對于中國房地產(chǎn)行業(yè)的走向和發(fā)展仕途，近日我們采訪了北京中坤投資集團董事長黃怒波。中坤集團從1995年到2011年整整走過了15年的發(fā)展歷程，在這15年里，其實中坤投資集團走出了自己的一條旅游+地產(chǎn)的比較獨特的發(fā)展路徑，實現(xiàn)了大跨越。我們聽聽黃總對樓市的整體看法吧!

北京中坤投資集團董事長黃怒波
 

　　0352房網(wǎng)：人都有自己的生命周期，企業(yè)也有企業(yè)的生命周期，15年的中坤在你的眼里看來現(xiàn)在是處于什么樣的發(fā)展階段?

　　黃怒波：嚴格的講現(xiàn)在還是處于一個起步階段吧，因為想做的戰(zhàn)略都比較長遠，這個行業(yè)決定，你要做度假地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，這都是一個長線的產(chǎn)業(yè)，都是戰(zhàn)略性，比如說最少是以10年計算的;但是另外一個目的當然就是雄心壯志了，就是你現(xiàn)在才算起步的話，那么以后我們的目標也很大，這么說吧，我希望在下一個10年要做到在世界上有我自己位置的一個度假品牌，或者旅游地產(chǎn)品牌。

　　0352房網(wǎng)：像王小波有他的三部曲：青銅時代、白銀時代、黃金時代。

　　黃怒波：對。

　　0352房網(wǎng)：那么按照你剛才的說法，現(xiàn)在我們是屬于青銅時代嗎?

　　黃怒波：我覺得應(yīng)該是屬于青銅時代吧。

　　0352房網(wǎng)：那么如果按照10年計算的話，下一個10年的發(fā)展計劃大致是怎么樣的?

　　黃怒波：我希望下個10年，我給中坤定的戰(zhàn)略是這樣的，第一我們擁有200萬平方米的度假地產(chǎn)的規(guī)模，比如主要是五星級酒店、五星級度假部落，就是古村落度假，能接待大概2萬—3萬個客房的這么一個規(guī)模，相當于50個左右的五星級酒店，這個規(guī)模我想在世界上也是比較大的了，而且是以古村落的景區(qū)為依托;此外我們還希望擁有200萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，我們現(xiàn)在已經(jīng)有差不多80多萬平米了，10年內(nèi)再擁有200萬平米，比如商場這樣的，像大型寫字樓，這樣的話我們400萬平方米的物業(yè)持有量，資產(chǎn)超過2000個億;此外希望我們10年內(nèi)變成一個世界上著名的度假酒店品牌。

　　0352房網(wǎng)：中坤在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主要是大鐘寺廣場，現(xiàn)在主要是做的項目是什么?

　　黃怒波：對，現(xiàn)在大鐘寺商業(yè)廣場項目是一個標志，就是我們從這踏入到商業(yè)地產(chǎn)了，下一步我們還有兩、三個比這個規(guī)模更大一些的，應(yīng)該在明年就開工了。

　　0352房網(wǎng)：大致是在哪個位置?

　　黃怒波：應(yīng)該是在大興這一帶。

　　0352房網(wǎng)：還是在大興?

　　黃怒波：對，大興。商業(yè)地產(chǎn)還是要在北京，在外地不太成熟，也不是我們的強項。

　　0352房網(wǎng)：回到行業(yè)來看，這一輪的調(diào)控大家都覺得是史上最強的、最牛的一個調(diào)控機制。

　　黃怒波：是。#p#副標題#e#

　　0352房網(wǎng)：但是對商業(yè)地產(chǎn)這塊其實沒有做出很明確的限制，你怎么看這一政策現(xiàn)象?

　　黃怒波：在幾年前我就講了，你看一下包括2010年我就講到中國政府對住宅市場必出重拳，所以那時候我們早就規(guī)避掉這個了。但是對商業(yè)地產(chǎn)來說也不是說你想上就上，大家現(xiàn)在一說都要轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)上來，從企業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)要轉(zhuǎn)型很難的，作為一個上市公司，從住宅市場的盈利模式轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)持有模式，這個相當相當?shù)碾y。商業(yè)地產(chǎn)的一個特點就是開發(fā)周期長，一般都得5到6年，6到7年，回報的周期也長，一般在國際上，國外大概15年，在中國再快也得10年，所以整個建設(shè)的周期加上盈利周期，應(yīng)該計算到20年，這個就很難了。

　　再一個，商業(yè)地產(chǎn)受地塊的限制更大，為什么?北京市有商業(yè)規(guī)劃，比如它規(guī)劃四環(huán)以內(nèi)不許有5萬平米以上的商業(yè)了，五環(huán)以內(nèi)不許有多少，這又是一道規(guī)定模式在這兒等著你，這個嚴格的講，商業(yè)地產(chǎn)目前發(fā)展的想像住宅市場那樣失控，還很難做到。此外因為咱們的城市化速度好快，大家都干住宅，現(xiàn)在相反這個問題就出來了，就是人均商業(yè)面積相比發(fā)達國家遠遠不夠，這個空間也很大，一個是市場的容量遠遠不夠，需要補足，一方面周期很長，不可能明天上，急功近利做完，所以決定商業(yè)地產(chǎn)在我們國家，我想可能在若干年內(nèi)還是一個上升通道吧。

　　0352房網(wǎng)：如果說做商業(yè)地產(chǎn)的話，我們中坤的學(xué)習(xí)榜樣是哪種模式，是萬達模式?

　　黃怒波：萬達模式不是我們要的，因為萬達我覺得它這個太大了，像我這樣對它感覺到恐懼，我沒那個能力做那么大的一個廣場，因為我知道商業(yè)地產(chǎn)特別難，高速擴張的話得有一個強大的駕馭能力，我認為王健林行。我覺得現(xiàn)在很難有現(xiàn)成的模式模仿，因為中國的商業(yè)地產(chǎn)才剛剛開始。

　　0352房網(wǎng)：國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，很多現(xiàn)在成熟的上市公司大部分是以住宅業(yè)務(wù)為主的。

　　黃怒波：對。

　　0352房網(wǎng)：商業(yè)地產(chǎn)占的比重都非常小，它對資金鏈的要求也比較高。

　　黃怒波：對。

　　0352房網(wǎng)：像萬達模式也是做了很久，其實一直也沒有完成它真正的上市。

　　黃怒波：對。

　　0352房網(wǎng)：住宅這塊的話，因為調(diào)控政策的打壓下，住宅受到影響的程度還是要大一些，我這邊有一份數(shù)據(jù)，說去年我們今年的京滬廣深四大一線城市同期的存貨量比去年整整上漲了40%，這是一個券商的報告。大家一想調(diào)控就想到報復(fù)性反彈，就這樣一輪一輪調(diào)了漲，漲了調(diào)。

　　黃怒波：對。

　　0352房網(wǎng)：會不會出現(xiàn)2008年的這種一方面存貨特別多，另一方面開發(fā)商的資金鏈特別緊張，重蹈2008年的覆轍?

　　黃怒波：第一目前肯定這個調(diào)控不會停下來的，因為這是一個政治任務(wù)，在中國什么事一上升到社會穩(wěn)定、政治任務(wù)它的概念就不一樣了，資金鏈緊張一定會的，起碼在今年，因為通脹的速度太高了，到6點幾，實際上我估計應(yīng)該到7了，這個時候可能各級政府穩(wěn)定的任務(wù)很重，所以不允許房地產(chǎn)快速的往上走，再一個央行對資金的流動性在穩(wěn)健的控制，所以我覺得今年很多房地產(chǎn)商在下半年可能會出問題。

　　再一個，這次游戲規(guī)則可能要開始調(diào)整，會改變了，包括最近出的一系列的大型的事件，比如說動車組的事件，大家都在反思我們是不是發(fā)展得太快了，帶來了好多隱患問題，作為房地產(chǎn)來說，我認為第一，我的觀點有可能過幾年招拍掛的市場就沒有了，政府又回到計劃經(jīng)濟時代了，像體制內(nèi)的都給你供地，像過去自己集資蓋房，體制外的拿保障房給你，留一小點空間可能給你蓋一個高端公寓、別墅的，但是無論如何，房地產(chǎn)的一個所謂的黃金時代，就是野蠻生長的時代過去了，我想這一點可能要必須清醒地認識到。#p#副標題#e#

　　目前大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)都一定要變化，這個也對，回到美國，回到哪兒，不可能一個地產(chǎn)行業(yè)占全國性的地位份額他們大，這在國際上是不可能的，再一個很大的規(guī)則的改變就是地方政府的財政模式會發(fā)生變化，靠賣地的土地財政模式在下一屆政府一定會變掉的，如果地方政府不能再以賣地為生的時候，這個房地產(chǎn)的行業(yè)規(guī)則就發(fā)生了巨大的變化，所以這個行業(yè)總體來看要走向一個衰落的，就是行政的手段會進來，市場的手段會被擠出去。像中國所有的行業(yè)，鋼鐵、能源全都完成了國企壟斷，這方面也會完成一個市場的、行政的壟斷，我的判斷就是這么一個判斷，短期的報復(fù)性反彈有可能出現(xiàn)，現(xiàn)在人們完全是在壓抑，限購啊，不許你買，但是當保障房市場不真正成熟的時候，這個問題還是解決不了。所以我想目前，這一年是房地產(chǎn)市場開放以來發(fā)生劇變的一年，到明年會發(fā)生巨大的游戲規(guī)則的變化。

　　0352房網(wǎng)：您說下半年可能會集中性的出現(xiàn)一些行業(yè)性的問題?

　　黃怒波：會的，因為資金鏈這么緊張，限購政策這么緊張，我認為一些企業(yè)會頂不住的。

　　0352房網(wǎng)：現(xiàn)在炒得比較多的一件事情就是二、三線城市的限購。

　　黃怒波：三、四線也會限購的，現(xiàn)在這都是政治任務(wù)，現(xiàn)在游資，你這么想，通脹的原因在哪兒?就是因為鈔票發(fā)多了，發(fā)多了現(xiàn)在沒有把它吸納掉，這個資金就到處在跑，跟一股洪水一樣，你一堵它不是蒸發(fā)了，而是到處在跑，所以一線限購資金跑到二、三線;二、三線限購就跑到三、四線城市，就是人為的走到哪兒把哪個地方的房價給炒起來了。

　　0352房網(wǎng)：這是一個惡性循環(huán)。

　　黃怒波：這是個惡性的，我認為根本的問題可能從國家的整個財政政策、經(jīng)濟政策要改變，比如說朱镕基總理上來的那幾年沒干別的，就是把流動性收緊，把過剩的鈔票收回來，他的辦法就是賣國企，大量的改革，賣國企，好不容易把資金收回來，現(xiàn)在咱們不是一個4萬億的問題，地方債那么高，這些錢靠人為的去壓是壓不住的，問題是怎么把這些錢收回來，不收回來的結(jié)局是資金走到哪兒，哪個地方的價格就上來，這個問題沒解決。

　　0352房網(wǎng)：你剛才講到地方的財政收入結(jié)構(gòu)不發(fā)生改變，整個房地產(chǎn)的問題是治不了根的?

　　黃怒波：是這樣的，如果地方政府還是靠賣地為生，這個房價一定下不來，它不可能做天使說我土地賣得越低越好，對吧?它會賣得越高越好，賣得越高就把房價推得越來越高，房價推高，整個的建設(shè)成本、拆遷成本全都上來了。

　　0352房網(wǎng)：香河問題你怎么看?

　　黃怒波：香河肯定是一個典型的地方政府的賣地財政的集中表現(xiàn)，這屆政府為了它的政績會把后兩、三屆政府的地都賣掉，我才不管你后面呢，所以他說不管是違規(guī)賣地也好，所謂的超常規(guī)發(fā)展，就是膽子大嘛。

　　0352房網(wǎng)：有人說如果香河的地萬科把它的房子拆了，或者變賣了，其他的地被退回到農(nóng)民手里，這樣的結(jié)局是一個多輸?shù)木置妫�您有什么看�?#p#副標題#e#

　　黃怒波：那也不能說干了錯的，地方政府把賣了的地收回來了，還是蓋房子，這肯定也是個問題吧，那要看中央的決心了，是吧?如果在西方國家一定會的，就是說你把這個復(fù)耕了。萬科是很無辜啦，但是他沒有斗爭經(jīng)驗，沒有想到地方政府給他設(shè)那么一個非法陷阱。

　　0352房網(wǎng)：你剛才講到包括動車事故等的一系列的社會問題，中坤在發(fā)展的過程當中你一直貫徹一條，就是中坤不會上市，但是同時另一方面你又在大做慈善，包括對北大的捐贈。

　　黃怒波：嗯。

　　0352房網(wǎng)：對一個非上市公司來說，本身就不是公眾公司，但是你對慈善還是有比較大的熱情，這方面的考慮是什么?

　　黃怒波：當然跟我有關(guān)系，我窮過來的嘛，你有了錢，也知道別人窮著難受;第二我做企業(yè)的目的也不是做一個商人，就糊里糊涂做了企業(yè)了，但掙了錢還得還給社會，錢現(xiàn)在對我也沒有概念，我整天去個機場，去海拉爾機場，說一杯咖啡80塊錢，我們?nèi)ピ缌耍�離飛機登機還有兩個小時，又沒有貴賓廳、頭等艙沒有，我說咱忍著，不喝不行嗎?上了飛機再喝，也舍不得花那個錢，這種節(jié)儉，比如說走機場辦的貴賓通道一年要花10幾萬塊錢，我說我跟普通人一樣不就行了嗎?就是說窮慣了的人對花錢上還有一個算計，就覺得浪費，舍不得;但是反過來你就知道，還有別人比你更窮，我就那么過來的，所以你就自己本能說那就省下來，讓給別人，比如說你省下來多捐助一個西藏的孩子，一個家庭就不一樣了，所以這個還是一個本能的。

　　第二個就是中坤做企業(yè)，像我一創(chuàng)立的時候就說要讓我們?yōu)樯鐣�再多做一些事，這個錢還是要還給社會，還給員工的，這么活你就活得不累，所以你也不會急著當什么老大，所以我們定的口號叫“廣積糧”就是現(xiàn)在我們好好做項目;然后“慢發(fā)展”，不要那么快，那么快干嗎?你看中坤現(xiàn)在不也挺好的?也不著急;然后“不稱霸”永遠不當老大，這不是就活得很輕松了嘛，企業(yè)就穩(wěn)了。

　　但是最后的一句話是“財富要還給社會”，我多次講過，我最后的集團的財富的一半一定會捐給北大的，剩下一半是員工的，員工大家發(fā)展，這是一個企業(yè)的理想，這是作為一個北大人的理想，這么做你的心態(tài)慢慢就會平和，也不會非得多要幾個項目，多要你不是還得捐掉嗎?那就把手里的項目做好了算了，當然這也是登山登出來的，登完山你覺得人真的不過如此，你也可能會死在山上，那么多山友還在山上，你活著下來了就太幸福了，再反過來人生也很短，也不過如此。