2012年9月26日下午,國(guó)企越秀地產(chǎn)集團(tuán)一舉輕松擊敗地產(chǎn)“三巨頭”(保利、中海、萬(wàn)科)，僅僅用了不到15分鐘時(shí)間，越秀以12.5億價(jià)格拿下廣州蘿崗區(qū)科學(xué)城開源大道開發(fā)區(qū)SDK-A-2地塊，折合樓面地價(jià)5522元/平，超過(guò)起拍均價(jià)1100元/平，超過(guò)起拍價(jià)格10.0098億2.4902億元，溢價(jià)率近25%。開發(fā)區(qū)土地拍賣中心表示，接下來(lái)蘿崗區(qū)還將拍賣一宗住宅用地,編號(hào)為CPPQ-A1-2的地塊位于廣州市開發(fā)區(qū)長(zhǎng)嶺路以南，面積157152平方米，起始價(jià)格約12億元。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)此評(píng)論與分析

　　0352房網(wǎng)：謝先生怎么看越秀地產(chǎn)集團(tuán)拿下開發(fā)區(qū)該地塊一事?為什么會(huì)出現(xiàn)房企搶地?是否意味土地市場(chǎng)回暖?

　　謝逸楓：越秀地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)該地塊是勢(shì)在必拿，一方面是越秀地產(chǎn)集團(tuán)去年9月首次進(jìn)軍開發(fā)區(qū)，以14.1億元拍得蘿崗科學(xué)城KXC-I4-7地塊，有利形成開發(fā)規(guī)模與片區(qū)優(yōu)勢(shì)。另外一方面是越秀地產(chǎn)集團(tuán)現(xiàn)金流富裕，資金實(shí)力雄厚，況且目前地價(jià)相對(duì)便宜，是抄底好時(shí)機(jī)。三是越秀地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ浅？春茫�市�?chǎng)具有旺盛的需求購(gòu)買力。同時(shí)，超前的規(guī)劃與廣州市政府的大力開發(fā)，該區(qū)將形成房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。

　　謝逸楓:房企搶地最主要原因有四個(gè)方面,一是地塊所在區(qū)域具備發(fā)展?jié)摿εc地價(jià)相對(duì)便宜，拿地時(shí)機(jī)最好，具有抄底的感覺。二是房企資金鏈相對(duì)寬松，樓市回暖明顯，拿地?zé)崆楦邼q。三是房企看好后市和該區(qū)域開發(fā)價(jià)值，況且上半年新增土地儲(chǔ)備不多。同時(shí)該區(qū)域住宅土地的稀缺性，市場(chǎng)購(gòu)買力旺盛。四是房地產(chǎn)調(diào)控見底，房企銷售業(yè)績(jī)良好，資金壓力隨著銷售成交與開發(fā)貸款放松而大減。

　　謝逸楓：當(dāng)前廣州土地市場(chǎng)的確有回暖的信號(hào)，一方面是成交的溢價(jià)空間與樓面單價(jià)依然相對(duì)低。另外一方面是房企拿地的積極性有所提高與政府推地的動(dòng)作不斷加快。但是，調(diào)控沒有放松的情況下，土地市場(chǎng)難言回暖，況且政府一直以抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和防止地價(jià)上漲推高房?jī)r(jià)作為管理市場(chǎng)預(yù)期。

　　0352房網(wǎng)：樓面價(jià)格是否合理?房?jī)r(jià)賣到多少才可以保證一定的開發(fā)利潤(rùn)?

　　謝逸楓：越秀地產(chǎn)輕松擊敗“三巨頭”拿下該地塊，這個(gè)樓面價(jià)格非常合理，與市中心地塊和新城區(qū)地塊相比較，樓面地價(jià)不高，比較劃算，完全符合市場(chǎng)開發(fā)利潤(rùn)預(yù)期的價(jià)位水平。根據(jù)SDK-A-2地塊總價(jià)12.5億計(jì)算，折合成樓面地價(jià)5522元/平，超過(guò)起拍均價(jià)4422元/平，高出1100元/平，超過(guò)起拍價(jià)格10.0098億，高出2.4902億元，溢價(jià)率近25%。該地塊樓面價(jià)低于2009年10月29日雅居樂地產(chǎn)創(chuàng)下的7074元/m2“地王價(jià)”，還有少1552元/平方米。

　　謝逸楓：按照樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)約三分之一計(jì)算，加上建安和稅費(fèi)及配套等運(yùn)營(yíng)成本，整體開發(fā)成本單價(jià)最多不會(huì)超過(guò)9000元/平方米。而蘿崗作為一個(gè)新興的開發(fā)區(qū)，2011年開始樓價(jià)早已破萬(wàn)。2012年7月廣州十區(qū)一手均價(jià)14305元/平，蘿崗均價(jià)13125元/平，環(huán)比上升0.66%。如果到2014年開發(fā)上市銷售，該盤開盤后均價(jià)起碼要賣到15000元/平方米，如規(guī)劃的產(chǎn)品是聯(lián)排別墅價(jià)格將達(dá)到1.8萬(wàn)-2萬(wàn)元以上/平方米,而獨(dú)棟別墅的價(jià)格可能達(dá)到2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元以上/平方米。根據(jù)開發(fā)成本與房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)計(jì)算，開發(fā)預(yù)期利潤(rùn)高達(dá)30%以上，甚至達(dá)到50%以上。”

　　0352房網(wǎng)：蘿崗房地產(chǎn)市場(chǎng)前景如何?房?jī)r(jià)還有多大升值空間?

　　謝逸楓：蘿崗房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景潛力巨大，一是從規(guī)劃角度上看，房地產(chǎn)投資價(jià)值無(wú)限。根據(jù)《廣州市城市發(fā)展總體規(guī)劃(2010-2020)》明確規(guī)定，廣州未來(lái)要用10年時(shí)間基本建成能容納200萬(wàn)人口的宜居宜業(yè)的東部山水新城。另外是《廣州蘿崗總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》 顯示，根據(jù)廣州市委市政府提出的“東進(jìn)”要求，經(jīng)過(guò)近10年的開發(fā)建設(shè)，廣州科學(xué)城已建成為宜業(yè)宜居的創(chuàng)新型科技園區(qū)。二是從交通配套投資看，房地產(chǎn)升值可期望。未來(lái)5年，配合廣州東部山水新城的建設(shè)，廣州開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施上計(jì)劃投入400億元，推進(jìn)軌道交通、道路交通、能源保障、生態(tài)環(huán)保、智慧城市五大戰(zhàn)略性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按照構(gòu)建與中心城區(qū)“半小時(shí)生活圈”的目標(biāo)，加快推動(dòng)地鐵六號(hào)線二期、知識(shí)城線等軌道建設(shè)。#p#副標(biāo)題#e#

　　謝逸楓:三是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿�看，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有巨大的購(gòu)買力與市場(chǎng)需求。中新廣州知識(shí)城、科學(xué)城就像廣州‘東進(jìn)’的兩個(gè)輪子，既在廣州轉(zhuǎn)型升級(jí)中集聚高端產(chǎn)業(yè)、匯聚高端人才，又能逐步抽疏廣州中心城區(qū)的人口，完善城市功能，提升人居生活品質(zhì)。2011年已經(jīng)將廣州科學(xué)城及周邊地區(qū)的規(guī)劃進(jìn)行了整合提升，提出打造60平方公里蘿崗中心城區(qū)，目前已達(dá)到30多萬(wàn)人。四是從投資力度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的體型越來(lái)越快。2012年將再安排40億資金投入中新知識(shí)城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，目標(biāo)就是搭框架，構(gòu)筑良好的發(fā)展環(huán)境，同時(shí)加快東部山水新城核心區(qū)建設(shè)，環(huán)境相對(duì)比較優(yōu)美，居住舒適度比較高，將蘿崗中心城區(qū)打造成一片宜居宜業(yè)的熱土。因此，蘿崗的配套環(huán)境和經(jīng)濟(jì)實(shí)力愈發(fā)加強(qiáng)，而且未來(lái)將開通地鐵，也吸引越來(lái)越多在東部工作的人將購(gòu)房目光投向了蘿崗，甚至很多實(shí)力派改善型買家，也因?yàn)樘}崗道路順暢，環(huán)境優(yōu)美而選擇到蘿崗購(gòu)買。

　　謝逸楓：蘿崗房?jī)r(jià)二十年內(nèi)將保持上漲的趨勢(shì)。一是蘿崗作為“東進(jìn)”大廣州規(guī)劃與開發(fā)戰(zhàn)略的三個(gè)副城區(qū)之一，是東部獨(dú)立的最有價(jià)值樓市開發(fā)板塊。尤其是中新廣州知識(shí)城、科學(xué)城的規(guī)劃與投資快速推進(jìn)之后，蘿崗樓市板塊區(qū)位的地位獲得明顯的提升。二是地鐵六號(hào)線二期、知識(shí)城線等軌道建設(shè)的計(jì)劃開始實(shí)施并獲批，蘿崗和廣州中心主城區(qū)及周圍的城市出行將更加便捷。況且蘿崗擁有良好自然環(huán)境與聚集大量科技高端人才創(chuàng)業(yè)及人居生活新城市。

　　謝逸楓：三是蘿崗當(dāng)前正處于發(fā)展的起步階段，區(qū)域內(nèi)擁有許多全新的市政配套和未來(lái)幾年將完善市政生活配套。另外是蘿崗區(qū)內(nèi)相對(duì)較為成熟的科學(xué)城板塊已經(jīng)吸引大批的公務(wù)員與企業(yè)事業(yè)單位職工及周圍的城區(qū)居民關(guān)注與購(gòu)買及投資，明年蘿崗有望成為廣州樓市熱點(diǎn)區(qū)域之一。四是蘿崗房?jī)r(jià)相對(duì)市中心而言，依然是屬于價(jià)格洼地的區(qū)域，性價(jià)比特別高。而蘿崗住宅土地具有稀缺性，土地升值將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)蘿崗住宅市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，市場(chǎng)需求缺口比較大。不出十年，蘿崗房?jī)r(jià)將與珠江新城相提并論。

　　2012年9月5日，萬(wàn)科13.65億獲廣州開發(fā)區(qū)宅地。經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)價(jià)，該地塊被萬(wàn)科以13.65億競(jìng)得，成交樓面價(jià)4720元/平方米。現(xiàn)場(chǎng)每輪加為500萬(wàn)起，而中海曾一次加價(jià)1000萬(wàn)，但沒有堅(jiān)持到最后。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體現(xiàn)場(chǎng)采訪獲悉，主要原因是中海覺得樓面價(jià)超過(guò)他們之前在同一區(qū)域競(jìng)得的地塊。掛牌公告顯示，該地塊位于廣州開發(fā)區(qū)開源大道以南，為二類居住用地;地塊面積115671平方米，容積率為1-2.5，建筑面積289177.5平方米，掛牌起始價(jià)12.6億元，折合樓面地價(jià)4360元/平方米，競(jìng)買保證金26000萬(wàn)元。

　　根據(jù)出讓要求，該地塊建筑面積90平方米(含)以下套型住房面積須占住房開發(fā)建設(shè)總面積的40%以上。公告還明確，競(jìng)買申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和外匯管理的規(guī)定。聯(lián)合競(jìng)買的，競(jìng)買申請(qǐng)書應(yīng)列明各成員單位并簽章，各成員單位為競(jìng)買及競(jìng)得后的行為承擔(dān)連帶責(zé)任，聯(lián)合競(jìng)得的地塊不得分割。另外，競(jìng)得人須在簽訂《土地出讓合同》后1個(gè)月內(nèi)繳納成交價(jià)款50%的首付款，并在2012年11月30日前繳清余款。同時(shí)，自《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂之日起計(jì)，競(jìng)得人3個(gè)月內(nèi)必須向規(guī)劃部門報(bào)送符合本地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和相關(guān)規(guī)范的用地規(guī)劃方案，方案獲批后6個(gè)月內(nèi)動(dòng)工(打樁)建設(shè)，自《土地出讓合同》簽訂之日起計(jì)24個(gè)月內(nèi)完成總開發(fā)建筑面積的50%以上，36個(gè)月內(nèi)必須全部竣工并投入使用。

　　自2011年下半年起，開發(fā)區(qū)板塊的土地受到開發(fā)商的青睞，地產(chǎn)巨頭看好后市扎營(yíng)囤兵，萬(wàn)科、中海和越秀地產(chǎn)已經(jīng)分別通過(guò)招拍掛程序拿下開發(fā)區(qū)近50萬(wàn)平居住用地。由于本次推出的地塊所在板塊集中萬(wàn)科東薈城、中海譽(yù)城等目前蘿崗主要樓盤，本次拍賣地塊有望再吸引有實(shí)力的開發(fā)商再度出手。最近兩年，蘿崗住宅用地拍賣受到不少大型開發(fā)商關(guān)注。萬(wàn)科、中海、保利、越秀等知名房企活躍在拍賣場(chǎng)。幾年前萬(wàn)科和保利的幾個(gè)中高端項(xiàng)目，為蘿崗帶入了第一批住家。

　　今年下半年，蘿崗將迎來(lái)三大全新項(xiàng)目，其中包括雅居樂的科學(xué)城項(xiàng)目富村山居、中海譽(yù)城、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)御湖名邸，可見開發(fā)商對(duì)該區(qū)域信心十足。雅居樂富春山居將推出逾200平方米的大戶型，多為1層1戶或2戶設(shè)計(jì);中海譽(yù)城將推出50~130平方米的洋房和210~350平方米的四房至五房的別墅;御湖名邸推出的是200~500平方米的別墅。另外，蘿崗區(qū)在售的飛晟文匯、科城山莊、龍光香悅山、萬(wàn)科東薈城等下半年預(yù)計(jì)也會(huì)有新貨推出。