摘要：一年前還是“競地價、競自持”，如今成為北京試點先鋒，金盞鄉小店村地塊將以“競地價+競政府持有商品住宅產權份額+競高標準商品住宅建設方案”的規則出讓。歷經三次掛牌、兩次暫停波折的金盞鄉小店村地塊，新的出讓規則下，將面臨怎樣的命運？

       在北京土地市場,罕有地塊像朝陽金盞鄉小店村3005-08地塊，經歷過三次掛牌、兩次暫停出讓、兩次推遲競價時間，期間地塊還被拆分出讓，土地出讓規則發生變化。一年前還是“競地價、競自持”，如今成為北京試點先鋒，金盞鄉小店村地塊將以“競地價+競政府持有商品住宅產權份額+競高標準商品住宅建設方案”的規則出讓。

       在近日的現場探訪中，朝陽金盞鄉小店村地塊被舊河灣、金港賽車場、在建的中海首開拾光里，以及大面積地塊包圍。此外，區域周邊的在售項目還包括華樾國際、九章別墅等。

       4月16日晚間，北京市規劃與自然資源委員會（簡稱“北京市規自委”）公布首批集中供地的核心數據，其中，金盞鄉小店村3005-08地塊、3005-02地塊的合理上限價格分別為26.83億元和39.27億元，最高溢價率分別為3.87%和3.8%。那么，作為北京首批集中供地計劃中的“明星”地塊，在新的出讓規則下將面臨怎樣的命運？能否擺脫首次掛牌時無人報價的尷尬？

       起始樓面單價約5.1萬元 疊加多種出讓規則

       3月31日，北京公布的首批集中供地計劃中，出現了兩個既熟悉又陌生的純住宅地塊——朝陽區金盞鄉小店村3005-08地塊及3005-02地塊。對于北京的房企來說，熟悉的是這兩宗地塊一年前就曾掛牌，陌生的是，出讓規則發生了很大變化。事實上，金盞鄉小店村地塊出讓規則的變化也是北京土地市場的縮影。

       其中，朝陽區金盞鄉小店村3005-08地塊，掛牌出讓起始價25.83億元，土地面積3.89萬平方米，建筑控制規模5.06萬平方米。朝陽區金盞鄉小店村3005-02地塊掛牌出讓起始價37.8億元，土地面積5.7萬平方米，建筑控制規模7.41萬平方米。兩宗地塊折合起始樓面價約為51000元/平方米，將在4月22日開始網上競價。

       雖然在規劃文件里，金盞鄉小店村兩地塊四周都規劃有市政道路，但是目前還沒有能夠通行的道路。

       4月15日，新京報記者在地塊附近看到，朝陽區金盞鄉小店村地塊已經被圍擋包圍起來，無法看到地塊的真面目，但從地塊周邊來看，目前配套缺乏，生活環境仍不盡如人意。

       從具體四至來看，金盞鄉小店村地塊南邊是正在建設中的中海首開拾光里；東邊是溫榆河老河灣，只能遠遠隔河對望這兩塊金盞鄉小店村地塊；西邊是金港賽車場，有著高高的圍墻隔斷；北邊是一片片被圍隔起來的地塊，有的地塊覆蓋著用來防塵蓋沙的綠色安全防護網。

       掛牌文件顯示，此次金盞鄉小店村掛牌的這兩宗地塊，將全部建設商品住房，沒有配建保障性住房。朝陽區政府承諾于2021年8月31日前完成遷改和拆除工作，土地一級開發商將向競得人提供“五通一平”的供地條件。

       值得關注的是，這兩宗地塊疊加了多種出讓規則。據掛牌出讓文件顯示，當掛牌競價期截止而未達到土地價格上限時，將進行現場競價。在現場競價中最高報價達到上限時，則轉為現場競報政府持有商品住宅產權份額。若最高競報產權份額達到政府持有商品住宅產權預設份額時，再轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

       4月16日晚間，北京市規自委公布了北京首批集中供地的核心數據，涉及土地合理上限價格、政府持有商品住宅產權預設份額等。

       從數據來看，金盞鄉小店村3005-02地塊土地合理上限價格為39.27億元，最高溢價率為3.8%。而金盞鄉小店村3005-08地塊土地合理上限價格26.83億元，最高溢價率為3.87%。兩地塊政府持有商品住宅產權預設份額均為20%。

       競拍總價、銷售均價設天花板 將建“新型共有產權房”

       據悉，這也是北京市首次采用“競地價+競政府持有商品住宅產權份額+競高標準商品住宅建設方案”的方式供地。早在2020年12月31日，北京市規自委發布補充公告稱，調整包括金盞鄉小店村3005-08地塊在內的三宗地塊的競買規則，試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的出讓規則。

       而在今年北京首批集中供地中，試點地塊擴大到了6個，分別是朝陽、海淀、通州等區位較好的熱點地塊。

       由于采用競報政府持有產權份額，該地塊被業內稱之為“新型共有產權房”，但是與此前的共有產權房有著明顯不同。

       共有產權房滿5年后，只能轉讓給符合共有產權房資格的申購家庭，也就是說，只能在體系內循環，不能轉為商品房交易。但是對于“新型共有產權房來說，購房人取得不動產權證滿5年，按市場價格轉讓購房人持有的產權份額的同時，政府持有的產權份額一并轉讓，在政府回收對應份額的價款后，二手房購買人可以取得100%產權。

       通過掛牌文件可知，雖然地塊不限價，但是對銷售價格有著嚴格的要求，比如項目銷售均價加上政府產權份額對應均價，即住房總均價，不得超過所在區域商品住房最高均價。在業內人士看來，此類新型共有產權房，體現政府落實“房住不炒”決心。同樣，為了抑制地塊過熱，兩宗地塊總價也設置了溢價率上限，分別為3.87%和3.8%。

       在北京首批集中供地計劃中，競買人須提交的《房屋售價承諾書》，不僅承諾具體銷售價格，而且承諾不能捆綁銷售或在售房合同中安排不合理條款等各種手段，變相加價。如果未履行承諾，一年內不得參與土地招拍掛活動。

       歷經三次掛牌、四次改變競價時間

       事實上，競買規則的調整僅是朝陽金盞鄉小店村地塊一年出讓中的小插曲。三次掛牌，四次改變競價時間（包括兩次暫停出讓、兩次推遲競價），金盞鄉地塊經歷了怎樣的坎坷？

       去年3月，朝陽金盞鄉小店村3005-02和3005-08地塊整體掛牌，出讓起始價為63.63億元，建筑控制規模約為12.48萬平方米，容積率1.3。據當時土地出讓文件顯示，當報價達到上限時，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序。當競報自持面積比例達到預設比例時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

       不過，在2020年4月1日，現場競價的前一天，北京市規自委發布暫停出讓掛牌交易的公告。當時有媒體猜測是由于無企業報價，并稱其為2020年首宗流拍的純商品房地塊。

       而后再次掛牌時，曾經的整體地塊被拆分出讓。去年10月30日，金盞鄉小店村3005-08地塊R2二類居住用地被拆分出來，單獨上架。折合起始樓面價51008元/平方米，樓面價與此前基本保持不變，仍為純商品房不限價用地，同樣采用“競地價、競自持”的方式出讓。

       但是這次出讓也不順利，去年12月10日，金盞鄉小店村3005-08地塊的競價截止時間由1月29日改為2月1日。去年12月31日，競買規則出現調整，試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”。

       今年1月11日，金盞鄉小店村3005-08地塊競價截止時間又被調整為2月9日。但在競價的前一天，1月26日，北京市規自委再次暫停該地塊掛牌交易，而且交易恢復時間另行通知。

       對于推遲的原因，北京市規自委的解釋是為了確保實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標，對“政府持有商品住宅產權份額”住房銷售、管理等進一步完善。

       經歷一波三折之后，3月31日，朝陽區金盞鄉小店村3005-08地塊、3005-02地塊同時出現在北京首批集中供地計劃中，這似乎也在意料之中。

       周邊已有多項目入市 區域迎來利好

       雖然金盞小店村3005-02、3005-08地塊的出讓“時運不濟”，但是鄰近地塊的產品卻早已上市。

       早在去年4月，在金盞小店村3005-02、3005-08地塊暫集拍賣的同時，其南側的金盞鄉小店3005-12、3005-14、3005-15、3005-17地塊被中海+首開以46億元的底價斬獲，樓面價4.1萬元/平方米，包括居住用地、基礎教育用地、文化活動用地、社區綜合服務設施用地項目，同樣是住宅銷售“不限價”地塊。

       目前，上述中海+首開獲得的地塊定名“中海首開拾光里”，在售的是二期產品，為140-240平方米的疊拼別墅，價格1000萬元/套起。當前，項目售樓處仍設在望京。

       附近在售的九章別墅，位于朝陽區東葦路3號，開盤有近10年時間，其產品為獨棟別墅，總價超億元，其產品定位與金盞小店村地塊顯然不同。

       而距離金盞小店村不足6公里的華樾國際，也是目前區域內的在售項目，主力戶型為89-126平方米的三至四居。去年5月15日，旭輝+金地+首開以底價20.55億元拿下該地塊，項目銷售均價不超69422元/平方米，最高單價不超76364元/平方米。

       從目前來看，包括中海、旭輝、金地、首開、金茂近兩年在金盞區域均有土地入賬。業內人士預計，對于新掛牌的金盞小店村地塊，此前拿地的房企自然都會關注。

       中原地產首席分析師張大偉指出，很多房企看好掛牌的金盞鄉地塊，其也是朝陽區的“明星”地塊。

       張大偉表示，以前區域沒有利好，在當時的土地條件下，房企未來將面臨規劃設計的問題，不容易做出好產品。不過，在金盞國際合作服務區（北京自貿區國際商務服務片區的組成部分之一）落地后，對于區域未來的影響較大。從目前來看，金盞鄉地塊未來的產品定位無疑將是“改善型”。