摘要：“2020年的銷售額將超過17萬億，對應的是16億平方米的銷售面積。”在2020年的最后一天，易居企業集團CEO丁祖昱在上海給出了他統計的房地產銷售數據。半個月后，國家統計局公布的商品房銷售額為17.3613萬億元，銷售面積則達到17.6086萬平方米。盡管數據之間有些出入，但都在表明一件事——即便是新冠肺炎疫情帶來重大不利影響，2020年的房地產市場仍然創下了銷售新高。  

       事實上，早在第二季度，就已有不少房企走出了疫情的“陰霾”，銷售額累計同比陸續回正，經過“金九銀十”、重點城市重歸火熱等事件，到了年末，多數房企仍然迎來了一張漂亮的成績單。  

       不過，成績單的背后是部分房企未能達到銷售目標的事實。盡管“疫情”可以成為借口，但在房企融資“三道紅線”和房地產貸款“兩道紅線”的重壓下，2021年房企如何走，仍然是個問題。  

       多數保持增勢  

       南方產業智庫綜合上市公司公告及研究機構數據，對HFI-60指數監測房企2020年銷售數據進行了統計。  

       在可獲取銷售情況的44家房企中，合約銷售金額最高的恒大與萬科雙雙跨入“7字頭”，達到7232.5億元和7041.5億元。另一家龍頭房企碧桂園公布的權益銷售金額為5706.6億元，但從中國指數研究院發布的房企銷售數據來看，碧桂園的銷售額已經達到7888.1億元。  

       值得一提的是恒大，在萬科、碧桂園上半年因疫情影響銷售同比縮水時，恒大依靠線上賣房等策略，讓銷售額同比始終保持增勢，在行業中顯得與眾不同。這與恒大去年提出抓銷售、降負債等“新戰略”密切相關，恒大最終的銷售表現也大幅超過了起初6500億元的預計。  

       除恒大、萬科、碧桂園外，融創和保利地處“5字頭”陣營，中海、綠地、世茂3家房企均超過了3000億元。此次統計共有35家企業銷售額在1000億元以上，其中龍光、佳兆業、華僑城、合景泰富、中駿、時代中國6家房企頭一次跨入“千億”陣營。而越秀、華發、建發3家企業已經超過900億元，距離“千億”僅一步之遙。  

       統計顯示，有41家實現正增長。其中最高的建發國際，直接從507.8億元增至907.7億元，增幅高達78.75%。綠城中國在不統計代建數據的前提下，去年實現2147億元的銷售業績，而在2019年，這一數字僅為1354億元，增量達到793億，增幅為58.57%。  

       37家正銷售額增長的房企，多數增幅位于10%—30%的區間內，共有22家。恒大、萬科、華潤、世茂、招商蛇口、奧園等規模房企均在此列。其中恒大增幅達到20.33%，萬科為11.62%。  

       而與恒大萬科相比，碧桂園的銷售額同比增速較低，為3.34%。增幅在0—10%的房企中，有不少“幸運兒”。在去年三季度末，遠洋集團銷售額累計為760.3億元，同比仍然少了14.50%，但遠洋在后續發力，到了年末時一舉沖至1310.4億元，與2019年相比增加了0.78%。同樣的還有富力，去年前三季度僅為866.3億元，同比少了6.41%，但四季度“開掛”后，全年銷售額達到1387.9億元，同比增長0.43%，搭上了止跌回升的末班車。  

       三家房企“掉隊”  

       與那些涉險過關轉負為正的房企相比，還有一些房企就沒這么幸運了。此次統計的44家房企中，有3家銷售額并不及去年同期，其中新城控股和綠地控股情況類似，兩家房企的同比縮水均在7%左右。  

       新城控股銷售額曾狂奔多年，但在2019年時任董事長王振華涉事被捕后，部分項目被出售，可售貨值只有4000億元。再加上疫情的影響，去年3月現任董事長王曉松宣布2020年銷售目標僅2500億元，這一數字甚至沒有2019年實現的2708.01億元銷售額高。而從剛公布的2509.63億元年銷售額來看，新城控股算是勉強及格。  

       綠地控股的處境則更顯尷尬，自2018年實現3874.93億元的突破后，2019年僅僅象征性地漲了約5.5億元，到了2020年則調頭回落。與上半年末同比下滑20.67%相比，綠地下半年仍然進行了追趕，但與其他頭部陣營房企紛紛跨過5000億元甚至7000億關口相比，仍然在4000億元門檻徘徊的綠地控股顯然已經掉隊。  

       在所有可統計房企中，首創置業銷售額為708.6億元，同比下滑12.31%，成為縮水最大的房企。2018年時，首創置業曾經提出“2018年沖800億元、2019年突破1000億元、2020年實現1400億元”的三年目標。如今2020年結束，首創置業的銷售額卻離當初的愿望越來越遠。  

       此次統計的44家房企中，有36家此前曾公開透露過2020年的銷售目標。統計發現，其中有29家房企目標完成度在年末超過了100%，4家房企超過120%，最高的瑞安房地產，去年銷售額為211.84億元，完成度達到151.31%。但也有融創、富力、中海等7家房企未能實現當初定下的目標，最低的遠洋集團只有65.52%。  

       HFI-60指數監測的房企中，有16家因暫未公布銷售額而無法統計，此前曾經遭遇危機的泰禾、粵泰等均在此列。狀況已經廣為人知的泰禾，當前仍然債務纏身，債務重組陸續有進展但暫未有較大的突破。  

       機遇與壓力共存  

       即便是銷售同比上升，銷售目標實現突破，也有房企在2021年伊始遭遇麻煩。  

       與泰禾產品定位相似，主要依靠“府”系高端住宅產品的中國金茂，2020年銷售額增幅達到43.71%，但金茂在1月25日晚突發盈利預警，宣布公司所有者應占溢利（未包含投資物業的公平值收益）較2019年度下降40%至50%。  

       金茂在公告中稱，溢利下降主要是房地產市場調控等原因導致項目售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致。但這并不能抵消市場信心，金茂股票26日一天內跌幅超過16%。不論如何，銷售大增但凈利潤出現近乎“腰斬”都不能說是正常現象，金茂的突然遭遇，或許也是部分規模房企正在面對的問題。  

       “‘三道紅線’之后，房企的資金壓力驟升，資金上的挑戰將是未來最大的挑戰。”丁祖昱認為，“三道紅線”讓過去高歌猛進的房企變得拿不到那么多資金，行業整體再繼續往上走的動能會大大削弱，再加上已經提了多年的“房住不炒”，行業的發展方向已經變得非常清晰。  

       事實上，進入2021年后，原本已有融資“三道紅線”緊箍咒的房企，在房地產貸款“兩道紅線”上再度迎來壓力，整個1月，包括廣州、深圳、杭州、上海等地從購房資格、金融措施等多個方向調控收緊措施，也在對房企今年的走向產生重要影響。  

       中國指數研究院在一份報告稱，2021年“房住不炒”的調控總基調不會變，金融監管也將繼續規范健康行業發展，平穩健康發展將是主基調。新時期行業降速、分化、容錯低等特征更加明顯，新競爭格局的形成正在孕育中。  

       該報告認為，房企應當在更具韌性的重點城市群及核心一二線城市抓住城市結構性機遇推動增長，同時嚴防財務風險，優化財務管理，全方位塑造核心競爭力，從產品、服務、運營、管理等方面提升自身能力，綜合能力將成為行業競爭的根本所在。  

       丁祖昱也認為，在“三道紅線”等壓力之下，未來規模房企出現負增長，可能是常態。