摘要：大家都知道，繼深圳房價從去年年底，蹦起來之后。全國很多地方房價，也有點壓不住了，尤其是長三角和珠三角，房價也是一浪趕一浪，后浪催前浪。

       究其原因，很簡單——房價傳導+土拍示范。無論啥事，榜樣的力量是無窮的。深圳一年能漲20%——30%，東莞、惠州為啥不能漲。杭州一年能漲10%——20%，為啥紹興不能漲，杭州不能漲。南京能漲，為啥蘇錫常不能漲。

       尤其是京、滬這兩個中國樓市的老大哥，春夏之交，房地產市場居然也來了一個“欲窮千里目，更上一層樓”，讓全國的投資者不禁又想起了四年前春天的故事。所以，你漲我也漲，要漲大家一塊漲， 區域房價傳導成為了這兩個城市群今年市場的第一主導力量。

       2、第二是土拍。年初，為了紓解企業困難，年初各地紛紛出臺各種拿地優惠政策。基本可以分為四類：其一，取消限制性規定，變相降低開發難度，提升開發收益。譬如上半年上海新晉出讓的涉宅用地已然取消 15%的自持比例要求，又如蘇州取消封頂和現房銷售，土地出讓價格超過市場指導價，不需要封頂銷售；進入一次性報價，也不用現房銷售。

       其二，核心一、二線城市明顯加大供地力度，優質土地供應持續增多。典型如北京，2019 年之前供地以“雙限雙競”地塊居多，但 2020 年上半年不限價地塊供應持續增多，其中不 乏豐臺、海淀、石景山等核心區域優質地塊，很大程度提振房企拿地熱情，北京兩度刷新今 年最高單價紀錄。

       其三，調降土地出讓門檻，延期或分期繳納土地款，緩解房企拿地時的資金壓力。西安、南昌、江門等市土地競買保證金降至 20%，一個月內繳納 50%的土地款，余款最長繳納期限不超過一年。另一方面，南京、福州、無錫等延繳出讓金至疫情一級響應解除，且延繳不產生滯納金或違約金。三招下來，地主家的余糧一下子充實了，讓開發商拿地熱情大大增加。于是，全國各地拍地地王一下子就多了起來，以寧波為例。

       3月28日，鄞州區YZ02-02-d4（投創地塊）地塊起始樓面價13200元/㎡，吸引了碧桂園、綠城等11家開發商角逐，最終經過4小時261輪，綠城以18080元/㎡，溢價率37%，總價26.9億斬獲地塊。4月3日，綠城，新希望、榮安等15家開發商搶奪東部新城核心區地塊，綠城最終經過126輪，20740元/㎡疊加21200元人才房，溢價率24%，總價23.4億元拿下。東部新城核心區地王誕生。

       4月30日，高塘四村地塊吸引了雅戈爾、新希望等19家房企競爭，最終中海以20750元/㎡疊加28500平人才房，溢價率30%，總價34億元拿下。海曙地王誕生。5月8日，鄞州中心區地塊吸引了中海、雅戈爾等18家開發商競爭，最終經過121輪，中交以20750元/㎡疊加4700平的人才房，溢價率41%，總價14.1億元拿下地塊。

       6月24日，經過495輪競價，杭州浙鶴企業管理有限公司（綠城）以總價288207.85萬元競得寧波鄞州區JD07-05-08(明樓地段)地塊，樓面價32520元/㎡，溢價率41.39%。

       三個月，拍出五個地王，市場簡直不是一般的熱鬧，讓本來就不算冷的寧波房價一下興奮起來。于是，這兩個月寧波的房價，就像打了興奮劑一樣，一路向上，尤其二手房，上午一個價，下午一個價，簡直成為了日常操作。

       上圖中綠線代表新房房價，紅線代表二手房價，新房房價由于限價還算穩定，但是二手已經如脫韁野馬，一路上揚。根據第三方冰山機構的最新數據，寧波的漲幅已經相當的驚人。二手房漲幅，全國第二，僅次于深圳。

       由于寧波執行的是限價，所以看新房房價意義不大，關鍵是二手，而二手代表的則是預期。所以，穩地價，穩房價、穩預期，要穩一塊穩。一旦地價穩不住，房價和預期一個都穩不住。

       3、房價漲成這個鬼，咋辦？所以，必須強化調控呀。終于，7月6日，浙江省寧波市資規、住建、人民銀行、銀保監四部門聯合印發《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，對當前寧波偏熱的房地產市場進行“降溫”。該通知，對于寧波市場最的改變就是“限購擴區”，將整個限購范圍擴展到了海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區全部市五區。

       然而，除了這點干貨，似乎整個通知中冷卻市場的具體措施實在不多。限購、限貸、限價政策沒有更多的變化，整個通知中更多則是這樣的語言。“強化金融政策監管”、 “保障自住住房需求”、“強化市場銷售管理”、“加大查處力度” ，然而怎么強化，怎么保障，怎么加大，除了多一句“每批次預售建筑面積不少于5萬平方米，每批次間隔時間不少于3個月”，似乎也沒有了更多的內容。

       4、然而，這種“罰酒三杯”式的調控，不單單是寧波一市。最近漲價比較猛的東莞、杭州，也出臺了一波。杭州市住房保障和房產管理局發布《杭州進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求》， 除了這條，明確高層次人才家庭在杭州只能享受一次優先購房資格，并且自房屋網簽之日起5年內不得上市交易的條款之外。

       其他沒有更多實質性內容。東莞市住房和城鄉建設局則發布《關于進一步加強商品住房預（銷）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市銷售、加強商品住房銷售價格指導、加強商品住房項目銷售監管，加大力度打擊捂盤惜售行為。更是抄了去年的作業，沒有更多的亮點。

       所以，與其說這樣的調控面對的是市場和開發商，倒不如說這樣的調控是面對的是輿論，面對的是上級。房價的確漲了，但地方沒有“不作為”，還是做了一些工作，還是進行了調控，應該就是這種罰酒三杯式調控的真實心態。

       5、然而，這種心態更多來自于更早房價上漲的深圳。深圳房價發生了這樣的大漲，深圳又出臺什么行之有效調控嗎？該怎么樣，還是怎么樣。當地方政府試探出國家這樣的底線，這樣的容忍度之時，當然有底氣， “罰酒三杯”。前有車，才能后有轍。當這三個城市，調控出臺后，仍然還是“該怎樣，還是怎樣”。那么，更多城市下一次估計連酒都不會罰了，以茶代酒就成了習慣。