摘要：8月31日，廣州市住房和城鄉建設局發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》和首批96個熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格，大部分小區的參考價為今年市場成交價的70%-80%，還有一些是直接打了5折。

  政策發布沒多久，此前抱團漲價的業主陣營就出現了分化。市場消息顯示，位于廣州珠江新城的豪宅——凱旋新世界在9月5日成交了一套156平方米的單位，成交價2088萬元，相較2580萬元的掛牌價直降了492萬元，跌幅約19%。

  廣州中原地產統計了新政出臺一周業主們放盤價的變化情況，發現在調價的業主中，51%是愿意適當降價的，能接受超過10%降幅的業主有6%。

  幾個魔幻的成交案例

  地處珠江新城、擁有南向一線江景的凱旋新世界是廣州的豪宅標桿之一。在今年的5月份，該項目的廣粵尊府組團有一套法拍房以108%的溢價率成交，成交總價3220.4萬元，單價為18.75萬/平方米。到了7月份，有業主放盤一套望江單位，總價7350萬元，單價高達30萬元/平方米。

  9月5日成交的那套單位雖然不是這個最貴的組團，但此前的放盤價也達到了16.5萬元/平方米。而地方政府給凱旋新世界劃定的交易參考單價是88311元/平方米，幾乎是腰斬了。但業主顯然不愿意接受價格指導，在降價500萬元后，這套單位的實際成交單價是約13.4萬元/平方米。

  據業內人士介紹，同一天，珠江新城還成交了另一套豪宅房源。中海景暉華庭一套132.61平方米的住宅，原掛牌價為2254萬元，最終的成交價是1800萬元，相當于8折。13.57萬元/平方米的成交單價，對比接近17萬元/平方米的放盤單價，還是比較有吸引力的，但離76451元/平方米的交易參考價仍有很大一段距離。

  在這之前，已經有兩個熱門小區的業主先一步試探新政的底線。同處珠江新城的保利心語花園拿到的是96957元/平方米的指導價，而此前業主普遍的放盤價在15萬元/平方米以上。新政發布的第3天，該盤有一位業主便打著堅決執行政府指導價賣房的口號將放盤價下調到9.6萬元/平方米，105平方米的單位只賣1015萬元。但當想撿便宜的買家蜂擁而至時才發現被套路了，業主提出了價高者得的要求，據中介透露，最后的競價已經達到了1500萬元。蘭亭盛薈也是同樣的操作手法，業主放出一套65平方米的兩房單位，宣稱按政府指導價只賣355萬元，單價5.46萬元/平方米，買家們看房后得知需要競價，而業主的心理價是在510萬元左右，最終，有買家給了515萬元的全款成交。

  “現在的二手市場確實挺魔幻的，因為無論是業主還是買家，都不知道市場價究竟去到了哪里。”廣州一位中介表示，如今廣州的二手房交易就跟開“盲盒”一樣。

  愿意降價的業主多了

  廣州的二手住房交易參考價格，是由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素來確定的。克而瑞整合各個樓盤近兩年成交價，發現目前公布的交易參考價基本在今年市場成交價的70%-80%左右，與2020年全年的單盤成交價較為接近。低于70%的也不在少數，例如海珠區的珠江帝景苑，參考價為54593元/平方米，而8月份的放盤價基本是在10萬元/平方米以上。天河區的東方新世界，業主放盤價在12.8萬元/平方米左右，參考價只給了76922元/平方米。

  根據政策要求，房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得發布價格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。

  貝殼方面表示，9月7日下午，公司的相關平臺已經重新上線了廣州96個熱門小區的房源，在售房源均以官方指導價為參考，具體成交價格則需要買賣雙方再進一步溝通。“我們也是號召各個合作品牌督導經紀人以參考價作為參考依據，給予買賣雙方風險提示及建議。”據介紹，目前貝殼平臺上涉及這96個小區的房源有5000多套。

  中原地產在參考價出臺后也先下架了平臺上的房源，從9月3日開始，中原地產網&中原找房APP上的房源就開始陸續更新了。在8月31日前，這96個小區約有2600套的房源在該公司的平臺上展示，房價信息更新后是約2000套。減少的600套有部分是業主要求下架的，也有部分是尚在溝通中。

  克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，廣州發布的首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格與深圳情況類似，如果同樣應用到銀行的按揭貸款業務當中，勢必對廣州的二手住房交易產生重大沖擊，這在當前房貸利率提高、房貸審批周期大幅延長的背景下可謂雪上加霜，市場調整和行業調整在所難免。

  據了解，目前廣州已有部分銀行以參考價為基準發放按揭貸款，買家的首付壓力明顯上升。

  業主的心態也發生了微妙變化，從待價而沽到著急出貨的不在少數。在新政出臺的當晚，就有不少業主表示想賣房，還有一些業主直接將放盤價下調了10萬元-20萬元。不在參考價范圍的小區也難以獨善其身，芭堤水岸一套90.55平方米的房源，9月9日的報價是725萬元，單價約80067/平方米，鏈家app上的信息顯示，這套房子近兩周已經降了2次價，共降了45萬元。

  貝殼研究院廣州分院統計了9月第1周的二手成交情況，觀察到在二手房參考價格政策下，市場活躍度明顯下降，業主價格預期加速松動，中介的帶看量環比下滑明顯，降價房源占比大幅提高，議價空間加大。中原地產的數據更為細致，該公司統計了9月第1周業主的調價情況，結果顯示51%的業主愿意適當降價，30%的業主可接受房屋總價下降5%，15%的業主能接受5%-10%的降幅，即便是超過10%的降幅，也有6%的業主表示可接受。