(shí)還想不到，而且根據(jù)別的地方的經(jīng)驗(yàn)，包括香港，沒(méi)有房產(chǎn)稅是很特別的，有房產(chǎn)稅是很正常的，從這方面看，中國(guó)內(nèi)地開(kāi)始要有房產(chǎn)稅。
其實(shí)商業(yè)房產(chǎn)稅本來(lái)就有，當(dāng)然這里講的是住宅，而住宅這塊要大得多，所以這一塊也最重要。其實(shí)有房產(chǎn)稅之類(lèi)的固定收入，對(duì)市政府是好事，我相信對(duì)國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)的發(fā)展都是好事。要是能夠解決這個(gè)問(wèn)題，使得市政府基本上不需要靠賣(mài)地過(guò)活，而是從別的方面。
0352房網(wǎng)：恒隆每年不算新買(mǎi)地的錢(qián)，建筑費(fèi)都是幾十億，四年可能就要270億，這個(gè)數(shù)是不小的。那正負(fù)債的現(xiàn)象短時(shí)間是不會(huì)改變嗎?
陳啟宗：除非兩件事之一發(fā)生：香港的購(gòu)房市場(chǎng)突然好轉(zhuǎn)，能夠滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)，但個(gè)人估計(jì)這個(gè)事情不會(huì)發(fā)生，至少是短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生。第二件事是忽然市場(chǎng)股市非常好，或者又配股了，但這個(gè)估計(jì)再過(guò)幾年也不會(huì)發(fā)生。
不是說(shuō)股市不會(huì)好，而是我們配股的可能性不大。既然這兩件事的可能性都不大，那么接下來(lái)的一段日子，恒隆集團(tuán)會(huì)繼續(xù)有正負(fù)債，從恒隆地產(chǎn)角度看，可能也會(huì)從正現(xiàn)金轉(zhuǎn)為正負(fù)債。做房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是正現(xiàn)金也不是那么合理，對(duì)于資金結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)不是一件最明智的事情，轉(zhuǎn)為正負(fù)債是很正常的一件事，也可能是一件好事。
0352房網(wǎng)：剛剛說(shuō)到恒隆手上現(xiàn)金有19~30億左右，如果接下來(lái)要拿地，其實(shí)這個(gè)資金也算是比較少的了。現(xiàn)在很多發(fā)展商正在做融資發(fā)債，那恒隆有沒(méi)有這些計(jì)劃呢?另外看到恒隆財(cái)務(wù)費(fèi)用方面比之前升了很多，是因?yàn)槔⒅С龌蛘呤钦麄�(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境差了，所以開(kāi)支方面也跟著受到影響嗎?
陳啟宗：若說(shuō)發(fā)債的話，以公司目前的狀況、銀行備用的信貸，以及我們成立了一個(gè)MTM的方案是用來(lái)發(fā)債的渠道，這樣我們?cè)谡w上可以備用的資金有200多億。如果我們手頭有這么多現(xiàn)金和正現(xiàn)金數(shù)，是沒(méi)必要像其他發(fā)展商那樣發(fā)債。不過(guò)在時(shí)機(jī)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，發(fā)債其實(shí)也不算什么特別的事。
至于利息方面，這是和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有一些關(guān)系，因?yàn)閺臅?huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)看，一個(gè)項(xiàng)目在建的時(shí)候，相關(guān)的融資利息是會(huì)資本化的，當(dāng)這個(gè)項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)，像沈陽(yáng)、濟(jì)南那些項(xiàng)目要落成了，這些項(xiàng)目相關(guān)融資的利息就會(huì)漲。所以這個(gè)不是說(shuō)我們?nèi)谫Y成本比以往增多。我們新融資的話肯定也是跟市場(chǎng)一致，但以我們公司的情況看，相信融資成本不會(huì)比其他企業(yè)高。#p#副標(biāo)題#e#
0352房網(wǎng)：現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)都不太好，而恒隆在內(nèi)地的一些地方都有項(xiàng)目，那會(huì)不會(huì)有影響?對(duì)上海租金方面又有影響嗎?內(nèi)地經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)由年末開(kāi)始就不好了，但恒隆的租金每年都能保持不錯(cuò)的增長(zhǎng)，想問(wèn)一下陳先生接下來(lái)這一年預(yù)計(jì)會(huì)不會(huì)保持比較理想的增長(zhǎng)?
陳啟宗：內(nèi)地的租金市場(chǎng)，因?yàn)?a href="http://m.i3g.com.cn/#" class="p_wordlink" target="_blank">租賃時(shí)限都是綁定了三年、五年、七年，所以不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的變化而忽然間讓租金有很大的影響，市場(chǎng)好的時(shí)候也不會(huì)一下可以反映出來(lái)，要過(guò)幾個(gè)月甚至是一年的時(shí)間才能反映出來(lái)。不過(guò)無(wú)可否認(rèn)的是，在談租金的過(guò)程中從整體市況可以知道市場(chǎng)是走向下的。
從最近看，內(nèi)地的商業(yè)市場(chǎng)其實(shí)沒(méi)有很強(qiáng)，加上上海市場(chǎng)算是相對(duì)成熟的，經(jīng)過(guò)了二十年的發(fā)展，所以租金的增長(zhǎng)放緩是完全可以理解的。上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)這幾年已經(jīng)表現(xiàn)出困難，基本都是正負(fù)的波動(dòng)，兩三年都沒(méi)動(dòng)過(guò)，但2012年反而好那么一點(diǎn)點(diǎn)，但這個(gè)不是可持續(xù)的現(xiàn)象，相信接著這一年上海寫(xiě)字樓租金增幅平平。
0352房網(wǎng)：希望商業(yè)地產(chǎn)有更好的發(fā)展前景，謝謝您接受我們的訪談。
